同質化競爭致“日子不好過”

多功能的購物中心雖然擁有諸多優勢，但競爭依然激烈。世邦魏理仕上海商業服務部董事吳奕奕指出，這些物業在投入使用初期，首先會面臨市場消化的問題，即如何完成招租任務。從目前上海的零售業發展狀況看，百貨業的同質化現象很嚴重，不同百貨商場的品牌重合度很高。隨著購物中心增多，購物中心也呈現同質化趨勢。不同購物中心所囊括的業態、功能乃至品牌十分類似，這將明顯降低購物中心對市場的吸引力。

仲量聯行指出，今年二季度上海商業地産招租情況顯示，競爭相對不太激烈的非核心商圈，招租情況明顯好于核心商圈。據統計，核心商圈購物中心首層租金較上季度同比小幅上漲0.8％，為每平方米每天51.7元；但在非核心商圈，該指標上揚3.9％，達到每平方米每天17.3元。尤其值得關注的是，在空置率方面，核心商圈的市場空置率上浮至8.3％。據分析，這是由於一些項目的主力店，包括健身房、纖體中心和大型餐廳在租期結束後選擇撤出。這從一個側面反映出購物中心“日子不好過”的大背景。

“大而全”不一定討市場歡心

註冊地産諮詢分析師陸志皓指出，隨著零售業競爭加劇，即便曾經成功的萬達模式也會失靈。他分析，萬達模式成功的最關鍵一點在於搶先一步——當其他商業項目投資者還聚焦于單一的百貨商場或購物中心時，萬達卻開始打造城市綜合體。眼下，即便在新城、新市鎮，已很難再出現由一個開發商打造城市綜合體的機會；加上各種商業設施的快速發展，萬達模式所代表的“一家獨大”時代一去不返。

消費習慣的改變也註定了“大而全”的商業設施不再討市場歡心。陸志皓表示，電子商務被認為是實體商業的剋星，但在電商同樣發達的日本東京，實體商業依舊受到追捧。其中的原因就是，東京商業強調“精緻”。所謂“精緻”，不是説商業項目體量不能大，而是指需要在經營特色、服務細節等“小處”勝人一籌。相比之下，上海商業發展還是“攤大餅”式的，一味求大，卻忽視了服務特色和消費體驗。