2013年房地産白皮書 千億元級房企土豪增至七家

來源:地産中國網 2013-12-17 10:22:00

開篇語:365天,總倥傯而過,蛇年漸逝,馬年臨近。

  2013年,中國經濟形勢錯綜複雜,穩中求進、改革創新是核心要求;2013年,“穩增長”壓力不減,全年實現“7.5%”目標勝券在握;2013年,資金盤活存量,消費猶抱琵琶,“兩輪驅動”克難攻堅;2013年,中國共産黨第十八屆三中全會部署15個方面的改革……

  2013年,貸款利率全面放開,上海自貿區設立,金融改革提速;2013年,《關於進一步深化新股發行體制改革的指導意見》發佈實施;2013年,證監會再掀監管風暴,“頂格處罰”成慣常做法;2013年,史上最嚴厲房地産調控措施出臺,一線城市房價一騎絕塵;2013年,4G牌照發放;2013年,客廳網際網路大戰上演……

  靜思推動敏行,歲暮天寒,梳理今年的故事,是為接力明天。這既是開啟,也是延續;既是積澱,也是傳承。

  行業白皮書背後通常意味著“望斷群峰巔,登臨方解意”、“一覽眾山小”,其高屋建瓴、提綱挈領、言簡意賅都是不容易達到的。

  之所以冠之以“白皮書”,希望我們能夠有,至少部分有“胸中經綸點江山”之瀟灑;能夠有,至少部分有“登高壯觀天地間”之境界。

  凡人底色,亦可書寫將相襟懷;立足方寸,亦能走出四海格局。

  這些都是《證券日報》産經中心年終專稿·行業白皮書出臺前的思考。

  歲末天寒,希望我們的年終專稿系列能給您帶來一份驚喜,一份不一樣的溫暖。

  (張志偉)

  前言:2013年房地産的發展超出了許多所謂預言大師的蓋棺定論範疇。一線城市房價一騎絕塵,房企情緒高漲,搶地潮一浪高過一浪,而三線、四線城市迥然不同,成交低迷,房價徘徊不前,有些地方竟然出現“鬼城”。年初,被稱為歷史上最嚴的房地産調控政策出臺,但作用似乎是為一線房價上漲加碼助力,年底不少城市再次你追我趕,房價調控“嚴”字當頭,一年中,房價調控熱兩頭。保障房陸續入市,對房市衝擊如何?結論難下;未來房價如何走向?結論難下;調控對房地産市場形成多大的衝擊,結論難下。

  2013年,地産市場四大特點不容忽視:一線城市房價創新高、賣地創新高、融資創新高、房企“出海”前所未有。

  如果説前些年房企的海外投資還可以稱之為大膽嘗試的話,那麼2013年房企的海外投資絕對稱得上是一股熱潮。

  12月13日,萬科董事會主席王石透露了這家行業龍頭海外投資的最新動向,其在微網志上表示,萬科進入紐約的第一個項目將會是位於曼哈頓區的超高層。此前,萬科已經確定了兩筆海外投資,這其中還不包括年初其在中國香港拿下的荃灣項目。

  早在今年2月份,萬科便宣佈以1.75億美元與美國鐵獅門公司合作開發舊金山一個豪華公寓項目。隨後的4月16日,萬科又宣佈與新加坡吉寶置業聯手開發新加坡東部的一個住宅項目。

  不過,與綠地相比,萬科的海外投資規模可謂“小巫見大巫”。

  這家今年剛剛在中國香港實現借殼上市的開發商,一年內便形成了亞洲、大洋洲、歐洲、美洲等世界房地産開發版圖佈局,總投資規模超過百億美元。其收購的紐約布魯克林大西洋廣場地産項目70%股權,項目的總投資額預計將超過50億美元,是內地房企迄今在美國的最大投資。

  來自克而瑞的數據顯示,近兩年內,有接近20家知名房企進駐海外房地産市場。其中絕大部分是在2013年進入實際操作層面,例如萬科在2012年成立了海外業務推進小組,但直到2013年才開始正式進行海外投資。

  那麼,是什麼原因讓這麼多品牌房企開始熱衷於海外投資呢?

  中國銀行發佈的《2011年中國私人財富管理白皮書》顯示,在中國高凈值人群(定義為可投資資産在1000萬元以上的人口)中,14%已經移民海外,另有46%正在計劃或者辦理移民的過程中。

  世邦魏理仕發佈的《中國資本進軍海外房地産投資》報告也顯示,按中國當前可投資資産超過1000萬元人民幣的高凈值人群資産規模估算,未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地産市場,約佔個人投資者人群可投資資産的5%。

  與之相符的是,根據來自Dealogic的數據顯示,中國人在海外的房地産交易規模去年急劇上升,達到18.6億美元。相比之下,2011年為5.47億美元,2010年為9000萬美元。

  對此,綠地集團董事長張玉良直言,“我們感興趣的是中國人多的地方,你不去賺,這部分錢就被外國人賺走了”。王石此前表示,由於不少萬科的客戶將移民海外,其中,30%選擇北美地區,萬科會跟隨這些客戶進軍北美地區。

  同策諮詢研究部總監張宏偉認為,中國房企“出海”不僅僅是戰略佈局上的考慮,更重要的是想利用國內房企在銷售渠道上的資源優勢,吸引國內高端職業人群到海外置業投資,這些房企也可以在這個細分市場上獲得收益。

  同時,國內地價高企,限購、限貸等調控政策的頻繁出臺,擴展融資渠道降低融資成本、推進企業國際化等因素也是房企“出海”的重要原因。

  “積累了在海外開拓市場的經驗,對一家企業的發展思路、視野等都會有很大的幫助,可以學習國外先進的開發模式、産品設計、創新理念等,反哺國內市場開發。”光耀集團董事長郭耀名這樣認為。

  據了解,綠地在南韓濟州島的項目漢拿山小鎮拿地成本僅為50萬元/畝,但在海南拿地的價格可能要在1000萬元/畝以上。尤其是今年以來,一線、二線城市地王頻現,土地價格迅速攀升,北京市的樓面地價已經超過7萬元/平方米,堪比發達國家的首都或經濟中心。

  此外,張玉良表示,當前歐美等國經濟加速復蘇,中國經濟增速卻在放緩,二者之間存在“剪刀差”,所以其認為目前正是中國房地産企業進行海外投資的黃金窗口期。

  最新的數據也似乎印證了這一觀點,據悉,今年英國房地産價格已經較去年上漲了9.7%,且沒有下滑跡象。同時,美國聯邦住房金融署最新公佈的房價指數顯示,美國房價已連續第九個季度上漲。而這些數據顯然也支撐房企“出海”的信心。

  不過,在想著到海外賺錢的同時,這些“出海”房企也應當注意來自各方面的風險。

  張宏偉表示,進軍海外市場並不簡單,如果沒有充裕的資金和合適的開發模式、沒有更好了解當地房地産市場需求及特色、沒有熟悉當地的政治環境與稅費制度等,那麼,房企佈局海外市場有可能會面臨不同程度的風險。海外市場看似藍海,但並不一定會有好的收益。

  中坤對冰島的投資就是一個例子,由於政治和法律問題,三年時間過去了,無論中坤最早提出的購地方案還是後來的租地計劃,事情一直懸而未決。

(責任編輯:)
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