11月底，恒大·禦景灣開始申購，拉開了北京自住商品房入市的序幕。據測算，北京今年開建2萬套自住商品房的任務完成無礙，明年預計都將投向市場。自住商品房入市，將給普通商品住宅市場帶來怎樣的影響？大戶型、改善房與剛需房、小戶型的感受冷暖不一，已初見端倪。

剛需房、小戶型房需求被分流

11月30日，位於豐臺郭公莊的京投萬科·西華府開盤，當天540套房子認購率達到86%。不過，令項目人士比較意外的是，和通常大戶型房源銷售緩慢不同，這一次恰恰是90平米以內的小戶型去化較慢。

北京萬科有關負責人分析，小戶型去化慢可能和當天恒大·禦景灣開始報名申購有關。

據恒大·禦景灣披露，該項目作為北京首個自住商品房，單套戶型為80-90平米兩到三居，單套總價在200萬元以內。在業內人士看來，自住商品房面向剛性需求銷售，與剛需類商品住宅購房群體重合度高，將直接影響後者的需求及市場前景。

北京中原提供的一份統計資料顯示，截至12月11日，在今年全市成交的79782套商品住宅中，90平米以下的戶型成交31825套。而今年開建、明年將形成供應的自住商品房就有2萬套，加上明年成交的地塊將在下半年形成供應，明年自住商品房入市量將在3萬-3.5萬套之間。

北京中原地産研究部還介紹，根據近年成交情況，單套總價200萬元以內的房源總體呈下降趨勢。而剛需買房人承受力還在200萬元以內，這將導致剛需買房人向自住商品房轉移。

“混搭”商品住宅小戶型可能消失

商品住宅剛需小戶型需求被分流，同時其供應也有下降的可能。特別是在商品住宅配建自住商品房的“混搭”項目上，由於自住商品房本身就主力供應小戶型，商品住宅部分樓面價又高企，商品住宅部分再供應小戶型的可能性較小。

例如，近期成交的東壩板塊3宗“混搭”地塊，首城地塊9萬平米體量配建4.2萬平米自住房，恒大地塊20.8萬平米體量配建11.2萬平米自住房，保利首開地塊9.35萬平米體量配建5萬平米自住房，自住房配建比例都在50%上下。

保利首開聯合體有關負責人表示，新項目商品住宅部分具體戶型設計還在討論，但“小戶型可能有困難”。

中原地産北京公司副總經理任莉分析，像東壩板塊，近期商品住宅樓面價已達5萬元/平米的水準，商品住宅未來售價則要到8萬元/平米以上，這樣價位的高端項目肯定要做高附加值的産品，戶型設計估計要在180平米以上。

在售改善型項目將更顯稀缺

在部分業內人士看來，剛需、小戶型商品住宅需求雖然易被自住商品房分流，但考慮到總體供需關係，一部分買房人還將通過剛需型商品住宅解決住房問題。自住商品房對剛需商品住宅衝擊究竟多大，還需拭目以待。不過當下面向中産階層的改善型項目將從中受益。

一家央企開發商表示，自住商品房供地加大還帶來一個趨勢是，住宅供應呈“啞鈴化”，兩頭大、中間小，一方面是高端商品住宅增多，一方面是面向剛需的自住商品房增多。這樣一來，面向普通中産、改善型需求的房源將減少，這一部分市場需求將扎堆目前已有的改善型項目。

記者就從近日開盤的亦莊一以改善型産品為主的項目了解到，通過兩周蓄客，該項目推盤就銷售70余套房。此外，與其類似的亦莊·金茂悅目前蓄客也是數倍于可供房源數。（來源：新京報）