“目前來看，我們北京萬科商業和住宅的比例是2：8。”毛大慶向記者強調，“但我所説的80%是銷售型物業，包括新建住宅産品、寫字樓和商鋪等可售型産品，而20%的商業部分則是屬於萬科自己運營的持有型物業”。

值得一提的是，多位掌舵商業地産的房企高層都曾向記者表示，商業地産是靠運營盈利的。尤其對持有型物業來説，資金支撐力度和是否持久運營決定了其命運。

“資本化”後轉輕資産運營

實際上，在接受採訪的過程中，毛大慶也坦言，一般來講，一個大型商業項目從拿地到開業至少需要兩年時間，體量為幾萬平方米的小型生活廣場則不足兩年，萬科的住宅項目從拿地到預售平均僅為6個月-8個月時間，而以北京昌平的金隅·萬科廣場為例，培育期則為開業後的6個月-8個月，這意味著大體量的商業項目要花上兩年半有餘的時間才有回頭錢。

如此一來，開發和運營持有型商業地産項目實際上是企業在經營重資産，其資金壓力可見一斑。

“資金對於我們的壓力不大。”毛大慶向記者表示，從開發角度上看，商業項目用地和建設成本，來自於貸款和自有資金等，所以在前期的開發成本上並不承擔太多的資金壓力。

“只是進入運營期以後，怎麼做的更好？”在毛大慶看來，“北京這幾個商業項目若將來都開業了，每年將收取租金3億元至4億元，但這並不是最終的追求”。

“我認為商業領域與資本市場進行結合才是真正的專業化商業地産的操作模式。”毛大慶稱，商業地産有兩種套路，賣了再管或賣了不管。據記者了解，凱德商用的運營方式是很典型的賣了再管，只持有一部分股份，而將大部分股份出售，但是要從管理裏面要效益、收費用、實現盈利，把這類商業項目的重資産轉化為輕資産經營。

毛大慶坦言，在經營模式上，“我們要學習凱德商用，但也要堅持自己管理特色”。他透露，以萬科目前的情況來看，預計一個商業項目進入中後期後，萬科將以股權或者債權等多種方式“資本化”這個項目，“我現在的目標是能夠達到開一個商業項目就可以‘資本化’一個，然後以收取管理費等方式來自己運營”。

如此一來，萬科能否打出自己運營商業項目的品牌，是否能給投資者一個很好的投資回報率等將決定其最終是否能夠得到資本市場的認可，進而將決定萬科商業項目擴張規模和節奏。當然，這一切還有待觀察。（來源：證券日報）