編者按：越來越多的開發商以責任自居，不斷提高精裝房比例，甚至有些開發商將精裝修視為其核心競爭力。但實際的精裝房是否與開發商宣傳的一致？為什麼精裝修被越來越多的購房者所詬病？為了摸清精裝修內幕，地産中國網記者歷時數月調查，重磅推出《精裝修內幕調查》系列文章，試圖還原精裝修真相。

【地産中國網•獨家調查】“這房子裏外裏算起來，我花了兩份兒錢裝修，還外帶把原有精裝修砸了的錢。”近日，在CBD附近2007年購買了某精裝項目房子的劉女士向地産中國網回憶，“當時小區裏大家熱火朝天裝修的情景，就好像大家買的都是毛坯房似的，我估計至少得有60%的業主都是重新裝修的，原來的裝修真是太次了，根本沒法住。”

“精裝修”這個詞由之前高端住宅的象徵，開始慢慢普及到中端住宅乃至剛需産品中，其在消費者心中“高大上”的光輝形象卻隨著時間和市場的變化蕩然無存，相反，種種問題開始暴露。

“2008年之前，有90%以上的精裝修商品房精裝修部分連履行合同都成問題，材料以次充好，施工得過且過，合同中明確約定使用的建材品牌，到交房時根本不是那麼回事兒。”從事房屋驗收工作十餘年的張先生向記者坦言，“2008年後，開發商開始重視精裝修，履行合同已經基本可以做到，但由於其中利潤空間巨大，問題依然不少，只不過是由原來的‘簡單粗暴’，變成了現在的‘婉約內斂’，很多隱蔽裝修（無法從表面看出的裝修問題）的問題別説你不懂，要沒個幾年的從業經驗，根本發現不了。”

記者從北京市多家第三方驗房機構的驗房報告中得知，僅2013年，精裝修商品房精裝修部分平均每一百平米品質問題條數高達68，其中，可大致分為觀感品質、功能品質和安全隱患三個方面的問題，佔比分別為61.75%，34.3%，3.95%。而在功能品質方面，多位機構負責人一致認為：該項在實際的房屋檢驗中標準還是比較低的，僅僅停留在“目前可用”的狀態，如果根據施工工藝和使用材料等方面考慮長久使用，問題則要嚴重的多。

自2013年初至今記者曾多次暗訪北京地區精裝房收房現場，有不少業主請了第三方驗房機構隨行驗收，但結果卻令人失望，有超過七成的業主對裝修品質不滿意，最後簽收房屋也是萬般無奈，正如一位業的一聲嘆息：“這裝修裝成這樣，感覺就像吃了個蒼蠅，要不了命，但噁心。”

難以啟齒的“精裝”

浦先生在2013年10月接到了開發商的收房通知，隨後記者以蒲先生朋友的身份一同前去收房。“我真想知道這個裝修是哪個公司做的，有沒有相關資質，如果有又是誰給審核通過的？居然會出現這種低級的邏輯錯誤，真是讓人哭笑不得。”蒲先生質問現場開發商的工作人員，廚房墻面上的一個插座被安裝在了燃氣管道的後面。

與蒲先生經歷相同的還有今年6月收房的姜女士，在當時現場拍攝的照片中記者看到，衛生間地漏設計的位置均高於地面，“雖然精裝修是送的，後來也整改了，但這種腦殘錯誤不免讓人懷疑裝修團隊的水準。”姜女士向記者講述收房的感受。

從事房屋驗收工作多年，北京優嘉優築房地産諮詢有限公司總經理龐永軍告訴記者：“現在帶裝修的房子就説是精裝修，但精裝修重點要體現一個‘精'字，最基本的墻磚無空鼓，地板拼接平整不冒灰，壁紙拼接講究無明顯接縫等交付標準是必須做到的，但實際情況是，很多所謂精裝房是由土建團隊進行施工監管，沒經驗，根本管不出活兒來，更有甚者裝修施工直接由土建團隊來做。當然了，也確實有裝修做的非常棒的項目，但鳳毛麟角，就我這幾年看過的房子裏，樂觀的説也就20%。”

修和土建雖同屬建築領域工程，但實質卻大相徑庭，和性格相對比較“粗放”的土建工程相比，裝修更要求細節和人性化的把控，2002年7月10日建設部頒布的《商品住宅裝修一步到位實施細則》中明確指出：住宅裝修由開發單位委託具有相應資質條件的建築裝飾施工單位施工。顯然土建單位並不具備相關資質。

那麼，由專業裝修團隊負責的裝修項目情況又如何呢？

“目前開發商面對裝修部分基本是兩種選擇，要麼是承接個人裝修業務的裝修公司，要麼則是專門做統一裝修的公司，但在工期和價格方面後者有明顯優勢，所以更受開發商青睞，而在裝修品質方面，前者則普遍優於後者。”龐永軍介紹説。

然而隨著精裝房的大量建設，裝修工人方面則出現了青黃不接的局面，“現在在這個行業幹上個五六年就是老師傅了，但很多工藝的細節是靠鍛鍊出來的，不是教就能教會的，還有一部分小公司則是現學現賣，一個老師傅帶幾個學徒，當場教當場幹，你説這不是胡鬧嗎？”從事裝修行業將近30年的雷師傅向記者坦言。

記者在雷師傅的施工工藝手冊中看到，墻面處理這一項的工藝標準為：毛坯墻→打底子石膏找平→貼網格（防止墻面開裂）→刮2~3遍膩子→打磨平整→刷底漆（防潮防霉）→2遍表面漆。而雷師傅則告訴記者，這個工藝很多工人根本都不知道，在實際的操作中能做到其中的4項就已經很不錯了，這也正是很多精裝房墻面開裂發黴的主要原因。

 一位某開發企業精裝修方面負責人告訴記者：“工人本身的技術水準是一方面，更為突出的問題還是建材品質，由我們提供的材料品質基本可控，但一些由施工方提供的材料則是防不勝防，你在那盯著的時候用的都是好材料，等你一走立馬就換，等完工了再去看根本發現不了，都在隱蔽的地方。總不能一直在那盯著吧，而且也確實騰不出那麼多人手。”

裝修材料“水”很深

盧女士在接受記者電話採訪時，正在家中監督工人重新鋪設墻磚，原因是上個星期衛生間的一塊兒墻磚掉了下來，此時距她入住還不到兩年的時間。提到此處，盧女士仍心有餘悸：“幸好當時衛生間沒有人，這要是砸腦袋上，非得開瓢不可！入住的時候也沒太在意，這重新鋪磚才發現，原來的墻磚裏面都是空的。”

龐永軍向記者介紹，精裝房在工程承包方面基本有三種情況：1.由開發商提供或指定部分裝修材料，裝修團隊僅負責施工，即“甲供”。2.由開發商提供或指定部分重要材料，裝修團隊負責採購輔料和施工，即“部分甲供”。3.由裝修團隊全部負責採購材料和裝修，即“乙供”。一般來説，大開發商會選擇1或者2這兩種方式，以保證建材品質，而實力較弱的開發商則普遍選擇第三種方式，原因很簡單：便宜。

“前不久我看到一個項目，對外宣稱8000元/㎡的裝修標準，後來得知刨除部分甲供材料以外，其他部分的成本僅800元/㎡。”龐永軍如是説。

“一些知名房企的情況要好一些，畢竟還是重視聲譽和客戶滿意度，在材料把控方面比較嚴格，一般來説工人水準沒問題，不會出現太大的裝修問題，而一些實力相對較弱的開發商，材料問題就尤為突出，同時，隱蔽施工也是一個不可忽視的問題。”房師傅（北京）工程諮詢有限公司副總經理張磊告訴記者。

隱蔽施工是指在裝修施工中，在一些比較隱蔽，無法直觀看到的地方偷工減料，材料以次充好。

雷師傅告訴記者，隱蔽施工在業內早已經是公開的秘密，電線、塗料、粘合劑和釘子等一些輔料是隱蔽施工的“理想”目標：電線報價用4個平方（指電線可承受的最大電流）的，實際則用2.5個平方，這種就有安全隱患，容易造成火災，而電線都是埋在墻內的，你總不能把墻砸開看電線有沒有問題吧。

“塗料從報價看都是好材料，立邦、多樂士等知名品牌，但到實際施工中可就不是那麼回事兒了，拿個立邦的桶裝上其他塗料，你根本看不出來，從這出門過馬路就有賣的，30塊錢一桶，現在做的很”人性化“桶都不用你自己找，現買現給你裝，你還別説，這桶絕對是真的。”雷師傅指著門外馬路對面的小建材市場告訴記者。

一位對工程造價頗有研究的業內人士向記者透露：“吊頂龍骨的釘子水也不淺，國家規定兩個釘子之間的距離不得超過80釐米，可實際情況是160釐米內能有兩顆釘子就不錯了，還有就是門合頁上的螺絲，算上入戶門，一家少説得有五六扇門吧，一扇上面少擰兩個，這釘子螺絲你看著沒多少錢，可你想想整個項目下來得多少，保守的説能賺個幾十萬。”

記者在多次收房暗訪中對此情況進行了確認，結果令人驚愕，此種缺斤少兩的現象超過半數，同時在某房屋檢驗機構提供的將近100份品質報告中，此問題的出現更是高達60%。

而前文提到的盧女士遇到的問題，雷師傅也給出了答案：“如果不是特殊瓷磚，一般採用水泥砂漿作為粘合劑，墻磚水泥砂漿水泥和沙子的比為2:3，地磚為3:7，但水泥的價格要比沙子貴，如果含沙量過多，則會導致粘合效果不佳，同時墻磚在鋪設前需在水中浸泡2個小時才可使用，以上兩方面的問題均會造成墻磚脫落。

同時雷師傅表示，如果是個人裝修的話，自己買建材，請工人裝修，哪怕是再算上幾樣傢具，能達到1000元/㎡的標準，就已經算是中上等的裝修標準了。