據21世紀經濟報道消息 仿佛一夜之間，中國高房價的冰山便出現迸裂。

近期杭州、常州等地傳來的樓市降價消息，疊加銀行收緊房貸、QE退出、人民幣貶值等週邊因素，令長久累積的對於中國房地産泡沫的擔憂集中爆發。

無論房價上升還是下跌，信貸與房地産走勢高度正相關。自去年下半年以來，商業銀行便開始壓縮涉房信貸。今年隨著QE3逐漸退出，海外融資成本也步入上升通道，房地産行業資金趨於全面緊縮。

"相比政府的行政調控，銀行信貸調控對開發商的影響更大。"全國政協委員、星河灣集團董事長黃文仔説。

涉房信貸實質性收縮

"信貸是影響房價走勢最關鍵的因素。"北京中原地産研究總監張大偉説，多年樓市歷史表明，信貸收緊的年份房價一律下調，而信貸相對寬鬆的年份，房價則一路高漲。

萬科董秘譚華傑指出，開發貸、個貸加起來，是開發商整個資金來源中佔比最多的；而購房者首付款和個人按揭貸款，是開發商近兩年最為倚重的現金流。國家統計局數據顯示，2013年房地産貸款餘額同比增長19.1%，佔貸款總量比重達到20.33%。

多家仲介、代理、研究機構人士向記者證實，商業銀行對個人按揭貸款的收緊從去年四季度就已經開始。

近期，克而瑞研究中心對北京、上海、廣州、深圳等一線城市進行的調研結果顯示，各城市主要銀行個人住房貸款總體依然趨緊。工農中建交等五大行首套利率基本維持基準利率，廣州農行甚至上浮5%，僅北京中行有條件地可以9折優惠；招商、浦發、興業、中信、華夏等股份銀行在個別城市如廣州的首套房貸利率分別上浮5%-20%不等。

從放款時間上來看，去年四季度就已開始的放款延遲，仍在繼續。國有大行普遍在10個工作日到20個工作日，股份制銀行和一些城商行普遍在1-2個月甚至更久；此外，廣發、平安、民生等去年暫停辦理個人房貸業務的銀行，新年仍未重啟。

據21世紀不動産金融事業部介紹，現在一些商業銀行的分行都失去了房貸的審批許可權，在放貸額度上也被監管，審批的流程更加嚴格，排期有序的放款拉長了尾款到達期限，放款速度放慢，由節前的25個工作日左右延長到目前的2個月左右。

分城市來看，商業銀行放貸傾向於一二線城市寬鬆，三四線城市收縮。"河北固安、永清不少銀行已經暫停對外地人房貸發放。"在河北買房的張燕説。

更令三四線城市中小開發商焦灼的是，商業銀行的信貸支援力度在減小，甚至放棄。

安信證券分析師萬知直言，銀行在2014年會大幅收縮房貸和開發貸。因為整個2014年尤其是上半年，房地産行業基本面處於下滑通道，成為高風險行業，銀行收縮符合自身利益；另外，2013年銀行對地産行業的投放達到空前規模，今年有必要降低房地産佔比。

萬知指出，2014年開發商融資會很困難，房地産進入資金成本拐點，包括購房者和開發商的資金成本都進入了趨勢性的上升通道。資金成本的上升，將吞噬開發商利潤，行業進入大調整週期。

"影子銀行"嚴控地産風險

"政府收緊對房地産市場的借貸已不是新政策，3年前已開始實施，這才導致影子銀行的出現。"香港中原地産集團主席施永青説，地産商沒法從銀行系統得到所需資金，唯有透過私募基金髮行信託産品，向民間集資。

記者了解到，除了萬科、保利等極少數房企外，其他房企很難獲得低成本的銀行貸款，因此夾層融資、地産信託、基金子公司、私募基金、海外發債等通道，在2013年被廣泛使用。

以興業銀行叫停的夾層融資為例，即多為銀行委託信託公司，向項目公司進行"明股實債"的投資，這種模式在國內地産融資鏈條中應用十分廣泛，融資主體不僅包括中小型開發商，也包括部分上市房企。

"絕大部分進入房地産的信託、券商資管、私募基金的錢都是由銀行資金池而來，它們只是充當了通道；如果銀行收縮表內、表外融資，房地産信託、私募等通道都會受到影響。"一位私募人士説。

平安證券報告指出，除了房地産貸款，開發商資金來源中自籌資金佔38.8%，其中相當部分來自於信託及銀行表外融資，如果銀行表外和表內同時收縮房地産業務，將對開發商一半的融資能力産生打擊。

施永青指出，地産商向民間大量集資，實際上抵銷了中央的（信貸）收緊政策，釀成更大的風險。中央現正著手對這類繞過銀行系統向民間集資的方式進行梳理。

記者多方了解發現，目前所有與房地産相關的金融機構都在評估和防範風險，業內預計房地産信託等通道類業務今年規模將會大減。

以一二線城市和三四線城市作為"風險劃線"方式，在金融機構內部開始廣泛運用。其認為一二線城市房地産市場仍將火爆，投融資業務受影響較小；三四線城市房地産漸至拐點，風險值得警惕。

另一個風險評估方式，則基於抵押品和資金流的計算。深圳房地産私募基金德信資本董事長陳義楓認為，有足值的資産作為支撐，包括必須有足值抵押物，或者公司整體過戶等。這是安全性的底線。

施永青認為，目前受壓較大的是銀行業與實力不足的小型地産商，尤其是項目過多集中于二三線城市的地産商。有些二三線城市供應過多，樓價無可避免需要調整。