原標題：成長性受質疑 榮盛發展再融資折戟

地産中國網聯合《中國房地産報》報道，A股市場再融資開閘，給房企帶來的不只是希望，也有碰壁而歸的失望。1月9日，榮盛房地産發展股份有限公司（榮盛發展，002146.SZ）公告稱，公司非公開發行股票方案公告後，二級市場股價走勢低迷，決定向證監會申請撤回再融資。榮盛發展成為此輪首家因股價倒挂而撤銷再融資的房企。

6個月前還信誓旦旦，一腔熱忱；6個月後卻主動退出，掃興而歸，除了股票市場的不景氣之外，就企業自身而言，存在哪些問題？再融資退出之後，對於資金緊張的榮盛發展而言，如何破解資金困局？

“榮盛發展項目主要集中在二三線城市，且項目多位於郊區地段，市場風險較大。這是其不受市場認可的關鍵原因。”接受中國房地産報記者採訪的多位業內人士均表示。“榮盛的項目主要是三四線城市，在三四線城市市場調整的情況下，風險很大。另外，團隊管理素質不高也是一大問題。榮盛發展2013年的業績不錯，但其多是拿便宜地、員工薪資低,管理費用低，掙的錢都是省出來的，這在客觀上説明榮盛發展的利潤空間不大，這也是市場不買賬的重要原因。”一位與榮盛發展有過項目合作的人士如是告訴記者。

因股價低迷

再融資計劃撤回

1月9日晚間，榮盛發展公告稱，公司2013年度非公開發行股票的申請文件于2013年9月10日報送至證監會並於9月16日取得《中國證監會行政許可申請受理通知書》（131239號）。但鋻於本次非公開發行股票方案公告後，二級市場股價走勢較為低迷，截至2014年1月9日,公司股價8.92元,較定增價折價31%。目前，榮盛發展股價已低於董事會確定的本次非公開發行股票的發行底價較多，未來發行將面臨較大的銷售壓力，決定向中國證監會申請撤回公司2013年度非公開發行申請文件。2014年1月7日，公司收到保薦機構轉來的《中國證監會行政許可終止通知書》（[2013]384號），中國證監會決定終止對公司上述行政許可申請的審查。

榮盛發展公告表示，“將進一步加強對資本市場融資方式和時機的研究，與資本市場各方溝通，尋求在未來合適的時機推出新的融資方案的可能。”

榮盛發展撤銷的再融資方案，融資額不超過45億元，主要投向唐山丹瑰苑（棚戶區改造項目）、蚌埠錦繡香堤（中、小戶型“剛需”産品）、徐州香榭蘭庭（中、小戶型“剛需”産品）、南京莉湖春曉（中、小戶型“剛需”産品）。

蘭德諮詢總裁宋延慶接受中國房地産報記者採訪時表示，目前排隊申請再融資的有四五十家房企，最終層層審下來，真正獲批的也就4~8家，肯定是擇優審批。“一是看是否符合産業導向，比如參與棚戶區改造、保障房項目的較容易獲批；二是國有企業還是民營企業，一般國有企業獲批可能性更大；三是看企業的經營風險和成長性。”

“榮盛發展的項目定位雖然是棚戶區改造和剛需項目，但也要看其經營風險和成長性，目前三四線城市房地産市場存在一定的風險。榮盛的再融資申請不一定能獲批，而且審批還要住建部、國土部審查是否存在囤地行為，是否存在違規等情況，企業考慮到反正也融資不成，不如退出。”宋延慶説。

東興證券分析師鄭閔鋼接受記者採訪時表示，榮盛發展近期股價跌得比較厲害，一是地産股普遍行情不好，另外，主要是投資者認為其佈局三四線城市存在的風險較大，此外，新型城鎮化具體方案還未出來，在政策不明朗的情況下，市場還是存在擔憂。

瓶頸一：定位三四線城市

市場單一

作為總部在河北廊坊的房企，榮盛發展多年來的發展基調是深耕三四線中小城市，拿便宜地、做便宜産品，普通産品佔總産品比重在70%左右。集中力量發力首置産品加上快週轉戰略。

2013年是榮盛發展的規模擴張年。其開發業務已經拓展到河北、江蘇、安徽、山東、湖南、遼寧、廣東、四川等9個省，涉及成都、南京、瀋陽、長沙等二線城市及廊坊、湛江、蚌埠、邯鄲、臨沂、聊城等三線城市共17個城市,房地産項目70多個。中國指數研究院數據顯示，2013年，榮盛發展銷售額272億元，銷售面積472萬平方米，同比增長50%。

2013年，榮盛發展取得561.81萬平方米土地儲備，總地價款112.65億元，佔銷售金額的41.58%，相比2012年土地投資明顯放大。從拿地時間看，主要集中在8月份再融資方案拋出之後。

“去年是榮盛的企業規模擴張期，擴張中需要好的項目儲備。”對於榮盛發展在2013年的大肆加大土地拓展步伐，鄭閔鋼表示。

廣發證券研報預計，2014年,榮盛發展總貨值550億元,銷售規模有望達到380億元。

在業內人士看來，300億元大關是一個關卡，榮盛發展的戰略、資金及管理團隊是否支撐得起這樣的快速發展？

蘭德諮詢發佈的《2013年房地産開發企業經營管理狀況藍皮書》顯示，2014、2015年“剛需”項目火拼的可能性越來越大，而2015年後，隨著政策的釋放，壓抑已久的改善型需求會集中爆發，現在已經有企業在朝著改善型需求轉向。在三四線城市房地産風險漸顯，剛需項目競爭激烈的環境下，榮盛發展能否突破重圍，過往的注重剛需項目，高杠桿、快週轉的開發銷售模式能否持續？

“規模在300億元左右的房企很容易反轉，這兩年是關鍵期。”宋延慶表示。

從榮盛發展的土地儲備看，其主要是集中在三四線城市的郊區。儘管地價便宜，但在這類城市新區拿地，也意味著銷售風險。在“剛需”釋放之後，能否吸引到更多客戶也是一大挑戰。

一位曾經與榮盛發展有過項目合作的基金公司董事長對記者表示，表面看，榮盛項目週轉快，業績不錯，但其很多大項目其實存在銷售不暢的問題。

瓶頸二：管理團隊

“拿便宜地、做便宜項目，員工薪資低，管理費用低。”上述人士用“三低”來形容，在他看來，榮盛的錢都是節省出來的。

“除了項目資産狀況，管理團隊也很重要。未來企業之間的競爭，內在的東西更重要。”東興證券鄭閔鋼表示。一位不願具名的業內人士也對記者表示，榮盛發展的團隊管理素質相比並不高。

瓶頸三：資金困局

除了戰略佈局和團隊管理問題，榮盛發展面臨的另一大難題是，如何平衡規模擴張下的資金困局。榮盛發展曾寄望通過再融資提高公司資産品質、優化資本結構、改善財務狀況、增強抗風險能力和持續盈利能力，此番再融資計劃泡湯後，其將面臨更加緊張的財務壓力。在規模擴張和土地儲備增加的形勢下，榮盛發展是能夠保持住業績繼續上衝，還是會倒在上升路上？還有待進一步觀察。

榮盛發展2013年三季報顯示，資産負債率為78.91%，凈負債比率為132.71%，現金對短期有息負債的覆蓋率為32.31%，現金持有和一年期短債缺口為64億元，較年初擴大54億元。

目前，榮盛發展主要通過擔保借款、委託貸款、股票質押等方式融資，資金成本在8%左右，選擇信託和基金的成本更高，私募基金利息通常超過20%。

對於財務風險加大問題，榮盛發展一位內部人士對記者表示，公司並不存在資金壓力，公司每個月都會召開資金管理會議，每個月都會安排資金計劃，而且還有大股東的支援。

榮盛發展公告顯示，2013年12月30日，公司擬通過交通銀行廊坊分行向榮盛控股股份有限公司委託借款3.34億元，借款期限為2年（可提前償還），年利率不高於8.1%。截至2013年11月30日，榮盛控股（榮盛發展控股股東）持有榮盛發展6.74億股股份，佔其總股份的35.67%。截至30日，榮盛發展與關聯方榮盛控股、榮盛建設工程有限公司連續十二個月累計實際發生關聯交易總額為4.31億元，佔榮盛發展最近一期經審計凈資産的4.54%。