原標題：雅居樂地産“跑量”懸疑

【地産中國網•獨家報道】在此輪地産調整大潮中，率先扛起降價大旗的雅居樂（03383.HK），賺足了眼球。但大喊降價歷時三月余，收效似乎並不盡人意。

日前，雅居樂公佈的數據顯示，1-4月份，累計實現銷售額132.1億元，同比增長34%；錄得銷售面積121萬㎡，同比增長41%；平均售價為10918元/㎡，同比下滑超過5%。

銷售金額及面積增幅均強于去年同期，且面積增幅超過金額增幅，平均售價也低於去年同期。顯然，雅居樂今年去化動作積極，但這些努力對700億元的全年銷售目標而言仍相去甚遠。無奈之下，又將這一目標下調至480億元。那麼，雅居樂大範圍降價是源於資金壓力，還是另有其因？

跑量真相

在此輪降價潮中，作為急先鋒的雅居樂，其打折力度及廣度，在全國化房企中，目前尚未出現超越者。

“五折的特價房只有幾套。”海南清水灣一銷售員告訴地産中國網：“前幾天就賣光了，但您要買的話，還有別的特價房。”

據地産中國網多方了解，“五一”期間，為了完成銷售任務，清水灣項目一度推出了“五折”的特價房，最低者價格僅9000元/㎡，相當於之前銷售均價的一半，與2009年的開盤價相若。

“目前，海南的旅遊度假物業銷售情況不太好，這些候鳥’物業，也就是第三居所。”中國綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁告訴地産中國網：“這些物業並沒有找到順暢的資源合理配置通道，在投資減少的情況下，正處於奄奄一息的尷尬局面 ，所以降價促銷是大勢所趨。”

值得注意的是，運營了近7年之久的清水灣，其規劃總建築面積高達1040萬㎡，當屬不折不扣的超級大盤。雅居樂2013年年報披露，截至去年底，該項目已售面積不足300萬㎡，尚未開發的面積高達748萬㎡，其壓力可見一斑。

旅遊項目銷售遭遇不暢，其他項目在大勢影響下亦艱難走量。其位於佛山的曼克頓山項目去年開盤價均價約15000元/㎡，而目前，最低售價在9000元/㎡左右；成都的鉑雅苑項目， 精裝房單價從開盤價每平米18000元降至13000元，毛坯房單價降至7000元/㎡；在常州，與星河灣合作的項目開盤最低價9000元/㎡，而在促銷時，最低價為6000元/㎡。

一位常州當地開發商老總稱，“這個項目自身定位有問題，水土不服就開始走極端，對市場的影響是肯定有的，因為消費者不清楚到底是市場整體走勢還是個案行為。”

但地産中國網多方調查發現，雅居樂旗下在售的60余項目中，打折促銷的不超過10個，且大部分打折項目只是拿出了極少的部分進行促銷。雅居樂行銷總監譚偉江曾公開稱，“打折促銷，多少有些噱頭的意思。”

但值得注意的是，雅居樂的銷售價格的確在下降，4月份的均價首次跌破萬元，而今年前三個月的預售均價分別為12917元/㎡、11538元/㎡及10566元/㎡。就此，地産中國網詢問雅居樂品牌負責人馬羽飛，截至發稿前，對方仍未作出回應。

“佈局集中在二三線及以下城市的銷售價格，都在下滑。”虎傑投資首席分析師張寅告訴地産中國網：“其實，這裡面也有技術操作的問題，比如每個月推盤的城市不同，也會造成均價上的差異，也不排除雅居樂現階段在售的項目存在一些尾盤，或者價格相對較低的項目。”

在均價下滑之際，雅居樂銷售總額也並不理想。張寅指出，儘管促銷，但由於個人住房貸款的限制，所以在結果上，並沒有顯現出來，另外，促銷的時間並不是長。

“在銷售節奏把握上，今年要求更高，最壞的打算就是能在前四個月完成全年的40%以上。”蘭德諮詢總裁宋延慶告訴地産中國網：“因為從三四季度開始，銷售壓力將更大。”

壓力來襲

降價跑量遭房貸限制導致收效欠佳，也使得雅居樂面臨諸多壓力。

近日，雅居樂旗下南京樂濱江國際項目未獲得預售證就開始認籌，被當地房管局勒令整改，其去化的壓力可見一斑。

一位港資房企老總也向地産中國網透露：“不少內地企業，強調‘短平快’，為了儘快回款，有時候不惜違規，他們也算好了帳，即使加上違規成本，也比積壓著強得多，這事我們從前從來不敢想。”

“雅居樂從近兩年開始也強調高週轉，所以一些項目能快就快，即便違規也提前跑量，但這個轉變過程是有難度的。”張寅指出，其實，從一開始，這家公司的開發模式與港資企業差不多，就是大量囤地，緩慢開發。

儘管雅居樂在年報中多次強調“短平快”，但從其拿地特點來看，尚處於清水灣的開發模式，即在一個區域拿下大體量土地，爾後開發緩慢，並坐等土地升值，其在雲南所獲地塊就有這樣的特點。正因為如此，雅居樂每年的土地增值稅均處於高位，2012年約為31億元，2013年則是25.4億元。

與此同時，雅居樂的壓力還來自尚不均衡的佈局。據了解，去年，雅居樂收穫土地主要位於惠州、佛山、南寧、中山、昆山、騰衝、杭州等二三線城市，且上述一些城市近年來土地供應量較大，因此，今年以來降價態勢明顯。

“之前主打旅遊地産牌的雅居樂，雖然拿了大量的旅遊地産地塊，但到目前大部分尚未形成産品。”宋丁告訴地産中國網：“儘管有部分産品在售，但由於缺乏相關的産業和配套，導致銷售量一直都在下滑。”

此外，去年大規模的土地投資，亦在資金上有一定的壓力。雅居樂披露，去年，耗資約151億元共新增土地（建築面積）1060萬㎡，相當於2012年末土地儲備量的1/3。

“去年土地市場較為火爆，大部分城市的地價也較高。”張寅指出：“因此這個踩點並不一定準確，而今年以來，可能大部分公司由於資金上的壓力，對拿地也非常謹慎，現在大家都面臨這樣的問題。”

宋延慶也擔憂，若市場繼續調整，雅居樂的降價幅度廣度勢必會持續擴大，這對其毛利率也造成了一定的壓力。

的確如此，雅居樂公開的資料顯示，毛利率也逐年下降。2011年尚處於53.8%的高位，2012年下滑至41.6%，而去年則跌至35.6%。

面對諸多壓力，在接下來的時間裏，雅居樂將演繹怎樣的解壓故事，我們持續關注。