在拿入境交所的“小紙條”(上市通行證)後，大連萬達商業地産股份有限公司(以下簡稱“萬達商業地産”)在香港展開了路演，最新版本的招股説明書顯示，無論是剝離短期盈利能力較差的幾大旅遊公司，還是將O2O電商平臺正式納入上市公司板塊，亦或大幅提高年度溢利，都可以説是萬達在全方位為自己的估值護航，昨日路演現場傳出的消息也顯示，41.8-49.6港元的招股價雖然低於此前市場的傳言，但包括科威特投資局(KIA)在內的數十家機構投資者已經先行認購。

納入電商：為估值增添故事

雖然對於萬達而言旅遊文化是其最看重且發力的板塊，但由於其運營不夠成熟不足以吸引資本的青睞，相反，網際網路被熱捧的今天，線上線下結合的電商故事卻總是能夠引起資本市場的無限興趣和猜想。

北京商報記者從萬達商業地産披露的更新版招股説明書中看到，這家名為“Wanda Information”的公司，為股份有限公司，2014年1月16日在英屬處女群島註冊成立，萬達商業地産(香港)有限公司與Wanda Investment Holding Co. Limited目前各自擁有其50%股權。根據協議，大連萬達集團、騰訊以及百度分別持有合營公司70%、15%以及15%的股權，並規劃投資50億元，在三年內完成注入。 換句話説，至此，“騰百萬”聯手成立的O2O平臺正式納入到上市公司中。

或許是受此利好，據知情人士透露，昨日萬達在香港的路演，與會投資者達到了200余人，招股區間介乎每股41.8-49.6港元，集資規模最多不超過44.11億美元(約合人民幣270億元)，其中科威特投資局、中國人壽和中國平安承諾在此次IPO中各投入3億美元，總計認購金額約20億美元。

剝離旅遊：甩開不掙錢的大塊頭

除了加法，萬達商業地産在上市前為全力護航估值，也在做著相應的減法。

在其最新招股説明書第145頁，“境內附屬公司”一欄中只剩下了4家公司，曾在9月的招股説明書中出現過的“大連金石文化旅遊投資有限公司”以及“西雙版納國際旅遊度假區開發有限公司”兩家公司已經被剝離了出去。

招股書顯示，大連萬達商業地産分別以21.44億元以及9.49億元的現金代價將西雙版納以及金石兩家公司的全部股權轉讓給了萬達文化，從而不再擁有上述兩家公司的股權。與上述兩家公司有著同樣命運的還有萬達商業地産全資持有的青島遊艇産業投資有限公司，萬達商業地産同樣以10.42億元的代價將其所有股權轉讓給了萬達文化，這也就意味著這三家公司將與即將上市的萬達商業地産不再有關係。

據悉，西雙版納項目、大連金石灘項目的部分股權以及青島遊艇産業園全部股權是萬達商業地産於今年1月剛剛從萬達集團接手的，與此同時裝入上市資産包的還有青島東方影都，如今除了青島東方影都外，其他項目逐一遭遇剝離，對此萬達商業地産在其招股書中解釋稱：“剝離公司若干特定部分或地塊的開發因土地用途調整以及若干初步土地開發工程未完成而涉及或然性。”

但在業內人士看來，上述項目體量大、不具備盈利能力是其剝離的根本考慮。招股説明書顯示，上述三個項目中，只有西雙版納國際旅遊於今年上半年錄得10億元的收入以及2.37億元的凈利潤，其他兩個項目還都在前期投入階段。萬達商業地産通過剝離資産可以獲得5.21億元的收益。其實，遭遇萬達商業地産甩手的項目不止這些。招股説明中提到，萬達旗下最重要的旅遊地産項目——長白山旅遊度假項目也排除在了上市公司之外。萬達承認，該項目目前並沒有業務經營，且截至今年6月底，該項目總資産達到116億元，凈虧損4.5億元。

綜上所述，上述被剝離的項目共同點為涉及旅遊且還不具備盈利能力。對此，克而瑞研究中心總監薛建雄表示：“萬達的旅遊項目仍然處於初創階段，且項目體量大，前期投入也大，因此剝離這些項目，能夠讓上市的萬達商業地産變得更輕，也會拉高整體盈利能力。”

另有分析也指出，萬達此舉也是為後期旅遊項目的統一打包上市做準備。“將商業和旅遊分開，各自實現上市或許也是萬達的另一步棋。”

拉高溢利：高增長換取高估值

與萬達商業地産9月公佈的招股説明書相比，萬達的公司擁有人應佔預測綜合溢利從此前的不少於199.33億元提高到了240.27億元；投資物業預測公允價值收益也從此前的66.98億元上升為97.25億元；公司擁有人應佔預測綜合溢利從原先的132.35億元提升到143.02億元。

分析人士認為，整體溢利預測的提升與萬達商業地産提高整體估值的想法息息相關。從萬達商業地産籌備上市以來，憑藉商業地産的銷售和租賃，能否換來高估值一直是業內最關心的話題，就在此前有消息稱，萬達商業地産此次上市融資額將遠低於之前預期的100億美元，融資額低也就表明萬達商業地産的整體估值也會縮水。

蘭德諮詢總裁宋延慶曾表示，影響萬達商業地産估值的因素主要有兩點：一方面是其本身快速增長期已過，資本市場對其想像空間有限；另一方面國內商業地産的泡沫化較為嚴重，留給傳統商業地産發展的空間已縮小。

“不過，萬達商業地産的O2O可以彌補這一缺陷。”業內人士稱，萬達商業地産的整體估值是否理想還未最終揭曉，不過香港資本市場完全實行市場化發行，對企業盈利業績沒有要求，對關聯交易也相對寬鬆，在此背景下，萬達商業地産溢利預期的提高將更有利於獲得比較合理的估值。

萬達上市坎坷路

2005年

萬達開始資本運作選定以REITs形式在港上市

2006年7月

監管部門下發“171號文件”，萬達REITs計劃擱淺

2008年

萬達籌備A股上市，遇到新股發行叫停

2013年4月

香港恒力地産復牌，萬達借殼上市敲定

2014年7月

萬達發佈公告，終止商業地産在A股審核

2014年9月

萬達商業地産的招股説明書現身港交所

（來源：北京商報）