一位資深房地産金融從業人員曾經這樣形容：中國開發商們大多數連自己獨立在大街上買雙鞋都辦不到，我為什麼要相信他可以蓋樓？他更直言不諱稱，紐約房地産界曾一度聽説中國買家來了，項目喊價可以比市場高出一大截。典型敲竹杠的做法。

鑫苑曼哈頓東河灣項目，紐約中國開發獨資第一單

　　中國開發商初來乍到

　　如果曼哈頓只是當年小漁村深圳，估計誰去打拼也不打緊。可在八仙過海的紐約，中國開發商能融入、存活、立足嗎！？

　　紐約房地産地頭蛇們絕非等閒之輩。他們一是本地勢力和資源整合能力極強，這包括金融、法務、會計等精英級別的人才儲備。二是很少對外曝光且歷史傳統悠久。這猶如一棵蒼天大樹，葉繁枝茂，且深埋在底下的根基更是夯實有力。

　　筆者去年專訪傑裏德-卡什諾(Jared Kushner)時，傑裏德曾表示，“如果不是可以2小時飛機旅程可以到達的地方，我一般不會涉足業務，因為我很難親自去鑒定項目、做探訪。”這一全美最有實力房地産家族企業掌門人的投資原則也從另一個側面反映了在美房地産的本地化程度。初來乍到的中國開發商總免不了要“拜碼頭”了！

　　筆者曾聽一位資深房地産金融從業人員曾經這樣形容他們對中國開發商們的最初印象：他們大多數連自己獨立在大街上買雙鞋都辦不到，我為什麼要相信他可以蓋樓？他更直言不諱稱，紐約房地産界曾一度聽説中國買家來了，項目喊價可以比市場高出一大截。典型敲竹杠的做法。

　　CBRE副主席達西·A·斯塔肯女士在接受美國媒體採訪時，描述綠地集團來紐約選項目的細節。當綠地代表第一次跟她前往布魯克林項目地點考察結束之後，他們立即告訴她，“我們晚上想跟布魯斯-拉特納(Bruce Ratner)合作方老總共進晚餐。” 斯塔肯形容綠地作風為快速、果斷，她甚至在溝通中感覺到綠地嫌棄這個佔地面積約6.45萬平方米，規劃總建築面積近60萬平方米的項目不夠大。這樣闊氣但不怎麼入鄉隨俗的亮相可謂把經驗老道、見過大世面的“摩天大樓女王”也給驚住了。

　　中國開發商紐約地産生存之道

　　其實從2012年中國開發商開始有打入美國市場的打算到今天，真正能在在紐約房地産界成為開發商級別的中國公司不超過5家。

　　以合資(JV)公司合夥人(Partner)角色出現的中國開發商目前有綠地、萬科、中建和本月才報道神秘開發商夸父(據了解，夸父資本來源為悉地國際，原中建國際設計)。而“膽敢”以獨資身份開發的中國企業僅有鑫苑和朗詩。朗詩所購的開發地盤都在新澤西州，與曼哈頓隔海相望，但也算在大紐約地區範疇。

　　以萬科進入美國為例，萬科對外發佈的聲明中稱，“(曼哈頓)列剋星敦大道610號項目由萬科和RFR共同持有和控制，漢斯合作開發。”萬科集團總裁鬱亮在接受媒體採訪時稱，相對於此前萬科的舊金山項目，紐約項目萬科會更加深入地參與項目管理和運營，進一步提高海外業務水準。

　　根據聲明用詞，萬科跟RFR應該為風險共同承擔者，股權上為RFR為普通合夥人(GP)，萬科為有限合夥人(LP)。這意味著董事會成員話語權萬科沒有缺失，這也符合之前提到的學習的目的。

　　但按照常理推斷，既然以學習為主，估計決策桌上合作雙方腰板軟硬程度是不一樣的。這個道理很通俗易懂。一個華爾街資深老手跟一個剛入職場的富二代合作項目，你説誰聽誰。綠地開發項目出資情況則早已爆出。2億美元換得70%股權，風險平分。

　　通俗説來，LP就是花錢圖簡便、省事。GP則要操持各種管理問題，如找好的施工團隊、設計團隊、施工監工等等。作為GP，本地資源和管理能力非常重要。但筆者了解，不乏中國公司在合作項目中扮演GP角色。別忘了，中國建築、中國銀行等開發房地産自上而下各中資機構企業的海外部門集中地也在紐約。

　　中國開發商在紐約優勢突顯

　　跟本土開發商合資開發難度已經頗大，以中資獨資形式“單打獨鬥”的更是稀有。負責且全稱參與鑫苑曼哈頓東河灣項目的歐陽默卻不以為然。他對新浪財經表示，中國房地産開發商有自己獨特的優勢。

　　第一，全球罕見的中國房地産爆髮式增長練就了中國開發商一身本領。在效率上、對大型項目的掌控上中國開發商能力突出，而這些能力在紐約的開發上可以輸出。

　　第二，中國開發商對低價原材料獲取上更有優勢。一位國內資深房地産商就向新浪財經表示，這也是為何中國開發商想要做GP和獨資的原因：“本想跟著本地開發商做，但一聽他們那成本。再自己算算成本，整整高出40%，我當然不太情願。”

　　第三，中國開發商的資本雄厚。

　　第四，伴隨中國開發商的是龐大的、已經涉足美國買市的客戶群體。根據媒體報道， 中國客戶已經為在紐約房地産最大外國買家。王石在《大道當然》中提到，當萬科宣佈在舊金山項目時，就有萬科客戶認準牌子指定在舊金山買他們建的樓。這種口碑效應可以跨越地域限制。

　　歐陽默對新浪財經表示，“我認為這些就是為何中國開發商不想讓美國開發商安心吃他們盤中‘大蛋糕’的原因。”

　　談中國式海外房地産成功？為時過早

　　筆者曾在沃頓中國房地産論壇上向華遠地産股份有限公司董事長任志強提問，請他對中國企業涌入海外市場做出評論，他這樣評論：

　　“什麼中國企業涌入海外房地産，都是你們媒體寫的。我只知道是少數企業拿了一些馬來西亞、南韓、澳洲和美國的項目，總投資也就100億美金，這與中國8萬億的房地産投資相比，零頭都不到。一部分企業出來的原因是境外利率太低，融資容易，只要人民幣升值，利率可以忽略不計。但全世界的市場加起來也沒有中國的市場大，中國是13億人，還有大量農民要進城。中國最大的問題是沒有市場化，中國市場化了房地産市場會更好。美國已完成了90%的城市化，所以美國房地産是二手房市場。而中國城鎮化的路還很長。”

　　中國房産資訊集團聯席執行總裁丁祖昱也贊同任志強觀點。“海外市場目前對中國規模房企來講，輔助市場都談不上，而2014年也將是一個海外市場重要的分水嶺。”

　　香港科技大學教授、不拘一格全球顧問管理合夥人李係宏觀分析，“對於機構投資者來説，美國房地産市場仍然適宜投資，因為他們可以降低融資成本並且較容易的創造出租現金流。但是，對於個人投資者來説，他們大多全現金付款，甚至不長居此地，3%的投資回報率對應的是8%的年度花費(包括地稅物管等等)，美國投資地産總體説來對個人可謂進入負投資回報區間。”

　　如按此預測，投資戰略、投資心態以及如何選擇好的項目將是起到決定性作用的。

　　除此之外，其他眾多因素仍為瓶頸，例如人才儲備問題。某國內企業來美收購房地産，不到半年換了3個主管。現在新官上任都在為所賣大樓裏的最大租戶即將流失而擔憂。

　　上海中城聯盟投資管理股份有限公司總經理路林就對新浪財經表示，中城每年都會往返中美數次做項目考察，拜訪當地開發商、房地産基金專業人士，但任何合作都需要有很好的人選負責。他表示，“每個企業對於海外業務的人才要求都是很看重的，這也是很稀缺的資源。”

　　另外在律師、會計等專業上投入更是老生常談的中國企業國際化老大難問題。

　　目前，大多進入紐約市場的中國開發商還處於第一個項目剛簽約、剛動工的階段。單憑媒體報道的成交價談論成敗為時過早。路林評論，“單純的成交價不代表買賣好壞，單一的業績也不代表企業長期的表現。”所謂，路遙才可知馬力。

記者：羅綺梅