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陽光城年內吸金超60億元被指”借新還舊”

來源：經濟參考報 2013-09-13 08:01:00

樓市融資房地産信託借新還舊陽光

近日，陽光城集團股份有限公司發佈公告，華潤深國投信託有限公司擬與本公司及其全資子公司陽光城集團山西有限公司、新南城房地産簽署設立信託計劃。該信託計劃優先級規模預計9.5億元，劣後級規模預計7.5億元，共計17億元，為陽光城今年以來最大規模信託融資。自此，今年陽光城從基金、信託機構融資已超60億元。
　　信託22個月融資52.6億
　　8月29日，陽光城公佈半年度報告顯示，截至報告披露日，除了開發貸款和流動資金貸款等傳統融資模式，陽光城目前已實施存續有效的融資計劃到賬金額共計約55.6億元。其中，信託融資25 .6億元，目前僅累計償還2 .35億元。加上8月6日向民生信託融的10億元和9月7日向華潤信託新融的17億元，陽光城從2011年11月至2013年9月共計22個月內，通過信託方式融資共52.6億元。
　　自2010年新一輪房地産調控以來，A股房企融資一直處於暫停狀態，至今3年有餘。“房地産是高杠桿行業，對現金流要求較高。資金面的收緊，對中小房企影響較大。陽光城把策略押在‘高週轉高成長’身上。這種方式一般採用標準模式，進行流水線般的造房，以此加快資金週轉和降低投資成本。”一位長期研究房地産行業的券商人士對《經濟參考報》記者表示。
　　另據Wind統計數據顯示，按籌資現金流入計算，陽光城上市以來累計募資約152 .7億元，其中首發融資、股權再融資和發行債券融資僅佔7.21%，92.79%都是以間接形式融資，共計達141 .7億元。在間接融資中，又以新增長期借款為主，佔85.05%，其中僅2011年一年內間接融資增加36億元，這中間很大一部分是採用2至3年期的信託融資方式。
　　融資成本漸高條件苛刻
　　用益信託網統計數據顯示，2011年11月至2013年9月期間，房地産信託共發佈1479個産品，規模總計近3775億元，平均年收益率為9.92%。記者查閱陽光城近年的公告發現，其對外房地産信託融資利率普遍高於同期房企的平均值。其中，2012年3月的五礦信託金融國際項目利率高達17.5%，陜國投國中星城貸款年利率15%，國元信託陜西實業項目年利率為15%，剛剛創下今年最大融資量的華潤新南城項目也保持在11%的高位。
　　2013年3月30日，陽光城發佈2012年年報時曾高調表示，多渠道融資提升了公司資金配套能力。公司在通過快速週轉加速銷售資金回籠的基礎上，會充分利用資本市場各類工具，在傳統融資方式基礎上，創新合作模式，擴大資金來源，降低資金成本。
　　不過，陽光城未能實現降低資金成本的目標，2013年8月6日，其全資子公司石獅房地産仍承諾以11.25%的年收益率向民生信託融資，並約定“安全條款”，如到期未達上述收益金額，由上市公司補足其收益差額款。
　　有業內分析人士表示，陽光城全資子公司石獅房地産向融資方民生信託的擔保條件和補足收益差額承諾，完全改變其股權投資性質，和固定高收益類産品沒什麼區別。
　　被指“借新還舊”應對20億兌付洪峰
　　8月29日，陽光城公佈2013半年度報告顯示，陽光城主營業務在房地産行業的毛利率為36.72%，同比減少6.45%。經營活動産生的現金流量凈額近- 5 .9億元，比上年同期減少163.57%。銷售出去的價值28.3億元的房子到最後卻沒有見到“真金白銀”。
　　中金此前發佈的房地産行業信託報告指出，2010年和2011年新增信託估計為5000億元，佔存量信託的70%。按照1.5至2年的發行期限，2012年預計到期規模約2234億元，2013年到期2816億元，加上相關利息，總還款額分別約2500億元和3100億元。資料顯示，陽光城2013年將迎來信託償還高峰期，到期償還金額20.17億元之多。
　　對此，公司在2013年半年報給出的解釋是，隨著公司經營活動的開展，定期兌付並新增融資計劃是企業經營的正常之道。基於與金融機構的良好合作，近年來，公司通過多種融資方式支援房地産業務，實現高週轉、較高收益的經營目標，公司存續的融資項目均運作正常，未有逾期或違約等情形發生。2013年至本報告披露日，公司已累計償還金額28.14億元，其中提前償付兩筆融資計劃，合計10億元。
　　對於提前兌付的兩筆信託資金，一位長期關注房地産信託的內部人士對《經濟參考報》記者透露，陽光城之所以提前償還兩項目的資金，是因為這兩處利率高得離譜，匯泰房地産項目採用固定年利率和浮動年利率之和來計算，而金融國際項目年利率更是高達17.5%。
　　中金報告指出，由於開發商和信託公司都不希望信託違約出現，所以大部分項目會以開發商降價促銷、“借舊還新”或者項目轉讓等方式來應對。其中，“借舊還新”在中小型上市公司中的陽光城體現尤為明顯。
　　記者梳理陽光城發佈的2013年半年報統計發現，2013年和2014年為陽光城房地産信託融資的兌付高峰期。2013年仍有近2億元陜國投國中星城項目待兌，2014年到期資金近15億元。“陽光城目前經營性現金流為負，只能通過借新賬還舊賬的方式應對近來的兌付洪峰。”上述業內人士對《經濟參考報》記者表示。
　　針對外界的一些質疑，記者試圖聯繫陽光城證券代表江信建，在記者表明身份後，對方以現不便接電話為由拒絕採訪，截至發稿時止，其手機都處於無人接聽狀態。
　　

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