10年消化？

多年的圈地運動與房地産開發，造成了海南樓市高庫存，供過於求。

克而瑞公佈的一份報告顯示，海南18個市縣未來3至5年，包括在售、庫存和準備開發的潛在供應量合計達到1.079億平方米。如果按照2011年海南全年房地産銷售面積880萬平方米計算，未來10年內，即使不再增加新的樓盤立項，這些庫存也難以消化完畢。

此外，把旅遊地産做成房地産項目的海南房地産市場，因為主打投資、投機客戶，在限購限貸的調控之下，正面臨客戶群體減少的困境。

房地産企業在海南大規模圈地，開發旅遊地産，依賴兩個優勢。一是大規模拿地帶來的較低的土地成本和持有成本，二是隨著海南房地産行情見漲，地塊區位優勢而帶來的較高銷售價格。

以雅居樂地産（03383.HK）為例，其在清水灣的旅遊地産項目，2007年拿地成本僅為平均276元/平方米，2011年銷售價格超過2萬元/平方米，即使在扣除土地增值稅後，巨大的價差也為公司帶來相當可觀的利潤。以至於該公司有兩年時間的收入相當程度依賴這個項目。但根據雅居樂年報，其2012年毛利率下降至41.4%，主要就是由於海南清水灣的佔比有較明顯的下降。

上世紀90年代初的房地産熱，曾經令海南樓市10年在谷底徘徊，並使金融機構受到重創。新一輪的圈地熱，也波及到銀行。截至今年9月末，海南省銀行業不良貸款餘額38.02億元，不良率0.87%，7月和8月連續兩個月出現“雙升”。

業內人士指出，當前海南省不良貸款壓力主要來自於房地産行業，一是房企資金鏈緊張，供過於求並未改變；二是房地産開發貸款還款來源中，集團劃撥資金佔比較大，潛在風險不容忽視；三是海南省在建工程抵押登記管理存在缺陷，可能導致抵押懸空、重復抵押等問題，對房地産開發項目的貸款風險管理構成較大壓力。

最根本的是，除了開發以住宅銷售為主的房地産，海南仍然沒有建立一個完整的、真正意義上的旅遊市場，旅遊服務業的基礎相當薄弱。三亞大小洞天發展有限公司董事長孫冬認為，旅遊地産項目的購房者如候鳥一般前來短期度假，造成擁擠和空城期，在常年人流量不足的情況下，基礎設施很難完善。

戴德梁行香港公司董事總經理陶汝鴻表示，每人平均GDP超過5000美元以上後，度假旅遊興起。國內度假旅遊最好的體現是海南，但在旅遊項目的經營上，季節性會是很大的困難。

他表示，一個地區在不能形成固定人口的情況下，商業經營就會存在很大風險。這與項目的運營、定位等都有關係，需要把一個地方的特色突出，形成持久的吸引力。

鄒曉雲認為，旅遊地産應當遵循誰經營誰投資的原則，不要經過開發商中途轉手，比如海南之前曾發展産權式酒店，投資回報的情況不太好。投資者根據市場發展控制自己的投資，政府則應引導市場。（來源：21世紀經濟報道）