原標題：城市運營模式亟待突破 房企或迎來新機遇

【地産中國網•特別報道】伴隨著城化進程的不斷演進及新型城鎮化建設浪潮的席捲而來，“城市運營商”一詞開始在中國房地産界蓬勃蔓延，一些嗅覺靈敏的房企已著手向這一領域轉型，並設局布點。

然而，過去30年，中國城市的發展，尤其是新區建設，均由政府主導，且同質化較為嚴重。一位業內人士指出，“在這種情況下，企業能發揮的空間並不是很大，而且存在著較大的風險，其中，最大的風險在於地方政府換屆可能會帶來重點發展區域的變化，導致一些新區的發展可能會放緩甚至被放棄，這樣一來，企業前期的投資可能就無法收回。”

好在於，中國政府已意識到這一問題的嚴重性。近日，在“第十八屆投洽會”上，國務院副總理汪洋指出，中國政府將推動開發區由追求速度向追求品質轉變、由政府主導向市場主導轉變、由同質競爭向差異化發展轉變、由硬環境見長向軟環境取勝轉變，使開發區成為構建開放型經濟新體制的“探路者”和培育産業競爭新優勢的“排頭兵”。

此外，隨著新型城鎮化的推進，房企亦在紛紛轉型“城市運營商”。但要真正蛻變成為一個城市運營商，並非那麼簡單。不少企業老總向地産中國網表示表示，城市運營商並不是任何企業都能做到的，首先必須有響噹噹的品牌作為支撐，需要有信譽、有經營範圍、有資源。同時，更需要有政府的支援，在運營的過程中能夠跟土地、規劃、計委、市政等部門進行相應的協調。城市運營商要啃一般企業不願意啃的硬骨頭，也正是這種特性決定了城市運營商不是純粹的企業。

正因為如此，地産中國網聯合全聯房地産商會將於近期重磅打造“首屆中國城市（鎮）運營商大會暨2014中國城市（鎮）運營商百強推介活動”，以在新型城鎮化即將大力推行之際，厘清企業良莠，樹立城市鎮運營的樣本。

城市運營舊模式亟待突破

眾所週知，中國城鎮化率愈演愈烈，但在過去30年中，基本上走的是資源粗放利用、高耗能、不注重環境保護以及政府主導的路徑。

“中國經濟持續增長這麼多年，成為世界最大的經濟體，主要原因並不僅僅在於中國的市場化過程，而在於政府和企業的雙重作用推動，這是中國經濟區別於世界其他國家的一個根本性規律。”中國城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵指出：“促進中國經濟增長三個最大的低成本要素就是勞動力、土地和環境，正是政府利益驅動導致了城市發展模式演變成一種中國經濟增長和中國經營城市的規律，而這種規律幾乎不可逆轉，導致目前城市運營以及房地産的發展困局。”

李鐵舉例説，“我們調研了無數城市，見了很多市長，發現地方政府最關心的只有三件事情，一是如何確保財政預算內的收入增長，即如何通過稅收解決政府每年的基本運轉；二是怎樣實現政治工程，這更多是用土地創收來解決開發性收入；三是招商引資，全國各地政府都在不遺餘力的招商引資，提出各種五花八門的新區建設目標。”

國研中心副主任韓俊也指出，現在城市與城市之間的關係不是協同發展一體化合作，而是變成了競爭對立。“那麼怎樣在招商引資的激烈競爭當中取得成功，全國各地最大的表現就是通過降低招商引資成本來降低企業成本，所以儘管中央政府制定了一系列嚴格控制土地出讓的規定，各地依舊在土地問題上為招商引資做出了最大的讓步。”

各地政府都在通過壓低價格來獲取投資機會，那麼形成這種投資驅動的支撐在哪？就此，李鐵指出，地方政府財政是解決不了的，所以一定是通過房地産開發來彌補。開發房地産意味著會有更多的土地出讓，巨大的土地財政收入既可以彌補招商引資的虧空，又可以解決一大部分基礎設施建設和發展問題，公共福利的文章就可以做得很漂亮。這種開發模式不僅存在於大城市，甚至小縣城都是如此，這成了整個國家層面的問題。

同時，也有專家指出，中國政府基層官員只有兩年到三年的任期，大城市也不過四五年任期，而每屆政府都要幹新事，上屆政府如果已經在這塊地上完成了招商引資和開發，下屆政府就會去開新地建新的房地産項目，並且不僅要和上屆政府有相同的空間開發水準甚至還要超出上屆政府，導致的結果就是城市攤子越鋪越大，基礎設施建設支出壓力陡增，地方債務大幅度上升，粗放型發展模式成為城市發展基本規則。

國務院發展研究中心發展戰略和區域經濟研究部部長侯永志指出，如果中小城市按照這種發展模式繼續下去的話，未來的房地産開發成本一定會越來越高，而且其銷售的範圍、需求的支撐一定會越來越低，房地産一定會遭遇困難。

新型城鎮化下的新機遇

正因為舊的城鎮化難以持續，因此，新型城鎮化建設應運而生，也將成為中國經濟轉型和發展的主要手段，被視為未來五年乃至十年的重大政策紅利。

侯永志認為，新型城鎮化不是再是簡單的造城運動，“産業”和“就業”平衡才是可持續發展的長遠之計。但是，按照國外城市化經驗，城市化率每增加一個百分點，就意味著1400萬人要進入城鎮生活，其中有近70%的人需要就業。經濟學家林毅夫表示：“勞動力從農村轉移到城市，這部分人一定需要住房，對房産的需求一定會越累越大。”這是開發商所擁有的機遇。

而伴隨新型城鎮化的推進、純住宅地産觸碰天花板，巨大的機遇與挑戰面前，大批的房企開發商謀求轉型，在探索的道路上，誰能真正成為城市運營商？

實際上，房地産企業轉型迫在眉睫，而複合型地産以及産業園區開發或將領跑這一場轉型突圍。上述業內人士指出，“只擁有豐富開發經驗以及精準開發模式的開發商，才能擔任開發重任，以及承載城市運營商的角色。”

李鐵也指出，房地産開發商要向城市運營商轉變，把短期賣房機制變成長期服務機制。“畢竟，長期的市場化需求和社會公共服務需求存在於城市的每個角落，而這些需求大部分要通過收費機制來完善，這其中就包括基礎設施運營。這次中央城鎮化工作會議和城鎮化規劃都提出基礎設施的融資、運營管理系統要向外資民資領域改造，那麼開發商就要考慮是否可以通過相關政策向基礎設施運營商轉化。一方面可以減少房屋銷售帶來的資金壓力，另一方面金融資本的介入也可以解決地方政府對土地財政的過度依賴。”

中國經濟體制改革研究會管理科學研究所研究員崔長林則指出，未來政府必須要從開發區建設、發展的過程中退出，並且要容許企業、産業自主地從開發區中遷出，選擇真正適合企業發展、市場需要的地區落地。

李鐵則指出，目前，房地産開發已經昇華，僅僅建造樓盤已經很難保證開發順利進行，在新一輪的城市化快速發展過程中，急需開發商對城市資源進行整合、優化、創新而取得城市資源的增值，由以往的開發地産、建造商住樓為主向建設城市綜合體轉型，向城市運營轉型，這將是開發商所面臨的挑戰與機遇。

而地産中國網聯合全聯房地産商會重磅推出的“首屆中國城市（鎮）運營商大會暨2014中國城市（鎮）運營商百強推介活動”將為中國的城市事業和中國人居事業書寫最絢麗的開篇，也將把傳統意義上的房地産開發商上升到全球範疇現代意義上的城市運營商，給中國城市化、現代化帶來裂變效應。