紅利與博弈/

　　眼下，劉家勝基本還保持了每個月至少去一次曹妃甸的頻率，對於京津冀一體化，他也感覺到了些許變化。

　　“當地領導開會的次數增多，都開始討論如何做好準備。以前有投資意向的企業又重新有了聯繫，大家都在互通有無，了解新的消息。”劉家勝説道。

　　“曹妃甸地處京津冀三角地帶的腹地，擁有北方優質的深海港口資源，同時土地不佔用耕地指標，灘塗用地的資源廉價且優質，作為承接京津地區的産業溢出和升級都非常合適。”上述接近曹妃甸管委會人士向《每日經濟新聞》記者表示，從技術上看，曹妃甸國際生態城不存在問題，主要因政府管理部門的調整，規劃定位一直不明確，加之資金投入有限，只是停留在一個地級市的發展戰略上，很難引起國家的重視。

　　該人士透露，此前曹妃甸生態城的規劃是將生態城與港口分離，核心的産業聚集區中不能有住宅的配套，但隨後又進行了多次調整，直到現在定位都很模糊。

　　根據《唐山曹妃甸國際生態城概念性總體規劃》，2008年~2010年為生態城基礎設施和起步區建設階段，起步區規劃面積12平方公里，形成6萬人左右的人口規模；中期(2011~2020年)要形成80萬人左右的規模；而遠期(2020年以後)則要形成200萬人口、150平方公里面積的城市規模。

　　2012年曹妃甸新區成立，包括曹妃甸工業區、曹妃甸國際生態城、南堡開發區以及唐海縣。但擴容後的曹妃甸區總人口亦只有26萬人。

　　人口增長與産業引入的相互作用力在過去數十年間並沒有得到有效解決，曹妃甸生態城只是京津冀融合的大背景下，很多環首都城市的一個縮影。

　　同樣作為生態城項目，長辛店與曹妃甸項目的不同命運似乎也能體現出不同發展環境、政府推力對於産業項目的重要性。《每日經濟新聞》記者獲得的一份關於《豐臺園西區産業發展戰略》的報告顯示，北京長辛店生態城預期在2023年，綜合産業發展將對當地經濟和就業的貢獻産出在250億元，就業崗位47300個。

　　不難看出，除了直接的經濟效益，綜合産業發展可以帶動一系列與科技研發以及金融後臺服務相關的差異性商業及物業發展機會。這恰恰是京津冀一體化所需要推動的環節。

　　據記者了解，長辛店生態城項目的規劃研究主力並非只是房地産開發企業，還包括了豐台區政府以及北京市規劃委員會，雖然由地産企業主導開發，但從園區規劃過程中的建設框架、土地、交通、能源、水資源等一系列環節都建立了嚴格的指標，北京市規劃與國土部門更是將生態控制條件納入了規劃行政許可文件和土地招標文件，力求實現低碳綠色。

　　房企的新角色/

　　10年過去，京津冀一體化的熱潮抵不過房地産開發大潮，在房地産開發下，北京成為購房者的“殤城”，而河北成為“睡城”。

　　顯然這並非京津冀一體化的本意，如果希望從賺“快錢”到賺“穩錢”，獲得豐厚持久的收益，房地産開發企業需要新的變局。

　　“原來京津冀的發展還是相對本位主義，但現在上升到國家戰略之後，資源該如何分配、北京的資源怎麼疏解，這些問題我們都很重視。”在萬科集團副總裁毛大慶看來，京津冀一體化不再只是房地産開發，視野應該更加寬廣。據毛大慶透露，需要跟北京的城市功能更加配套，這些城市配套將會成為萬科發力的重點。

　　在萬科的京津冀一體化戰略地圖中，目標並非僅僅是住宅。在毛大慶看來，中國電子商務還處於初級發展階段，物流地産圍繞大都市周圍的高鐵、機場佈局，空間很大。特別是京津冀一體化，城市群建設將給物流地産帶來很多想像空間。

　　不同於住宅地産，工業物流地産雖然地價相對低廉，但能否吸引足夠的需求來支撐同樣面臨挑戰。據了解，萬科有意進入物流地産，開發模式將更加金融化，“上游引入基金、下游有商戶，我們用品牌優勢來做服務商，這是我們的思路。”毛大慶説。

　　“從物流地産、倉儲到未來的全産業鏈，我相信這絕不僅僅是簡單的房地産。”毛大慶説。