前十月銷售業績普漲超40% 利潤率則依然難改下行趨勢

　　截至昨日截稿時，已有20家房企公佈其銷售業績，20家房企合計前10月銷售業績突破了6539億元，同比漲超40%。但從房企三季報來看，房企的利潤率卻依然難改下降的趨勢。

　　瑞安房地産、碧桂園、中駿置業前十月的同比漲幅都錄得翻番，即使是業績漲幅排在末尾的花樣年、首創置業等房企，也錄得10%左右的增長。

　　然而，據中原地産研究部統計，公佈三季報的135家上市房企前三季度合計總營收達4675億元，總利潤為835億元，行業利潤率卻僅17.9%，凈利潤率僅13%。

　　利潤率或每年降一兩個點

　　中原地産研究部總監張大偉認為，目前絕大多數一線房企都採取高週轉模式，策略是推行産品標準化和管理標準化。在未來幾年內，行業平均利潤率每年將降低1~2個百分點左右。

　　在高週轉的模式之下，主流房企年內新開工大幅增加。季報顯示，前三季度保利地産累計新開工面積1209萬平方米，竣工面積660萬平方米，在建面積3992萬平方米，分別比去年同期增長26.2%、55.7%和21.9%。而萬科截至10月上旬，拿地已過700億元，創歷史新高，1~9月累計開工面積完成年初計劃的82.4%。

　　而易居研究院數據顯示，截至10月底，一、二、三線20個城市新建商品住宅庫存總量分別為2748、2760和2251萬平方米，環比分別增長1.1%、3.1%和-0.8%，一線城市住宅存貨已悄然上升。

　　利潤率下滑溯因

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　　高負債率“吃掉”大量利潤

　　據鏈家地産市場研究部統計，所有上市房企在9月末的資産負債率為76.1%，較年初增長2.4個百分點，達到歷史新高。不過，剔除預收賬款後，公司其他負債佔總資産的比例為49.4%，較年初下降0.8個百分點。

　　“高負債率、高貸款利率帶來的高利息費用吃掉了大量利潤。”張大偉認為。

　　2

　　土地成本同比大增

　　易居房地産研究院數據顯示，2013年10月，10個典型城市土地出讓金收入689.6億元，同比增28.8%，土地成交均價3410元/平方米，同比增達55.7%。

　　張大偉表示，土地成本增加，房企拿地競爭激烈，這明顯導致房企的利潤率下滑。

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　　“以價換量”項目進入結算週期

　　鏈家地産市場研究部張旭認為，2011年受調控影響的項目成為目前房企結算的重點，這些項目被迫“以價換量”，在保銷量和保利潤之間選擇了前者，帶動了整體利潤率下降