再融資難言全部放開

在全行業依舊面臨“錢緊”局面之際，新湖中寶打響的房地産再融資“第一槍”，似乎給不少企業帶來希望。業內預計，未來還將有上市房企陸續披露再融資方案。不過這股即將掀起的地産融資小高峰卻並不意味著地産再融資全面放開。從目前已經披露的預案以及監管機構的政策導向來看，此次地産再融資僅僅是有條件放開。

從新湖中寶的再融資方案看，公司擬融資總額不超過55億元，將用於上海普陀區和閘北區兩處舊城改造項目。其中，上海新湖明珠城三期三標段、四標段項目總投資為58.05億元，使用募集資金30億元，上海新湖青藍國際項目總投資為67.78億元，使用募集資金25億元。

業內人士指出，新湖中寶此次再融資的投資標的是用於舊城改造，這符合當前國家房地産政策的扶持方向。這就意味著，符合政策導向將是未來房地産再融資必須遵循的“法則”。

對此，多家券商投行部人士表示，房地産上市公司再融資已經鬆動並逐步放開，但對率先“放行”的公司有一定要求。“起碼不能有瑕疵，比如土地和貸款上不能有問題。”某投行人士坦言，最重要的是再融資投資標的需要符合政策導向。

目前，我國房地産調控正在發生微調。調控手段趨於市場化，特別是在舊城改造、棚戶區建設、保障房建設等方向有所傾斜。為了有效緩解保障房相關建設的資金籌集壓力，二級市場再融資也將提供一定金融支援。

受此影響，涉及一級開發業務或從事保障房、舊城改造、棚戶區改造等業務的公司，由於符合國家産業政策導向，逐步迎來再融資放開的機遇。目前A股中有包括新湖中寶、中天城投、鐵嶺新城、萬方發展、北京城建、長春經開等房地産公司從事上述業務。

相比之下，純粹投向商品房住宅開發的再融資在短期內尚未獲得“鬆綁”的跡象。僅從今年公佈的房地産再融資方案來看，均沒有明確投向商品房住宅開發的“先例”，且已披露的預案還需要經過股東大會或證監會的審核。

除新湖中寶外，近期海印股份也披露了增發方案，募集資金將投向公司廣州國際商品展貿城——國際汽車展覽交易中心項目及補充流動資金。儘管投向商業地産項目，但海印股份的行業劃分並不屬於房地産業，不過這在一定程度上揭示出未來再融資可能在商業物業上出現鬆動的可能。

房企轉向“資源為王”

隨著地産行業步入深度調整期，行業內企業的分化也愈發明顯。目前，大型房企已開始從“現金為王”向“資源為王”轉變，這體現為土地市場的日趨火爆。相比之下，中小房企的資金實力有限，土地儲備也大多集中在三四線城市，因此受項目結算波動的影響十分明顯。

僅從北京市場來看，今年前七月的土地市場成交火爆，大型房企繼續充當市場主角。中原地産數據顯示，北京7月土地出讓金合計達到206.22億元。今年前7月，土地出讓金累計達到870.46億元。中原地産市場總監張大偉表示，在錢緊的大趨勢下，部分現金寬裕、成本較低的大型房企將在土地市場繼續有所斬獲，中小房企在土地市場可能會受到資金影響而表現保守。

受制于資金實力有限，中小房企目前也面臨項目單一所引發的業績波動風險。此次再融資有條件放開，是否能給符合融資條件的中小房企帶來轉機？對此，業內人士的觀點不一。部分專家認為，再融資選擇性放開對於房企業績影響十分有限，在樓市長效調控機制尚未配套跟進前，地産再融資短期還不會全面放開。

長江證券分析師劉俊指出，再融資有條件放開對房地産行業的標誌性意義大於實質性意義，這主要是因為符合再融資條件的上市公司可能並不多，並且棚戶區和保障房建設存在著週轉慢和毛利低的缺陷。

興業證券分析師趙振毅則表示，涉房融資放開將是下半年的大概率事件。由於整體貨幣環境穩中趨緊，優質房企能夠穩定投資預期，將通過更多的融資渠道來維持較低的財務成本。