後杠桿時代，房企如何穿越“凜冬”？
房地産行業一年來出現重大調整，房企如何突破困難砥礪前行？機會點又在哪？

對於房地産行業來説，這一年經歷了前所未有的考驗，樓市降溫、地市遇冷，部分高負債房企由於資金鏈緊張，陷入債務違約、經營困難、項目停工、裁員降薪等危機。

但是，降負債、擠泡沫是為了更好的發展，絕處才能逢生、否極自會泰來。復盤這一年，房地産行業經歷了什麼？是如何突破困難砥礪前行？未來的機會點又在哪？

擠泡沫與排風險

眾所週知，房地産一直是一個高杠桿、高週轉、高負債行業。高杠桿是把“雙刃劍”，既能帶來規模的快速擴張，又伴隨著高負債、高風險，尤其是在調控收緊、行業出現較大市場波動的時候，不少房企因為高負債而倒下。

去年下半年以來，“房住不炒”的總調控基調下，在限購、限貸、限售、限價等既有的政策基礎上，“三道紅線”“房貸兩集中”以及“集中供地”等重磅政策輪番出臺，並結合經營貸、信用貸等違規資金的嚴查，政策調控力度之大，令行業震動。

以“三道紅線”為始，各大政策加碼之下，2021年以來，房地産行業出現重大調整，市場銷售和回款大幅下滑。克而瑞數據顯示，在城市方面，10月份，房地産市場持續降溫，重點監測的29個城市商品住宅成交面積環比下降3%，同比下降22%，較2019年同期下降12%。而在企業層面，逾8成百強房企單月業績同比降低，其中44家房企同比降幅大於30%，同比環比雙降的百強房企數量達37家。

與此同時，部分高負債房企風險暴露出來，從最初的泰禾、福晟出現資金鏈斷裂，到今年的藍光發展、華夏幸福、恒大等個別房企相繼發生債務危機，再到10月份花樣年、新力控股、當代置業等房企美元債構成實質性違約。與此同時，因銷售和現金流疲軟引起的流動性減弱、再融資受阻，穆迪等國際評級機構下調了10多家房企評級。

如果説此前房企的降杠桿降負債整體浮于表面，那麼，“三道紅線”以來，中央態度堅決，監管之下，房企降負債都落到了實處。萬科董事長鬱亮曾表示，“三道紅線的監管是穿透式的，明股實債、表內表外全覆蓋，之前的財務技巧是沒有任何作用的。”

層層監管與穿透下，2021年的房地産出現深刻變革，部分房企經歷短期陣痛，諸如出現債務違約、經營困難、業務收縮與裁員的情況。但是從行業長遠發展來看，通過降杠桿降負債，可以擠出金融泡沫，有利於房地産行業的健康發展，對於企業自身來説，也有利於改變過去盲目擴張的行為，增強自身抗風險能力。

旭輝集團CEO林峰表示，行業去杠桿的決策從長期看、全局看，一定是對的，能為行業未來穩健發展打下基礎，對長期主義的企業是有利的。杠桿晚降不如早降，被動不如主動，趁行業風險還沒有集聚到不得不爆的時候，主動系統地進行調整，才能平穩有序地降落。

十八般武藝“活下去”

早在兩年前，鬱亮曾發出“活下去”的論調，如今，一語中的。“活下去”成為不少房企的真實寫照。

如何活下去？在2021年，我們看來，加速銷售與回款、謹慎拿地、積極償債成為整體趨勢，組織架構調整與精細化管理、資産出售等頻頻發生。

諸如在銷售端，雖然市場趨冷，但是各大房企仍然積極推動銷售與回款；在土地市場，在“集中供地”和降負債、償債壓力下，房企更加趨於謹慎理性拿地甚至是減少拿地；在融資端，在整體環境趨緊的情況下，個別陷入流動性危機的房企，通過出售旗下資産以換取生存空間；在組織架構方面，從頭部房企到中小企業，持續上演戰略調整，通過調整組織架構、精細化管理、輕資産化改革等舉措追求效率發展。

事實上，隨著杠桿紅利逐漸消失，房企也從過去的資金驅動、資源驅動轉為管理驅動。按照鬱亮的話説，隨著“三道紅線”到來，金融紅利時代結束，行業進入管理紅利時代。

在業內人士看來，管理紅利時代，房企需要不斷提升自身的管理、運營、服務等能力，才能突出重圍。

除了自身努力外，政策大環境也在發生著微妙變化。9月底召開的中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度例會指出，維護房地産市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

10月15日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機構對於30家試點房企“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業有息負債餘額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款後，原本應該合理支援的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃。針對這些情況，中國人民銀行、銀保監會已于9月底召開房地産金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地産金融審慎管理政策，保持房地産信貸平穩有序投放，維護房地産市場平穩健康發展。

分析人士表示，主管部門的表態給了市場一定的信心，有利於當前房地産市場情緒的修復以及金融市場的常態化運轉。

新的機會點在哪？

當前，房地産行業已經行至新的“十字路口”，地産開發業務這個“基本盤”遭遇發展陣痛之時，不少企業思考，房地産行業未來的機會點在哪？

林峰表示，很長時間以來，聽到很多同行在猜測政策會出什麼、什麼時候出，討論怎麼降價打折，但很少聽到有人討論怎麼研究客戶、打造産品、提升服務，“不要忘記，那才是我們安身立命的根本。”

事實上，圍繞國家未來發展規劃，房企可在城市更新、老舊小區改造、租賃住房、物流地産、物業管理等多個領域尋找機會點。

以物流地産為例，疫情之下爆發出極大的需求和增長。世邦魏理仕《2021年中國投資者意向調查》顯示，物流地産被47%的受訪投資者選為最青睞的投資標的，自2016年起的歷年調查中首次排名第一。光大證券指出，相較強勁市場需求，我國物流地産發展現狀仍具備較大提升空間，物流地産正逐漸從房地産的另類投資變成核心的投資類別。

此外，圍繞著客戶與服務的物業管理，基於滿足新市民、青年人住房需求的長租房等，也存在較大發展空間。鬱亮表示，“圍繞城市同步發展，圍繞客戶同步發展，我們仍有巨大機會。”

新京報記者 段文平