雖然有多個利好政策刺激，樓市也不斷傳出漲價聲音，但實際上，三四月份的樓市仍處於緩慢復蘇當中，被寄予厚望的“紅五月”至少在新增供應這個衡量指標上，已經難稱滿意。亞豪機構的數據顯示，5月份即將入市的新盤項目僅有20個，不少開發商選擇了推遲開盤或調整行銷策略。

數據顯示，20個開盤的項目多以老項目後期為主，在價格上並未出現太大波動。業內人士也認為，低價和平價項目仍是銷售主力，即便一些熱點項目出現了漲價的苗頭，也大多是口頭吆喝大於實際，價格浮動也多是小幅度的微調。

5月僅20個新盤 樓市供應 “量少”、“價高”

對於習慣了等待更多新盤入市，增加選擇空間的購房人來説，今年的“紅五月”恐怕會令他們失望了。往年到了5月份，樓市通常已經進入了銷售旺季，少則三四十個，多則五六十個新盤項目急於亮相，而今年從三四月份開始，新盤開盤爽約或是低調入市的情況就比比皆是，根據亞豪機構的統計，5月預計僅有20個新盤項目入市，單從新增供應這一個指標上來説，“紅五月”已經顯得成色不足了。

統計數據顯示，5月份預計入市的20個新盤項目，包括了像富力運河十號、紫禦長安在內的5個純新盤，以及龍脈公館、亦莊·金茂悅、尚峯壹號(樓盤資料)等15個老項目後期。這20個新盤雖然與往年相比數量銳減，但在今年的樓市供應中，卻已經稱得上豐富了。

根據北京市房地産交易管理網的數據統計，自2015年開始，北京商品住宅市場供應一直處於低迷，截至4月上半月，3個半月的時間內僅有34個項目入市銷售，即便在市場低迷，觀望情緒濃厚的2014年，同期入市項目仍能保持在66個。

為什麼利好政策不斷，樓市供應卻上不來呢？

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，今年北京樓市始終未出現集中爆發的情況，最直接的原因就是由庫存量過高所致。連續數年嚴厲的宏觀調控使得北京商品住宅存量達到歷史最高值，在巨大的庫存面前，開發商在醞釀開盤時不得不“掂量掂量”。雖有政策暖風加溫，但在購房需求尚未全面升溫時，一味加推反而會加劇當前庫存房源的消化壓力，因此，現階段房企的主要目標是去化已推出的貨量，而非急於推新。

另外，從根本原因來看，任啟鑫認為，由於土地的不可再生性，在經歷了多年的大規模開發之後，未來北京商品住宅的項目入市絕對量必然會逐漸減少，像2009、2010年月度開盤量高達40-50個項目的盛況已經難以重現了。而受到土地成本的推升，新盤項目定價也呈現上升趨勢，“項目少、價格高”將成為未來較長時期內樓市供應的“新常態”。

精裝+現房大行其道 新盤極力討好買房人

雖然庫存壓力山大，高地價在制約著新拿地的項目不敢輕易入市，但為了調動買房人的積極性，開發商們仍是八仙過海、各顯神通。能給低價的都在低價出貨，不願做出價格調整的，則紛紛在裝修或是房子戶型以及現房入市等方面做文章。

在5月份將要入市的20個項目中，有13個項目要麼是打出了送精裝修的招牌，要麼是推出了壓箱底的現房産品，來提高項目本身的附加值，吸引買房人。這個比例在20個預計入市的項目當中，佔比高達65%。

位於亦莊的改善型住宅項目金茂悅就是迎合購房人需求的典型。本身該項目定位於亦莊區域的高端改善型樓盤，前幾期推出的主力戶型也為130-160平方米以上的大戶型。但在4月份該項目卻突然加推了70多平方米的小兩居，並且全是贈送精裝修。有業內人士就透露，一方面是由於目前新房市場支撐回暖的多是剛性需求，金茂悅戶型的變化是為了迎合當前的主流需求。另一方面，該項目周邊大戶型供應量充足，銷售競爭的壓力也比較大，因此在同質化競爭的同時，也需要打差異化的奇招來取勝。歸根到底，開發商的主動求變，還是為了投其所好，討好當前的買房人。

任啟鑫也認為，與2013年靠精裝修+現房“曲線漲價”不同，現在的精裝修已經恢復了其本質的意義，就是為了提高項目本身的性價比。尤其是經歷了近十年的樓市起起伏伏之後，購房者變得更加理性，對於項目本身的居住功能更為關注。而對於項目來説，在地理位置已定，又不想輕言“降價”的前提之下，對於房子本身做“加法”就成為提升性價比的最佳選擇，而精裝修也成為展現優勢、拉開差距的優選之一。

平時高喊漲價口號 開盤時卻慎之又慎

令不少買房人警惕的是，政策不斷吹暖風的同時，樓市中關於漲價的聲音一浪高過一浪。一些樓盤甚至高調對賭樓市，宣稱即將進入漲價通道。

誠然，從歷史上看，降息、降準之後，樓市總是伴隨著一波上漲行情，但這次是否還能靈驗，尚不可知。不過，能夠看到的是，當前高喊漲價的項目僅僅是為了贏得關注度，加劇緊張恐慌情緒的口號，真正到了開盤的時候，再樂觀的開發商也是慎之又慎。

現實的成交也證明著，目前助推樓市出現回暖行情的也都是低價或者平價開盤的項目。像昌平區的領秀慧谷3月入市時的報價為28500元/平方米，其周邊在售項目均價基本已在30000元/平方米以上；首創伊林郡報價17500元/平方米，相比上期報價下滑14%；首開常青藤報價36000元/平方米，相比去年42000元/平方米的報價下滑了14%。

這些項目都是近期樓市成交的主力，也都是老項目後期。而在5月即將入市的新盤中，老項目後期佔比近八成，同樣表現強勢。對此，業內人士認為，一方面，這些項目土地成本的壓力相對較小，定價不會太高；另一方面則受制於時間成本的限制，因此在市場回暖初期即踴躍入市，換取銷量。

當然，樓市中也出現了一些漲價樓盤，尤其是在通州和昌平區的項目不少都出現了調整，但需要看到的是，這樣的調整多是微調，並未爆發性地漲價。例如，通州部分項目漲價，是實實在在的微調。例如，通州銷售多年的“神盤”華業東方玫瑰，雖然高調喊出漲價口號，但實際上，只是將在售的C區期房均價從23500元/平方米調到24500元/平方米，而D區的大戶型樓王産品，價格則基本保持不變，15萬抵40萬外送15萬傢俬禮包的優惠也並未取消。

整體來看，即便“3·30”新政力度驚人，開發商仍普遍保持著審慎的態度，或喊漲不漲，或小步微漲，並沒有出現爆髮式增長。鏈家地産市場研究部的李巧玲也認為，相關調查顯示，新政發佈以來，大部分在售項目以“平價走量”為主，價格走勢較為平穩，大量漲價的現象並未在北京出現。雖然在需求升溫帶動下，賣方欲調高價格的傾向非常明顯。但是，新房市場的庫存問題依然比較突出，這是抑制新房價格過快上漲的主要因素，短期內預計大部分在售新房項目會依然維持相對平穩的價格。

（來源：北京青年報）