【主持人蔣昌建】我們謝謝秦虹女士，她談到了新常態的三個關鍵詞，波動、分化、創新，房地産行業通過自己的經營實踐，印證秦虹女士做出的判斷是否是正確。

接下來有請經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鐘偉先生。有請！

北京師範大學金融研究中心主任鐘偉

【鐘偉】各位大家上午好！非常高興有機會向大家彙報我對房地産的一些理解，主持人特別告訴我今天要注意時間。這次的PPT我特地沒有做任何的數字和圖表，只是做了結論。

21世紀博鰲論壇特別要求我多講經濟，少講房地産。所以回顧以往的演講，2011年我向大家彙報的主題是調控延續、抉擇去留，2012年是短期運氣，長期有劫數，整個房地産的各項指標都顯示在2013年的上半年房價和銷售量將有一波爆髮式的增長，從2013年下半年開始歸於平靜。2013年這個時候，我們預計2014年的房地産運作有這樣的一段話，青山遮不住，畢竟東流去，中國一段時間將從高位逐漸回落。

這次向大家彙報的內容，一個是中期，一個是短期。中期主要是指從現在到2017年10月之前的時間，因為黨的十九大就要召開了。中期來説千日新政呼之欲出，從現在開始到未來對於中國政府而言，無論是內部還是外部局勢，推動全面改革都是極好的機會，而不是壞的時候。

如果在未來這麼寬鬆的三年時間，全面深化改革都沒有能夠像樣的落地的成果，中國國民對未來的預期和信心就會非常的弱。

第二個結論四兩撥千斤的能力，我們要做的事情就是整固高成本的債務，不要讓債務出現大規模的違約，資産方就是國有企業出讓大量低效率的資産，從而獲得資産債務表的平衡，先穩固債務，再賣資産，必須要做的，如果國務院繞過這樣的思路，投機取巧，中國的全面深化和經濟體制改革就很難成功。

第三個結論，房地産市場現在所面臨的情況向大家彙報一下，將是振蕩下行和軟著陸的過程，振蕩下行意味著今年下半年和明年市場情況不如今年上半年。雖然今年上半年銷售面積有所回落，但是銷售價格回落不夠大。更重要的是，目前房地産面臨嚴峻的庫存問題，因此房地産行業本身從現在到未來的三年都是振蕩下行、分化兼併重組的過程，有人離開，也有人留下。短期就是未來六個季度，今年下半年到明年的結論是，經濟增速進一步的下行，今年有微刺激，因此有微效果，明年再有微刺激，但是效果更加的微弱，後果更加的不好，因此明年的經濟增速要比今年略微低，大概是7.2%甚至是更低。這種情況之下，中國在未來的兩、三年面臨更多的情況是經濟振蕩下行，從通貨膨脹轉向通貨緊縮，百業簫條的現象。

貨幣政策

從今年下半年貨幣政策總體是匯率穩中偏軟，人民銀行目前所做的定向操作主要是在嘗試貨幣供應量不放水的情況下，能不能達到市場價格，也就是利率的下行。貨幣供應量的量不寬鬆，但是希望有價格寬鬆，這是非常難的政策組合，但是人民銀行努力的做，我們預期今年下半年和明年全年市場的融資利率比現在要稍微低一些。

房地産的情況是怎樣的？趨勢性的下行和整體性的過剩，從今年上半年的情況來説，沒有任何的好轉。調整房地産的供求格局只有兩種，一種是加速銷售節奏，另一種是強制新購置土地和新開工進行剎車，甚至形成爛尾樓，後面的情況會不斷的發生。

這是新時代的起點，外部的制約來説，實際上中國面臨的外部環境是非常良好的。例如美國的奧巴馬沒有想清楚對中國到底是軟還是硬，中美之間新型大國關係是合而不同，還是激烈對抗。可以預計下一任美國總統對華政策大概要比奧巴馬強硬，中國和俄羅斯處於關係非常好的蜜月期，普京之後情況是怎樣的。2016年底日本完成修憲，安倍連任應該也沒有什麼問題。就外部局勢而言，再拖二、三年中國所遭遇的外部情況要比現在更加的惡劣，更何況二、三年之後，歐洲、美國、日本的經濟走出了次貸危機和歐債的影響，逐步的跟新興國家拉開差距，金磚國家低迷不振，老牌的西方國家重新的恢復活躍的時候，作為重要的新興國家之一的中國壓力更加的沉重，現在中國的外部局勢是寬鬆的。

內部的動力是十九大要換人，要有早期的收穫和成果，但是六個季度過去了，收穫在哪，成果在哪，尤其是經濟領域。除了微刺激外，沒有看到像樣的經濟體制改革，這樣的情況在未來的二、三年不能延續，如果再延續二、三年的微刺激，民眾對於改革的期望和信心就會動搖，我也不同意中國的經濟所謂的三七疊加，中國的經濟既面臨結構調整的問題，也面臨經濟增速下行的問題，也面臨前期刺激政策消化的問題，三個問題都是一個問題，以前搞刺激過頭了，産能擴張過頭了，現在要修整。國務院將這些問題分析為三個極其痛苦的問題，從這個因素來講，外部的局勢和內部情況必須使中國下半年進行調整。政策落地我們期待什麼，主要是混合所有制，可以從一個國家的資産負債表進行分析，就歐洲、美國、日本的情況來説，除了政府的資産負債不太好，企業和居民的負債表是沒有預期的。中國中央政府的負債是差強人意的，但是地方政府的負債，根據審計署的統計，直接和間接的負債是25萬億元左右，可能還要更高一些。

企業負債，尤其是國有企業部門的負債，低的估計相當於1.6個GDP，中國企業的整體債務大概是180萬億左右，還有中國居民的負債，因此地方政府的負債相當於2.5倍GDP，也就是130萬億，這麼沉重的債務，尤其是地方政府和國有企業部門是沒有能力償還的。從現在到今後的一、二年的時間，債務鏈、信用鏈是否可以穩固是中國政府面臨的挑戰。如果這樣的話，引導中長期利率下行，使金融體系更好的服務實體經濟之後，我們還是要在資産端做資産出售的問題，賣中央和地方政府的經營型和非經營型的資産，賣國有企業的資産，因為過去六個季度的經驗顯示，國有企業是權力和金錢交匯融合大案要案頻發的地方，國有企業對國民經濟有積極的一面，也有重復式黨和政府負面的部分。

國有資産去國有化的進程中，有一些案例可以遵循，例如1979到1999的撒切爾時期，還有蘇聯1990年時期的情況可以借鑒，總體而言，撒切爾時期的情況對中國更有借鑒意義。中國中期如果要在全面深化經濟體制改革方面給出答案，必須去國有化，如果我們試圖繞開這一進程，所謂市場經濟在資源配置方面發揮決定性的作用就是一句空談。

地産的軌跡是什麼，預期地産逐步下行，並且可能會軟著陸，為什麼給出這樣的結論。地産的需求是存在的，例如人口的結構，85到92年的出生高峰人口逐步進入結婚年齡，單獨二胎政策放開後，每年最低可以多生不到200萬的新生兒，就是每年1600多萬的新生兒達到1800萬，這一數字可能還達不到。城市群的建設，包括京津翼一體化，長三角和珠三角，城市群的建設，使大量的小城鎮人口處在遷移的狀態，儘管他們在老家有房屋，城市的住宅存量比較大，有將近200億平方米，更新改造2%到2.5%，也意味著每年更新改造工程需求至少需要4到5億平方米的商品房，這些需求都決定了中國房地産市場到可以預見的2020年是平穩的市場，也就是説房地産行業的蜜月期過去了，開發商也好，政府也好，消費者也好，不能再將房屋作為自己熱戀的對象。未來蜜月期結束後，就進入平淡的婚姻期，各種不好的毛病和摩擦會出現，這才是真實的房地産。

轉折是非常艱難的，任志強同志是典型的一根筋的人，他説房價會永遠上漲，歷史上不會有這樣的情況。中國面臨這樣的問題，公眾和開發商政府，購房者對房價信心的預期，不是正在發生逆轉，而是已經逆轉。請問在座的你們還有誰平心而論，堅定不移的相信，在未來五到六年，中國商品房的價格將永遠上漲，更多的人會説漲漲跌跌也很正常，但願不要大跌，這就是2007年到和2009年跟現在的不同，對房價的預期已經逆轉了，這種逆轉是難以改變的，最後就是分化。很多中國房地産的崩盤論，危機論，房地産對中國經濟增速有巨大影響力等等的言論。未來房地産整個的投資和新開工並不出色，但對中國經濟整體運作大局沒有根本性的影響。

房地産雖然涉及到廣泛的上下游行業，涉及到巨大的金融資源，但是房地産的信用鏈條恰恰與我們預期是相反的，相對穩固的，傳染能力是比較弱的。因為地方政府的招拍挂的土地獲得的收益並不是那麼高，地方政府通過商品房招拍挂，還要補充基礎設施和工業園區等，這是沒有收益和支出的，我估計地方政府在土地上的收益率是15%左右。消費者購買房地産的財務杠桿是非常低的，違約的可能性幾乎不存在。開發商經過15、16年的野蠻生長，活下去的能力比其他的行業只強不弱。因此，房地産行業即便未來的二、三年處於分化著陸的過程，這個行業也可以避免崩盤，也可以避免對中國宏觀經濟造成巨大的負面影響，也就是説這個行業是安全的，如果要渾水摸魚賺大錢的機會沒有了。短期增長繼續下降，原因是沒有改革，勿以善小而不為，勿以惡小而為之。

上海自貿區和滬港通這樣的小改革之外，要有真正的改革，經濟增速就會改變。貨幣政策今後是定向操作，今年下半年貨幣政策還會有所改變，人民銀行和開發銀行會退出定向的貸款，給政府部門有抵押的貸款，央行給出了定向操作的資金價格優可能會低於目前的國債利率，主動的引導市場中長期利率的下行。

中國的經濟增長的下行和通縮的威脅，也顯示出明年開始，外部有加息的壓力，中國與此相反，利率、匯率是慢慢向下的，這是貨幣政策的趨勢。其中要涉及到房地産信貸有顯著的增長嗎，對不起，沒有。

1—5月份，開發企業獲得的銀行信貸的增長是17%，這是完全正常的增速，房地産面臨的主要問題不是開發貸款的問題，或者是影子銀行融資的減少，而是銷售端信心動搖，銷售節奏減緩，就是説預售款和定金大幅度的減少，這是開發商面臨的主要問題，這一問題在今後的一段時間將會成為常態。

財政政策非常關鍵，今年預演算法的修改工作，會使明年的財政預算赤字比今年更大一些，總體上來講，明年地方政府的財政壓力也會更大。現在有很多的學者呼籲人民幣貶值，呼籲對企業減稅，現在看起來這樣的呼籲僅僅是學術層面的討論，難以落地。

今明兩年房地産的情況是怎樣的，量已經跌了，但是價格跌得不夠。不會有針對房地産特別的修整，這個行業面臨重新的洗牌，為什麼有這樣的結論。

第一，庫存太嚴重。要去庫存只有兩個方法，一個是少建，一個是多賣，少建要充分，多賣不能太遲緩。1—5月份在建的面積是5.8萬平方米，今年上半年賣到了3.6億平方米，但是同期新開工5億平方米，待售6億平方米，按照目前的情況，至少5年才可以將存貨消化。未來房地産的二、三年在全國是整體性、趨勢性的下行，不因為政策的出臺，使房地産有奇跡性的反彈，這種反彈不存在。

第二，以北京為例，1—5月份新房實際的成交價格已經有兩位數的下跌。二手房的交易價格下跌的幅度更大，可能超過了20%。就全國普遍來講，量的下行是顯著的，但是價格下行不夠猛烈，因此我們預期，今年下半年到明年房價將加速下行。關於限購限貸政策的放鬆，可能會有一些或明或暗的政策鬆動，消費者信心下降大的背景下，中國中長期利率居高，難以快速下行的趨勢下，限購限貸政策的放鬆，作用不能高估，這是我們對房地産市場的看法。

到現在來説，我們可以這樣理解中國的經濟，未來三年對中國經濟、中國社會來講是攸關命運的關鍵時期，我個人樂觀的看待千日新政有可能會産生，房地産未來的三年是軟著陸，各位可以心平氣和的等待，不用焦慮。短期來講，信心逆轉和中國經濟逐步下行的過程中，沒有房地産的一枝獨秀，房地産行業出現整體的低迷和整體價格下行的情況是難以避免的，謝謝大家。

【主持人蔣昌建】謝謝鐘偉先生慢條斯理的研究娓娓道來，聽起來的節奏很舒緩，但是是不是就代表了整個房地産行業的公示呢，我們還要打一個問號，因為我們這個平臺就是要進行頭腦風暴，其實鐘偉先生談了四個問題，第一個從房地産的行業角度來看，面臨著所謂的消庫存，促洗牌的局面，並非全是壞消息，因為新的城鎮中會有新需求，所以從中期的角度來講，鐘偉的判斷中還有一絲暖意，從政府的層面來講，鐘偉希望千日的改革，一個方面要推改革，另一方面重落實，所有的改革和落實都還要在中央的層面上具體的體現，因此怎麼樣穩債務等方面，微刺激促增長，這是在政府的上鐘偉的觀點。

在另外一個層面上，也就是説宏觀的環境當中，鐘偉的判斷是外匯轉硬，同時全球的主要發達經濟體可能會轉換，因此從需求端、供給端，政府的和外部環境角度，都勾勒出了中國房地産未來發展的變數的因素，當然在他觀點當中也直言不諱的告訴我們大家一個定理，就是任志強的預期一定會實現，我聽任先生的演講，全球的GDP跟全球的房價比較的話，只要GDP能夠穩定的增長，房價降下來是不太可能的事情，按照這個邏輯各位想一下，到2020年，每人平均可支配收入和國民生産總值要在2010年基礎上翻一番的話，那就是在未來將近6年的時間，按照任志強這樣的因果關係的話，你很難預期會有大的逆轉。

我記得在中國企業家峰會，任先生告訴我們開發商不差錢，但是今天聶女士告訴我們開發商有點差錢，任先生今年年初告訴我們政府政策不確定，因此很難預期房地産漲實如何，漲沒有否認，因此傳媒從去年下半年到今年上半年到任先生的關鍵詞就是大炮啞火，到底任志強先生會不會改變他的初衷呢，接下來我們有請華遠地産董事長任志強。