據《每日經濟新聞》，近日，媒體有關“光耀地産資金鏈緊繃”事件的一系列報道，將原本低調做事的光耀東方集團(600811,股吧)一下子高調地推到了臺前。這也使得光耀東方集團掌門人李貴斌聚焦在了鎂光燈下。帶著神秘與好奇，我們走進這位豪爽的山東漢子。

光耀東方與光耀地産無關

吳辰明：李貴斌董事長您好，發酵于上周的“光耀地産資金鏈緊繃”事件，牽扯到27億金融機構借款，現在在地産界爆發了“光耀”危機。很多人甚至認為是光耀東方集團出現了問題？請問光耀地産和光耀東方集團之間有什麼聯繫？兩家有沒有業務上的往來？

李貴斌：這段時間，關注、關心光耀東方集團的朋友給我打了好多電話，詢問我光耀地産和光耀東方有沒有關聯。光耀地産是廣東惠州的房地産開發企業，光耀東方集團是山東聊城的商業地産企業，兩家公司沒有任何的關聯，業務上也沒有什麼往來，光耀地産和光耀東方兩字之差，沒有任何的關聯關係。

吳辰明：今年以來樓市成交持續走低，開發商無法將庫存順利轉化為現金流，普遍感覺“壓力山大”，光耀東方有沒有面臨相同的問題？

李貴斌：我介紹一下光耀東方集團的現金流情況：光耀東方集團目前在北京擁有商業不動産物業，其中還有20多萬平方米沒有抵押貸款，這些物業都在四環以內，比較優質，可想如需要融資，應該是一件簡單的事情。河北省的石家莊、邯鄲兩個物業沒有分文的抵押貸款。天津濱海新區CBD核心區的5個項目共計55萬平方米，其中三個項目基本竣工，另外兩個項目將於今年年底竣工。這些項目目前的負債只有4.4億元。所以光耀東方集團的現金流狀況良好，發展是健康的。這與我們始終貫徹穩健發展的經營策略是分不開的，近幾年以來，負債率始終控制在30%以內。

至於個別地産企業出現的資金問題，我認為應該從兩個層面客觀地看待。一是當前中國的多數城市樓市銷售低迷，而開發商拿項目又比較激進，致使其出現了現金流的問題。隨著中國城鎮化的進程，房地産未來需求的空間還是比較大的，某些城市的供應量過大，應該是階段性的。二是這些企業如果積極採取措施，迅速出售一些優質項目，危機也有可能是暫時的。同時，我也希望社會各界給予這些企業更多的理解和支援，使他們渡過難關。

吳辰明：光耀地産事件有沒有對光耀東方産生影響？您認為光耀地産事件對中國的房地産行業意味著什麼？

李貴斌：據我了解，好多朋友把光耀地産和光耀東方集團混為一體。其實，光耀地産和光耀東方集團兩字之差，在股權上、業務上沒有任何關聯。當前，中國仍在推進市場經濟改革，在企業的發展過程中出現資金危機並不稀奇。就房地産行業而言，練好內功、量力而行、穩健經營才是王道。

光耀東方集團目前業務

吳辰明：目前光耀東方集團的業務開展情況如何？

李貴斌：我經常思考一個問題，自己賺多少錢算多，企業做多大算大。光耀東方集團發展到現在，其實力量是十分有限的。先做人，再做事，靠做人做事賺錢，只有這樣心裏才踏實，才能帶出一支好的隊伍。把幹事業當成一種快樂，把工作當成一種興趣。堅持“專業立足，和者達道”的經營理念。所謂專業立足，就是要培養專業隊伍，注重品質。所謂和者達道，就是要實現社會、業主、商戶及合作夥伴的共贏。我們始終堅守住了自己的商業模型，即“以商業地産開發為基礎，以價值被低估的商業物業並購為重點，以商業經營管理為主線”，形成了商業地産“三位一體”的獨特模式。團隊的專業化程度越來越高，工作熱情越來越大，市場競爭力逐年增強。

吳辰明：我們了解到光耀東方集團在過去兩年間發展迅速，並購了上海豫城時尚和中關村購物廣場兩個大型項目，目前這兩個項目進展如何？

李貴斌：上海豫城時尚項目現在已經更名為上海城隍廟廣場，該項目位於上海最負盛名的外灘城隍廟商圈，年遊客達8000萬人次。建築面積4萬平方米，與上海老城隍廟明清建築風格渾然天成。主要經營黃金珠寶、藝術品、工藝品、特色餐飲美食等。建設的夢幻上海灘劇場，再現上世紀二三十年代老上海場景，訴求是打造成上海國際性文化旅遊新地標。目前各項工作正在有序推進，今年年底，招商運營調整到位，全面開業。在這裡要感謝上海市黃浦區委區政府和有關部門給予的大力支援。

中關村購物廣場現在已經更名為中關村時代廣場。項目總建築規模30萬平方米，其中有産權證面積20萬平方米。這一項目位置特殊，規模又比較大，集團公司極為重視，就是要打造成為全球頂級城市公園、購物體驗廣場。圍繞“生態、文化、科技”三方面做文章，提高項目品質，突出解決交通問題、景觀問題、功能店問題。中關村時代廣場是給中關村區域配套的，是給北京市西部區域配套的，更是給中國矽谷和中國教育資源最密集的區域配套的。這次的定位規劃把地下交通、空中交通、地面交通、立體交通進行了全面的梳理整合，停車場地、交通環境肯定會得到較大改善。把聲、光、電、水、樹林等元素有機組合，打造成為城市綠洲；按照這一區域“月光”族較多的特點，夜晚燈光燦爛，越夜越美麗；建築採用透明玻璃及金屬質感較強的材料，進行拆改圍合，彰顯激情活力。功能店：建設LED大螢幕，要成為全球最大的高科技産品發佈推廣平臺；建設科技體驗館，使之成為青少年學科學、用科學的朝聖之地；建設中華文化大講堂、24小時書店，打造成為名家和青少年的聚集地；建設中國好萊塢影城，要成為演藝明星和百姓互動的樂園。海澱區委區政府和中關村西區管委會對這一項目很重視，很支援，各項方案正在論證，推進速度正在加快，計劃2015年底前改造裝修以及招商正式完成，全面開業。我們沒有單純地把這一項目看成是一個商業項目，這裡麵包含了更多的關懷和期待，所以我們完全有能力、有信心把這一項目做好。

吳辰明：我們也看到一些報道，稱中關村購物中心“賣身”光耀東方集團一年來，調整方案遲遲未定，導致商場目前出現大面積空鋪，經營幾乎停滯。這是什麼原因導致的？

李貴斌：各個企業都會有自己的戰略性選項，“賣身”之詞未免太牽強，可能是為了吸引人們眼球吧，不好。中關村時代廣場如果是新建的話正常需要三年時間，這次的定位規劃到全面開業用一年半的時間比較正常，謝謝媒體的關心。

吳辰明：目前世紀天樂處於動物園批發市場外遷的風口漩渦中，世紀天樂的商業經營、效益有沒有受到“動批”外遷的影響？光耀東方有沒有後悔在動批外遷消息公佈前從華平基金手中收購世紀天樂？

李貴斌：光耀東方集團擁有的世紀天樂國際服裝批發市場，近幾年來銷售額一直佔動批市場銷售額的60%以上。目前動物園批發市場外遷議論較多，但是，議論越多關注度越高、人氣越旺，商業上講“人氣決定財氣”，世紀天樂目前的經營比較正常。與華平基金的交易公平公正，根本不存在後悔不後悔的問題。

吳辰明：光耀東方拿下了佔有“動批”市場份額60%左右的世紀天樂，儘管“動批”外遷尚未有明確的時間表，目前光耀東方對於世紀天樂的升級有沒有清晰的方向？

李貴斌：北京市西城區多次指出動物園批發市場要升級，要打造成國際時尚服裝之都。圍繞以上指示精神，我們已著手推動了以下三項工作：一、目前世紀天樂的改造裝修裝飾和專業化管理、優質化服務方案廣泛徵求了商戶意見，已經敲定，正在實施過程中；二、世紀天樂的發展目標是要成為電子購物體驗店；三，建設服裝設計師創意設計長廊，常設服裝設計大賽、模特大賽、時尚達人大賽，通過有效媒體向全球推廣，實現中國製造向中國創造的轉變，增強流行時尚服裝品牌的國際競爭力。

吳辰明：近年來，零售業受電商、網購衝擊巨大。請問光耀東方今年收購的幾個商業零售項目有沒有受到電商的影響？針對旗下目前的零售、批發等業務，光耀東方有沒有開展電商的計劃？

李貴斌：電子商務和實體店的融合是商業經營模式的一場革命，由於大家都看到了這一點，可以説中國的電商前赴後繼，成功的少倒下的多，我們公司的零售店還想再看一看，等一等，條件成熟時再推動此項工作。

不過北京世紀天樂國際服裝批發市場、北京世紀天樂美博匯、北京世紀天樂電子購物體驗廣場，條件基本成熟。因為電子商務其核心就是便捷，商品選擇空間大、餘地大、時尚度高、價格便宜，是個新鮮事物，恰恰世紀天樂服裝批發市場迎合了這一契機，我們擁有幾千名批發商戶，他們有物流、倉儲、貨品等得天獨厚的基礎。衣食住行，而“衣”又是一個大行業,所以2013年我們成功註冊了動批網，搭建O2O平臺，2014年7月底前，正式上線，投入運營。

美國的前十大電子商務公司、歐洲的前十大電子商務公司均是實體企業在運營，世紀天樂幾千名服裝批發商戶就是動批網的基礎，我們將會推動集中倉儲、集中配送，把倉儲搬到郊區，減輕城市壓力，這樣一來，操作便捷，會降低批發商戶的運營成本。技術已經成熟，如商品庫存、花色情況、規格情況、銷售情況等一目了然，動批網的技術完全有把握支撐。動批網線下的體驗店環境品質建設越來越好，線上的支付交易將會更便捷。公司向商戶承諾、向商戶擔保：廣告費、排名費、扣點費、資金轉賬手續費，兩年以內公司分文不取，為世紀天樂批發商戶服務是公司的責任和義務。因為光耀東方集團擁有世紀天樂100%的産權和股權，商戶的經營能有更好地提升，公司自然會獲取更好的收益。同時，公司向顧客承諾、向顧客擔保：給顧客造成的損失，公司無條件賠償，進一步提升世紀天樂“天天時尚、物美價廉，城市達人的淘寶樂園”的品牌形象。

吳辰明：2014年，中國房地産市場形勢比較嚴峻，在這種形勢下，光耀東方集團有何應對舉措？在業務佈局上，有哪些新計劃？

李貴斌：我們公司今年年初計劃工作會議上提出的工作目標，就目前來看，還不需要有什麼改變。突出要做的有四項工作：一是對成熟的商業項目進行目標計劃管理，定崗、定編、定員、定責，以此分流人員，提高效率，增加效益；二是近期並購的商業項目重新定位規劃，價值再造，今年實現全面開業 （不包括中關村時代廣場）；三是2014年7月底前，動批網正式上線；四是在北京或上海並購四個商業物業。當前形勢下，光耀東方集團的商業模式比較獨特，選擇項目的餘地較大，業務發展還是比較樂觀的。

中國房地産業現狀思考與建議/

吳辰明：今年一季度，上海易居房地産研究院監測的35個重點城市新建商品住宅庫存總量為2.49億平方米，同比增長19.5%，庫存創下了歷史新高。具有風向標意義的京滬樓市成交在近期雙雙墜入冰點。野村證券、高盛高華等外資投行也認為中國房地産業在2014年將迎來拐點，您怎麼看待當前中國房地産業的格局？是否存在危機？

李貴斌：2010年，騰訊採訪我時，我就強調中國的房地産業城市在分化、區域在分化、項目在分化、公司在分化，目前中國的房地産市場疲軟，已是不爭的事實。但是，據此判斷中國房地産業出現危機也是不科學的。

吳辰明：光耀地産事件給中國地産業帶來了哪些警示？

李貴斌：世界上萬事萬物都是相通的，盲目是投資的魔鬼，理性、穩健才是王道。當前形勢下，適當控制擴張節奏還是有益的。市場經濟是競爭經濟，也是淘汰經濟，“強者愈強，弱者愈弱”，這也是自然界發展的基本規律。

吳辰明：據媒體報道，有開發商陷入危機源於高額的民間借貸，造成公司財務成本過高，為什麼民間借貸成本這麼高，中國的房地産企業還敢觸碰？背後是什麼原因？

李貴斌：高利貸市場的存在是基於中國社會正在轉型、經濟結構正在調整，處於經濟下行這一歷史時期。企業融資要量力而行，科學配置才有可能避免融資風險。

吳辰明：您如何看待目前中小企業融資難、融資成本高的問題？有什麼好的解決建議？

李貴斌：這一問題我思考的比較多，因為我曾經有過25年的金融從業經歷。中國的金融體制改革利率市場化，我是贊成的，但是存貸款利率最好是設置上限，如存款利率最高上限年5%，貸款利率年7%，包括社會融資。這並不意味著金融體制改革的倒退，而是更能為中國的金融體制改革留下足夠的時間，對支援中小企業、實體經濟和中國股市都是有益的。近幾年，金融行業的效益普遍較好，對一些高耗能虧損嚴重資不抵債的隱性企業，進行有計劃地、引導性地“關停並轉”或者破産，這將會給中國金融和經濟帶來較小的衝擊。

吳辰明：您對2014及今後兩年的中國房地産業是如何看待的？

李貴斌：目前中國的房地産業以下特徵比較突出：一是地價和房價過高；二是很大一部分城市供大於求，市場沒有這麼大胃口一時消化不掉；三是市場觀望情緒較濃，出現一定疲軟。建議政府針對不同城市出臺有效的調控政策，防止房地産業的大起大落；各地政府要按照當地城市的現有人口和發展預測，適度供應土地。房地産業的疲軟是階段性的，中國城鎮化進程決定了中國房地産業的發展前景。