鄭州房産——地産中國鄭州頻道

昔日孫宏斌和宋衛平的親密合作項目，正成為諾亞財富旗下“歌斐資産”的“類Reits基金”實驗場。

元旦前夕，上海歌斐資産管理有限公司披露了一起交易：以31.26億元的價格並購上海核心區一處優質寫字樓。標的位於上海市黃浦區，為盛世濱江配套的甲級寫字樓“新富港中心”，預計于2016年上半年竣工。

項目出售方“上海融創綠城投資控股有限公司”為融創、綠城的合作平臺；未來融創在其中的話語權會進一步加大，而其注重住宅、剛需的定位，或是平臺剝離商業地産項目的動因。

值得注意的是，歌斐資産將發行私募股權投資基金，以資産買斷的形式介入，並擬通過營運提升租金收入，擇時實現整體退出。這一方式有別於地産基金常用的“明股實債”，更接近海外成熟的地産基金模式。

私募基金+銀行貸款

“海外地産基金以商業地産為主，寫字樓是其中的核心資産，回報穩定、運營相對簡單。我們看到了這個趨勢，2013年末開始籌備新型的地産基金。”歌斐資産創始合夥人兼CEO殷哲對21世紀經濟報道記者説。

2014年年中，“新富港中心寫字樓”進入歌斐資産的視線。該項目原是香港新世界主席鄭裕彤女婿杜惠愷所控制“上海新富港大型城市綜合體”的一部分；2013年6月，融創、綠城以79.96億元收購了整個綜合體，交由上海融創綠城投資控股有限公司管理，並改名為“綠城盛世濱江”。

據上海網上房地産交易資訊顯示，盛世濱江的住宅部分已銷售完畢，配套寫字樓尚未完工。根據融創的戰略方向，寫字樓需另尋買家。

殷哲表示，新富港中心符合公司的各項收購要求：地理區位好，但周邊配套尚未成熟，發展潛力很好；附近已有寫字樓滿租，意味著市場需求大，風險可控。“目前市場上，有地鐵直連的國際甲級寫字樓十分稀缺，能夠整體交易的項目更是鳳毛麟角。”

歌斐資産決定發行基金來投資該項目。資金來源分兩部分：一是分批私募房地産股權投資基金，由歌斐資産作管理人，總規模預計17億元；二是到竣工交付時期，採用資産抵押申請銀行貸款。

“根據項目的付款需求來決定發行節奏，首批基金的募集已經完成。”殷哲説，募資端有兩大特點：

其一，私募地産基金通常採用“優先+劣後”的分級結構，由融資方（通常是開放商）或其關聯人買入劣後級，實際為投資者提供固定收益回報；但在新富港項目中，基金將不採用分級結構，投資者手中的份額為單一股權投資結構。

其二，基金期限為“5年運營期+2年退出期”，如此長的期限是為了爭取“跨越經濟週期”，有機會等到合適的價位作整體轉讓。

長期限的凈值型産品發行難度較大，但殷哲認為，依託母公司諾亞財富的銷售能力可解決這一問題。“我們積累了很多股權投資客戶，願意接受長期限産品。根據初步測算，中性情況下可取得12%以上穩健的預期年化收益。”