爛尾樓是購房者心中夢魘。被稱為濟南“第一爛尾樓”的彩石山莊，殃及2000多名購房者，引發長達8年多的群體性陳情維權。日前，1700多名購房者拿到逾8億元執行款，一些購房者拿回購房款時喜極而泣。

這起全國涉及人數較多、標的額較大的“爛尾樓”群體性事件成功處置，是經濟南法院堅持法治方式，形成“購房戶債權優先賠償”意見，並經最高人民法院答覆認可才最終得以打開“死結”。

這一購房者債權優先於銀行等其他債權人賠償的處置方式，開創了司法先河，為全國眾多處理“爛尾樓”債權關係提供了重要參考啟示。

開發商面臨破産 購房者無家可歸

彩石山莊在濟南曾“赫赫有名”。2006年6月，作為山東省屬企業的三聯集團推出這個房地産項目，主要建設高檔景觀洋房和雙拼、聯排別墅等。最初對三聯集團職工內部銷售，隨後擴大到對外銷售。

“那時房地産一片紅火，儘管彩石山莊離市中心約20公里，但依山而建環境優美，且每平方米2600元的均價很有吸引力。”濟南購房戶王鵬告訴記者，他拿出35萬元買了一套130多平方米的大房子。

據了解，2146戶購房者交納總房款近9億元，每戶40萬到上百萬元不等，其中1741戶購買了“五證”不全的水晶花園和白領公寓項目，405戶購買了手續齊全的綠松苑和尚華居項目。按照合同規定，2008年10月交房。

當購房者還沉浸在等待入住新房的喜悅中時，隨後卻讓他們始料不及。曾在家電銷售等領域全國知名的三聯集團，因為資金鏈斷裂走到了破産邊緣。2008年9月，項目全面停工。記者日前到項目所在地看到，工地還是停工時的樣子，除少數在建樓封頂外，大部分仍是一片空地，雜草叢生、破敗不堪。

購房者有人將原來唯一房産賣掉，本想買房養老，但因遲遲未交房面臨無家可歸的窘境；有想買婚房的年輕人，結婚數年後仍住不上新房。

涉案土地被拍賣 購房者領執行款

針對此事，山東省最終確定了“按照法治思維，在法律框架內予以解決”的工作思路。去年9月底，濟南市中院啟動對彩石山莊項目的人民調解程式，去年10月，涉案979畝土地的使用權以及地上建築物被順利以16.296億元拍賣成交。

截至2014年年底，濟南法院共向與三聯達成人民調解協議的購房群眾發放執行款約8.2億元，1700多名購房戶息訴息訪。

年逾六旬的李建剛2007年花40萬元買了一套房，如今領到53萬元執行款，“多年陳情都未解決，如今終於了卻一大心事”。

據了解，其餘400余戶購買手續齊全的綠松苑和尚華居項目的購房戶，今年3月執行款也進入人民調解和司法確認階段。

最高法答覆認可 購房戶優先受償

彩石山莊一案揭開了全國“爛尾樓”的冰山一角。多地頻現的“爛尾樓”，因其涉及人數眾多、矛盾複雜，成為各地頭疼的“老大難”問題。

記者了解到，此事棘手根本癥結在於三聯集團債務糾紛複雜，嚴重資不抵債。彩石山莊979畝土地承載著共計35億多元的債權負擔，涉及多家銀行的查封債權，以及建築工程承包人、購房戶、失地農民、企業職工等多個利益主體。

濟南市中級人民法院副院長劉延傑説，自然人相對於其他機構和公司屬於弱勢群體，從立法精神上應當給予優先考慮。

經反覆調研論證，濟南中院形成了購房人的購房款返還請求權優先的意見，並通過山東省高院向最高法院報告。2014年7月，最高人民法院答覆認可購房戶的基本債權應優先受償的意見，為以法治方式解決問題掃清了法律障礙。

“最高法院對彩石山莊問題的批復相當於司法解釋，是具有法律效力的，但並不是修改法律，不需經人大立法程式。”全國律師協會建築工程委員會委員、山東豪才律師事務所律師周長鵬説，這為我國解決同類問題樹立了新的法律適用範式，對全國其他地方以法治方式處置爛尾樓問題具有非常強的指導作用，開啟了司法先河。