開篇語：365天，總倥傯而過，蛇年漸逝，馬年臨近。

　　2013年，中國經濟形勢錯綜複雜，穩中求進、改革創新是核心要求；2013年，“穩增長”壓力不減，全年實現“7.5%”目標勝券在握；2013年，資金盤活存量，消費猶抱琵琶，“兩輪驅動”克難攻堅；2013年，中國共産黨第十八屆三中全會部署15個方面的改革……

　　2013年，貸款利率全面放開，上海自貿區設立，金融改革提速；2013年，《關於進一步深化新股發行體制改革的指導意見》發佈實施；2013年，證監會再掀監管風暴，“頂格處罰”成慣常做法；2013年，史上最嚴厲房地産調控措施出臺，一線城市房價一騎絕塵；2013年，4G牌照發放；2013年，客廳網際網路大戰上演……

　　靜思推動敏行，歲暮天寒，梳理今年的故事，是為接力明天。這既是開啟，也是延續；既是積澱，也是傳承。

　　行業白皮書背後通常意味著“望斷群峰巔，登臨方解意”、“一覽眾山小”，其高屋建瓴、提綱挈領、言簡意賅都是不容易達到的。

　　之所以冠之以“白皮書”，希望我們能夠有，至少部分有“胸中經綸點江山”之瀟灑；能夠有，至少部分有“登高壯觀天地間”之境界。

　　凡人底色，亦可書寫將相襟懷；立足方寸，亦能走出四海格局。

　　這些都是《證券日報》産經中心年終專稿·行業白皮書出臺前的思考。

　　歲末天寒，希望我們的年終專稿系列能給您帶來一份驚喜，一份不一樣的溫暖。

　　（張志偉）

　　前言：2013年房地産的發展超出了許多所謂預言大師的蓋棺定論範疇。一線城市房價一騎絕塵，房企情緒高漲，搶地潮一浪高過一浪，而三線、四線城市迥然不同，成交低迷，房價徘徊不前，有些地方竟然出現“鬼城”。年初，被稱為歷史上最嚴的房地産調控政策出臺，但作用似乎是為一線房價上漲加碼助力，年底不少城市再次你追我趕，房價調控“嚴”字當頭，一年中，房價調控熱兩頭。保障房陸續入市，對房市衝擊如何？結論難下；未來房價如何走向？結論難下；調控對房地産市場形成多大的衝擊，結論難下。

　　2013年，地産市場四大特點不容忽視：一線城市房價創新高、賣地創新高、融資創新高、房企“出海”前所未有。

　　如果説前些年房企的海外投資還可以稱之為大膽嘗試的話，那麼2013年房企的海外投資絕對稱得上是一股熱潮。

　　12月13日，萬科董事會主席王石透露了這家行業龍頭海外投資的最新動向，其在微網志上表示，萬科進入紐約的第一個項目將會是位於曼哈頓區的超高層。此前，萬科已經確定了兩筆海外投資，這其中還不包括年初其在中國香港拿下的荃灣項目。

　　早在今年2月份，萬科便宣佈以1.75億美元與美國鐵獅門公司合作開發舊金山一個豪華公寓項目。隨後的4月16日，萬科又宣佈與新加坡吉寶置業聯手開發新加坡東部的一個住宅項目。

　　不過，與綠地相比，萬科的海外投資規模可謂“小巫見大巫”。

　　這家今年剛剛在中國香港實現借殼上市的開發商，一年內便形成了亞洲、大洋洲、歐洲、美洲等世界房地産開發版圖佈局，總投資規模超過百億美元。其收購的紐約布魯克林大西洋廣場地産項目70%股權，項目的總投資額預計將超過50億美元，是內地房企迄今在美國的最大投資。

　　來自克而瑞的數據顯示，近兩年內，有接近20家知名房企進駐海外房地産市場。其中絕大部分是在2013年進入實際操作層面，例如萬科在2012年成立了海外業務推進小組，但直到2013年才開始正式進行海外投資。

　　那麼，是什麼原因讓這麼多品牌房企開始熱衷於海外投資呢？

　　中國銀行發佈的《2011年中國私人財富管理白皮書》顯示，在中國高凈值人群（定義為可投資資産在1000萬元以上的人口）中，14%已經移民海外，另有46%正在計劃或者辦理移民的過程中。

　　世邦魏理仕發佈的《中國資本進軍海外房地産投資》報告也顯示，按中國當前可投資資産超過1000萬元人民幣的高凈值人群資産規模估算，未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地産市場，約佔個人投資者人群可投資資産的5%。

　　與之相符的是，根據來自Dealogic的數據顯示，中國人在海外的房地産交易規模去年急劇上升，達到18.6億美元。相比之下，2011年為5.47億美元，2010年為9000萬美元。

　　對此，綠地集團董事長張玉良直言，“我們感興趣的是中國人多的地方，你不去賺，這部分錢就被外國人賺走了”。王石此前表示，由於不少萬科的客戶將移民海外，其中，30%選擇北美地區，萬科會跟隨這些客戶進軍北美地區。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，中國房企“出海”不僅僅是戰略佈局上的考慮，更重要的是想利用國內房企在銷售渠道上的資源優勢，吸引國內高端職業人群到海外置業投資，這些房企也可以在這個細分市場上獲得收益。

　　同時，國內地價高企，限購、限貸等調控政策的頻繁出臺，擴展融資渠道降低融資成本、推進企業國際化等因素也是房企“出海”的重要原因。

　　“積累了在海外開拓市場的經驗，對一家企業的發展思路、視野等都會有很大的幫助，可以學習國外先進的開發模式、産品設計、創新理念等，反哺國內市場開發。”光耀集團董事長郭耀名這樣認為。

　　據了解，綠地在南韓濟州島的項目漢拿山小鎮拿地成本僅為50萬元/畝，但在海南拿地的價格可能要在1000萬元/畝以上。尤其是今年以來，一線、二線城市地王頻現，土地價格迅速攀升，北京市的樓面地價已經超過7萬元/平方米，堪比發達國家的首都或經濟中心。

　　此外，張玉良表示，當前歐美等國經濟加速復蘇，中國經濟增速卻在放緩，二者之間存在“剪刀差”，所以其認為目前正是中國房地産企業進行海外投資的黃金窗口期。

　　最新的數據也似乎印證了這一觀點，據悉，今年英國房地産價格已經較去年上漲了9.7%，且沒有下滑跡象。同時，美國聯邦住房金融署最新公佈的房價指數顯示，美國房價已連續第九個季度上漲。而這些數據顯然也支撐房企“出海”的信心。

　　不過，在想著到海外賺錢的同時，這些“出海”房企也應當注意來自各方面的風險。

　　張宏偉表示，進軍海外市場並不簡單，如果沒有充裕的資金和合適的開發模式、沒有更好了解當地房地産市場需求及特色、沒有熟悉當地的政治環境與稅費制度等，那麼，房企佈局海外市場有可能會面臨不同程度的風險。海外市場看似藍海，但並不一定會有好的收益。

　　中坤對冰島的投資就是一個例子，由於政治和法律問題，三年時間過去了，無論中坤最早提出的購地方案還是後來的租地計劃，事情一直懸而未決。