中原地産、中信建投分析人士表示，央行主動讓人民幣貶值，是應對美元進入加息週期的防禦性舉動，目前還不能判斷人民幣貶值趨勢已經形成。萬科高級副總裁譚華傑表示，中國房價整體在10年內基本安全，但房價單邊上漲已經結束，波動加大。而此次的人民幣大幅貶值，正是樓市波動的意外推手。

8月11-12日，央行接連“搶頭條”，人民幣對美元匯率中間價報6.3306，貶值超2000點。

一夜之間，持續十年的人民幣升值似乎將要逆轉。潘多拉的魔盒打開，以人民幣計價的房地産資産價格，是否將步入下降通道?

包括中原地産、中信建投在內的分析人士表示，央行主動讓人民幣貶值，是應對美元進入加息週期的防禦性舉動，目前還不能判斷人民幣貶值趨勢已經形成。

而今年以來的樓市回暖，在3·30新政加持下，儘管7月出現下滑，但成交相對仍處高位，易居中國聯席總裁丁祖昱認為，經過7、8月淡季之後，9月市場有望迎來反彈，回暖持續可期。

此前，萬科高級副總裁譚華傑曾對21世紀經濟報道記者表示，中國房價整體在10年內基本安全，但房價單邊上漲已經結束，波動加大。而此次的人民幣大幅貶值，正是樓市波動的意外推手。

短期影響海外融資

得益於包括人民幣持續升值在內，過去十年內房價不斷被抬高。

以上海為例，中原地産統計的二手房成交均價數據顯示，從2005年1月到2014年2月，上海市區房價從1.33萬元/平方米上漲到3.82萬元/平方米，9年上漲1.87倍。

進入2015年以來，受美聯儲加息預期升溫、世界經濟復蘇進程不穩、全球大宗商品價格下挫等因素影響，今年以來全球多數新興經濟體遭遇顯著的貨幣貶值。從國內來説，經濟下行壓力大，同時貨幣政策的持續寬鬆也造成了自身貶值的訴求，這一次校正對於人民幣來説亦是合乎情理的。

儘管如此，房地産連續兩天的貶值還是給房地産市場帶來了衝擊。

中原地産首席分析師張大偉指出，雖然目前看貶值的趨勢未確立，但短期對房企的海外融資等將形成負面影響。

中原地産研究部統計數據顯示：6月房企海外融資合計33.25億美元，相比5月份的65.1億美元，下調幅度達到了48.9%。在5月創年內新高後，房企海外融資難度加大。前7月房企合計海外融資183.1億美元，同比2014年同期431.54億跌幅達到了57.6%。

中信建投發佈的報告也表示，人民幣貶值對房企最切實的影響是在於海外融資環境發生變化。一方面資金可能回流美國市場造成供需結構倒轉，海外市場資金利率上行壓力加大;另一方面人民幣貶值預期上升可能帶來企業外債融資成本高昂，外債利息支出、償還成本提高。

然而對於國內上市房企以及部分內房股而言，在當前國內融資渠道趨於暢通的背景下，海外融資的影響其實有限。

中信建投表示，目前海外融資依然僅限于部分龍頭企業，且海外融資的比重也相對較小。而規模房企如今仍能享受相對低的利率，中小房企則需要思考海外融資的必要性。另一方面保利、萬科等巨頭已經成功發行中票、公司債等，融資渠道拓寬使得房企整體融資成本中樞下移，能夠有效對衝海外融資成本影響。

中金公司地産分析師寧靜鞭也指出，通過梳理A股地産公司海外發債情況可見，A股地産公司海外發債佔總債務比不超過15%，風險相對可控。

居民資産配置多元化

中國人民銀行研究局首席經濟學家馬駿表示，人民幣中間價大跌兩千點，是由於此次完善報價機制所帶來的一次性調整，不應該被解讀為人民幣將出現趨勢性貶值。

張大偉提出，目前中國經濟依然平穩，所以出現趨勢性的長期貶值可能性不大，但市場相關方必須做好預案，防止巨量的海外融資發生匯率風險，引發房企資金鏈緊張。

中信建投報告指出，當前環境與此前最大的不同在於“存款大搬家”，居民資産配置發生了較大的變化，2012年以後高凈值投資者房地産投資的比重開始出現下降，預計2015年在資本市場的投資份額有望和房地産持平。人民幣貶值壓力下，居民資産配置中房地産的配置比重是否進一步下降，目前還沒有數據支撐，但預計趨勢是下降的。

張大偉分析，人民幣貶值後，將更有利於抑制樓市投資投機需求。而由於資源分配的不均衡，全國一二線城市和三四線城市，已經出現了兩種完全不同的走勢，地段仍然是買房最重要的因素之一，一二線城市的核心地塊作為居住需求，價格仍然可以支撐。

建銀精瑞資本管理集團董事長李曉東則認為，相對國內的房地産資産，中國居民配置海外資産的積極性將會提高。根據RP Data房價指數顯示，隨著2014年底澳洲房價的一波強勁增長，澳州首府城市全年房價平均增幅飆高至7.9%，在20國集團中位居第四，成為移民、置業新熱土。

他指出，美國年內加息的可能性不大，“因為美國經濟增長也是有些週折的，去年的情況特別好，但今年上半年有一些反覆，所以初步判斷加息的可能性不大。”

對於今年下半年的樓市，張大偉認為，各線城市7月集體成交下滑，既有市場進入傳統淡季的因素，也有前期市場衝高帶來的階段性回調帶來的影響。他預計後期，更多的地方樓市救市政策會繼續出臺。但因為各地市場目前庫存壓力不同，而從人口流入看，刺激政策對一二線城市影響相對較大。

值得注意的是，儘管7月銷售數據環比下滑，但相對來説仍處於今年的成交高位，樓市回暖趨勢似乎並未改變。易居中國數據顯示，剛剛過去的8月份前十天，延續了7月份走勢，一線城市僅上海、深圳成交上漲，北京、廣州分別環比下滑11.38%及28.46%。二線城市下滑更為明顯，僅武漢表現搶眼，環比上漲30.84%。

“8月份情況雖然不會特別好，但也沒必要過於悲觀，基本面沒有大的變化，政策面也不會有大的調整。”丁祖昱説，8月份後20天隨著最惡劣氣候的過去，房地産的淡季也將進入尾聲。離“金九銀十”越來越近，開發商的注意力也都集中到了即將到來的9月份，各地諸多樓盤都已蓄力，將在9月開盤。

(來源: 21世紀經濟報道)