鄭州房産——地産中國鄭州頻道

前不久，國務院總理李克強全國兩會上在回答中外記者提問時透露，將出臺更多措施來推動“大眾創業、萬眾創新”。在政府為市場清障搭臺的同時，市場早已開始行動。在房地産界，3月初萬科原高級副總裁毛大慶辭職創業事件，使“中國版WeWork”及其商業模式一夜間吸引無數眼球。

據《每日經濟新聞》記者了解，其實中國版WeWork早在幾年前就已有落地，那麼其現實生存狀態如何?這類企業究竟靠什麼來盈利?在這一平臺上，創業企業與天使投資們又是如何考量?這一模式能否給高空置率的寫字樓市場帶來希望?

由於網際網路經濟和創意産業的風行，大量創業者需要價格低廉、品質有保證又有濃郁創業氛圍的辦公場所，這在某種程度上促成了“中國版WeWork”的興起，比如SOHO　3Q、蜂巢辦公空間、世鰲國際等等。

SOHO中國董事長潘石屹曾表示，雖然自己不會設立風投基金，但是會邀請天使基金進入SOHO　3Q。蜂巢CEO張鵬則表示，公司會提供金融服務支援，旗下有金融合作夥伴，不僅會提供辦公空間，也要做企業孵化器。還比如瑞安房地産在上海楊浦區開發的“創智天地”，也與天使投資合作,同時這裡活躍著寬頻資本、農天資本、遨問投資、大學生創業基金、快創營等投資機構。

但是，上海一家産業園的副總告訴《每日經濟新聞》記者，目前所謂的“孵化器”或者“天使基金”其實都不掙錢，真正掙錢的還是房地産。開發商引進天使基金的目的，還是為了吸引租客，並能爭取一部分産業支援政策。

上述説法多少為中國版WeWork的未來投下一絲陰影。雖然中國版WeWork客觀上能夠增加寫字樓的租賃需求，但其“挂羊頭賣狗肉”的運營方式似曾相識，讓人聯想起類似的旅遊地産、養老地産等概念，能夠走多遠還是一個未知數。

對創業者來説 高昂的租金戳中了“痛點”

《每日經濟新聞》記者了解到，與傳統的創業孵化園相比，目前服務式辦公空間對入駐客戶的準入門檻較低，基本上只要能提供合法的身份證明並及時交付租金，任何個人或者團隊都可以進場辦公，並享受所有的公共服務。

上海一家孵化園的負責人在接受採訪時表示，這種針對個人的辦公租賃，打破了傳統思維束縛，使商業地産有了更多潛在客戶;但是較低的入駐門檻也令租戶層次和品質良莠不齊，其中真正的創業團隊數量可能比較有限。

據了解，服務式辦公室的租賃時間普遍較短，SOHO　3Q的最短租期僅為一週，最長也只有12周，蜂巢辦公空間的收費也是以月為單位。儘管租期到了可以續約，手續也不複雜，但如此短暫的租期設置，很明顯，其主要的出租對像是那些不需要長期辦公的小企業主、本地市場開拓者、辦公室暫時緊缺者和過渡時期使用者等。

不久前，SOHO中國董事長潘石屹曾表示，短租服務的對象不僅僅是創業團隊，服裝設計師、自由撰稿人等，一切有辦公短租需求的人都可以通過網上預約，到SOHO　3Q來辦公。

從價格上來説，服務式辦公室也要比一般辦公樓的租金昂貴。據《每日經濟新聞》記者測算，北京望京SOHO(樓盤資料) 建築面積為5091平方米，共計655個座位，如果滿員的話，那麼一個工位的單價為18元/平方米/天，而周邊寫字樓的價格普遍為6~9元/平方米/天。在蜂巢辦公空間徐家匯店，一個工位的價格為4000~7000元/月，一個標準工位面積約為20到30平方米，租金約為6.5~10元/平方米/天，高於周邊辦公樓5元/平方米/天。

相對高昂的租金費用對創業團隊而言是沒有吸引力的，尤其是那些有初期租用需求的創業者，創業成本對他們而言是一筆不小的開支。一名創業者對《每日經濟新聞》記者表示，服務式辦公通常提供了很多可以滿足他們辦公需要的增值服務，但是成本仍然是他們需要操心的主要因素之一。

協縱國際首席執行官黃立衝在接受《每日經濟新聞》記者採訪時説，有數據顯示，目前中國創業者的“痛苦度”遠遠高於美國。美國創業者實際上是自由職業者，收入穩定，有足夠的支付實力，而中國創業者未來的不確定性很大。

WeWork要做的事情，實際上黃立衝幾年前就嘗試過了，結論是不能做。因為美國的物業租賃價格與其創業者的收入之比跟中國完全不同。比如，加入同一個會員中心，在美國使用一個月的價格是400~500美元，對美國創業者來説代價不高，在中國也是400~500美元，但卻可能是一名創業者一個月或半個月的工資。

如此看來，中國版WeWork除了手續簡便、租期短暫的特質外，高昂的費用才真正戳中了創業者的“痛點”。

對運營商來説 核心目的是增加租金收入

儘管不少服務式辦公室的運營商都提出創業概念，並聲稱開放的辦公場所為風投提供了絕佳的觀察機會，但是從目前中國版WeWork的運營情況來看，“創業樂園”一時還很難落地。而傳統孵化園的孵化成功率高達85%，這一數字背後，是較高的準入門檻。服務式辦公室正是瞅準了這一利基市場，利用門檻較低這一特質來吸引租戶，但是目前仍停留在概念炒作階段。

上述孵化園的負責人在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，“由於很多孵化園是公益性質的，因此對入駐的創業團隊有準入要求，一般會要求他們提供創業計劃書，審核評估通過後才可以進駐，並且會定期要求他們彙報創業進展。當企業發展到一定程度後，為了加大園區企業流轉率，他們將會被要求離開孵化園，時間一般在6個月左右，孵化成功率高達85%。”

據了解，這些孵化園很多具有強大背景，他們可以提供與服務式辦公室類似的基本服務，也會提供諸如園區企業交流、人事、法律、市場等更多元化的服務，而且這些服務都是免費的，應該説更適合創業者。而中國版WeWork真能成為入駐創業項目的孵化器嗎?

黃立衝認為，創業不是假手於人就可以成功製造的，大部分創業都是失敗的，只能依靠創業者自己領悟。旁觀者只能從大部分“創新想法”中，選擇最有可能成功的項目進行投資和引導，並通過分享他們的成功而獲利。

黃立衝表示，孵化IT領域企業的想法和概念都很好，但提供的增值服務如何收回成本是大問題。而且，一般企業從成熟到騰飛，正常週期是10年，IT類企業會短些;能指導白手起家創業的人都是稀缺人才;因此，對新創業者盲目提供服務，很可能難以回收成本。

一名業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，實際上服務式辦公室的核心目的仍然是提高商業辦公樓的使用效率，增加租金收入。

在價格高昂的商業物業銷售困難的情況下，SOHO為了提高辦公樓使用效率，將辦公樓化整為零後出租並回收資金，這是比較簡易便捷的操作方式。而在蜂巢辦公空間的網站上，記者看到了一則資訊，稱若有閒置辦公樓的地産商可以聯繫他們，他們將加以改造後再出租。

上述業內人士認為，中國版WeWork的主要盈利來源為三類：一是工位費，使用辦公桌需要支付部分費用;二是會員費，即享受平台資源需要交費;最後，如果真的有風投“相中”了項目，服務式辦公室的運營商可以選擇跟投，但此舉風險較大。就現狀而言，如果辦公工位能夠充分出租，就已經可以實現盈利。

在毛大慶辭職創辦中國版WeWork僅幾天之後，就有人以“創客孵化器”概念吸引投資者參與眾籌。“採用眾籌模式，在北京CBD核心區域的朝外SOHO購置辦公場地，建立‘創客孵化器’物理空間，吸引以數字媒體為代表的文化創意産業(包括但不限于網際網路、數字傳媒、創意創作、文化傳播等)的企業或創業團隊入駐。”

這個眾籌項目位於北京CBD核心區域的朝外SOHO，面積為1074平方米。有限合夥總認繳出資額3600萬元，須以現金投資，投資下限180萬元，並以180萬元遞增，上限1080萬元，收入來源是租金收入。《每日經濟新聞》記者了解到，朝外SOHO的租金水準報價為7~7.5元/平方米/天，該眾籌項目將租金定在6.5~7元/平方米/天。按7元計算，在合夥人不要求使用眾籌項目租賃空間的情況下，項目的租金回報率僅7.62%。

由於朝外SOHO的二手房價格較高，上述投資要比直接買朝外SOHO的二手房更有吸引力。代理朝外SOHO二手房銷售的一位仲介業務員告訴記者，朝外SOHO二手房單價在3.5萬~5萬元/平方米之間。

一位熟悉眾籌的業內人士表示，這場眾籌其實是集資購買朝外SOHO的辦公場地，然後出租給創業公司，與“創客孵化器”這個項目的關係不大。

中國的創業經濟産業方興未艾，如何維持源源不斷的客源，對運營商是重要命題。如果沒有持續穩定的客流，資金回籠就變得異常困難，SOHO　3Q也許可以依靠潘石屹的“明星效應”吸引客源，但對那些非自有物業的運營商而言，租賃物業的選擇、客流的數量將會是重要的風險控制因素。

（來源：每日經濟新聞）