營業額和凈利潤下滑，是SOHO中國轉型不得不面臨的“陣痛”。SOHO中國日前公佈的2013年業績報告顯示，2013年營業額146.21億元，同比下滑9.43%，凈利潤73.88億元，同比下跌30.2%。儘管SOHO中國董事長潘石屹信心滿滿，但轉型之路依然充滿了重重考驗。

開發收益仍佔主導

3月4日，SOHO中國發佈2013年年報顯示，SOHO中國2013年營業額為146.21億元，較2012年的161億元下降9.43%，毛利潤率為55.5%。其中出售物業單位所得143.42億元，合同銷售金額約46.87億元，投資物業的租金收入僅為2.79億元。

在過去幾年，SOHO中國的業績出現了較大波動，其財報數據顯示，SOHO中國在2010年曾創造了高達238億元的銷售額；2011年下滑至109億元；至2012年則跌至94.68億元；2013年銷售額為46.87億元，為上年的一半。

2012年8月，SOHO中國宣佈從散售的商業模式改為持有出租物業，由“建設-銷售”向“建設-持有”轉型後，2012年度銷售目標也從230億元下調為120億元，但隨後有媒體指出，其2012年的合同銷售金額僅為95億元左右，並未達到預期目標。

值得注意的是，在銷售額連續下滑的同時，轉型一年多之後，SOHO中國的租金收入在總營收的佔比尚不足2%，開發收益顯然仍佔據主導位置。

花旗報告認為，SOHO中國能否成功轉型仍有待證實，預計租金收入需4至5年才能形成規模，認為公司目前缺乏短期催化劑。

優化資産

從銷售到持有，意味著商業模式的重大改變，在一定時間內，企業的利潤率、週轉速度、現金流等關鍵財務指標都會降低，這一切都將考驗SOHO中國的管理層。

今年2月底，SOHO中國將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權益全部出售給金融街控股，總交易金額為52.32億元。這兩個項目均于去年底掛牌出售，另外同時掛牌的位於四川北路的商辦項目虹口SOHO，尚無買家。

據此前的公開報道，兩項目均為SOHO中國于2011年買入，當時的買入總價為40.7億元。SOHO中國用三年時間實現了11.62億元左右的溢價，收益率為28.5%，再加上三年來的資金、財務成本，在不少業內人士看來，這一收益率並不算高。

對於此次拋售，潘石屹表示，持有經營京滬兩地優質地段的辦公物業仍然是SOHO中國的長期發展策略不會改變，但在經營中會適時優化資産，包括在適當的時候轉讓一些相對非核心地段的物業，以及在適當的時候買進更優質項目，實現北京和上海的均衡發展，達到資産和資金的最優配置。SOHO中國CEO張欣表示，上海項目的出售，使現金持有量增加了52億元。此外，根據已簽訂的開發和經營貸款協議提款65億元，這使得公司流動量總額上升為220億元。她表示，當時機到來的時候，公司將利用充裕的現金，大規模收購項目。

不過，在一些業內人士看來，SOHO中國此舉或為緩解現金壓力，摩根士丹利指出，SOHO中國有可能進一步出售其他投資物業，以減少現金流壓力及改善盈利。

行業窘境

“凈利潤和營收下降，主要是期內結算資源少，這是轉型過程中的必然結果。”蘭德諮詢總裁宋延慶表示，雖然規模類的指標出現一定程度的下滑，但效益類指標卻表現不錯，如利潤率很高、負債率較低等。

宋延慶還表示，值得警惕的是，SOHO中國去年投資物業評估增值遠低於2012年，這部分的下降可理解為去年京滬商務寫字樓供應量大增，導致整體價格漲幅大幅趨緩。

這也是商業地産行業面臨的尷尬窘境之一，另外，在信貸緊縮背景下，商業地産市場分化與企業的轉型正同步進行。同策諮詢研究部總監張宏偉認為，過去3年間，尤其是住宅限購以來，開發商積極佈局拓展自己商業地産市場“地盤”，然而如今，已經轉變為開發企業有選擇性進入城市，一些公司開始調整公司佈局戰略，果斷退出風險項目，優化現有公司項目結構，“在貨幣政策轉向的市場背景下，SOHO中國的轉型是明智的。”

“度過轉型期之後，可能情況會好一些。”宋延慶説。穆迪預計，待SOHO中國現有項目全面投入運營，望京SOHO、SOHO復興廣場和淩空SOHO等新項目完工並産生現金流後，2014年SOHO中國的租金收益將會有所增長。

來源：京華時報