專題熱議丨購房或將告別公攤面積時代？

來源：地産圈club 隔壁伍哥/文

今天，落款為2月15日，由住建部辦公廳發佈的（住房和城鄉建設部辦公廳關於《城鄉給水工程項目規範》等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知）（以下簡稱通知）中，其中關於住宅全裝修、使用套內面積交付兩條意見徵集，一經媒體報道後迅速發酵引發熱議。

該意見徵集被媒體報道後，引發公眾熱議和關注，在意料之中情理之內。

公攤面積向來是筆糊塗賬。在賣方主導市場，期房銷售為絕大多數的市場前提下，開發商與購房人就交付房屋面積扯皮一事，曾屢見報端網路。去年北京某知名豪宅項目，就利用期房銷售，在交付面積上做文章，提前佈局並巧妙給購房成本嫁接給購房人，實現自身利益最大化的手法，暫且不表。

在北京等一些城市，如果購房人細心的話，在簽署商品房購房合同時，仍然能在價格條款中看到相應的套內面積單價和建築面積單價。儘管主管部門早就提出過套內價格的相關執行事宜，目前的國內房地産市場，重慶是一直堅持使用套內面積進行銷售的，其他的城市絕大多數都是以建築面積為計價標準向購房人出售。

值得肯定的是，若本次意見徵集能成為最終強制執行的政策，交付時可能讓業主省去一些不必要的麻煩。

其實購房人所關心的，就是建築面積和套內面積之差，所産生的公攤面積。根據現在絕大多數城市商品房銷售以建築面積銷售的慣例，在房價普遍不便宜的前提之下，公攤面積可是真金白銀。對於不同類型的住宅建築而言，公攤面積必須保持在相對應的合理面積之內，過高則降低實用性，過低則影響舒適度和空間感。

因此，就算是將來套內面積落地，對於購房人而言，公攤面積都是繞不過去的檻。沒有誰家的房子能獨立存在於空間之中，此外，物業服務、安保、工程保障等各類基礎配套設施都將依賴於公攤面積所配建。

若政策將來落地，全國房價也將因為計價規則變化迎來“普漲”。因為計算標準不同，將導致今後在除了購買房價計算方法變化以外，跟業主息息相關的物業費、取暖費、維修等後期的費用的計算標準和規則，也將發生變化。

不過，在當前房地産市場賣方佔主導話語權，購房人議價話語權缺失的背景下，前期開發商仍然具有定價權，後期物業等管理方具有對後期費用的定價建議。因此，該規則的變化，不會從本質上降低購房人的購房成本，以及後期生活花費成本。“羊毛出在羊身上”，是對這一規則變化最好的注解。

本次意見的徵集引發的輿情關注度上升，不會也不應該擾亂房地産市場相對平穩的形勢。建議購房人在購房時，也要擦亮眼睛，不要輕易被忽悠。建築方式計價標準變化所帶來的價格波動，是規則的變化而非房價的上漲。此外，也需要警惕部分城市和地區，可能有不良商家會利用該事件進行房價惡意炒作，煽動市場秩序。

對於購房人而言，本次《通知》僅僅是意見徵集，距離正式論證成可發佈的政策，尚有一定的時間週期，執行情況仍需以將來的具體文件為準。就現階段而言，根本談不上實質影響和變化，該幹嘛幹嘛。

本次政策意見徵集，部分擅長以“偷面積”等手段打造産品獲利的開發商而言，可能需要重新定位和整理産品規劃方案以及全新的應對策略。萬一，該意見徵集最後真成了強制性政策了呢？