“首屆城市運營商的主題是“新常態，新城鎮，新玩法”。要實現這三新，就要狠抓“變”字。”在11月18日舉行的2014年首屆中國城市(鎮)運營商大會高峰對話中，中國城市經濟專家委員會秘書長張巨功説，十八大尤其是四中全會以後召開這樣的主題會議，對城市運營會起到很重要的推進作用。
【專題】首屆城市（鎮）運營商大會暨2014中國城市（鎮）運營商百強推介活動
張巨功指出，要想實現三新的主題，就要狠抓四個轉變。
第一個轉變，原來的城市運營開發，由政府主導，現在要轉變為市場主導。過去我在城市政府工作過，大小事，不找市政府，不找各級政府，解決不了問題。十八大明確提出，要由市場決定資源配置，要由“找市長”變成“找市場”，這個指導思想決定了城市運營必須在理念上實現根本性的轉變。
第二個轉變，實現開發運營內容的轉變。我國多年來城市運營的主流是房地産開發，我稱之為以房地産為主流的固化開發，也就是説我們多年開發是以房地産、道路、河流、礦産這些物質形態的開發。
在新的時期，單一的固化開發要轉移到多元化的開發，特別是城市的文化底蘊的挖掘，品牌的挖掘，城市特色的挖掘。我們在開發內容上提出一個觀點，要多元開發，實現魅力城市。
第三個轉變，開發目標模式的轉變。由追求高樓大廈、規模速度轉變到突出特色，在特色基礎上創新拓展。
第四個轉變，開發運營目標宗旨的轉變。由追求經濟效益的同時轉變到實現、完善城市功能的轉變，城市要讓生活更美麗，要給人民群眾帶來更多的福祉，必須實現城市功能的轉變，不光是要解決住房，而且還要怎麼住的好，吃的好，玩的好。
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