怎麼判斷上半年全國土地市場走勢？

國土資源部法律中心主任孫英輝説，2013年上半年，我國經濟運作總體平穩，經濟增速放緩但主要增長指標保持在合理區間。相應的，土地市場呈現供應增速放緩和結構調整加速態勢。初步計算，上半年地産市場對於GDP的貢獻率在10%左右，拉動GDP增長近2個百分點，對穩定經濟增長髮揮了積極作用。

但在資源基本國情和生態環境等因素約束下，只有將土地市場這種利好效應轉變為經濟內涵式發展的長期效應，才能確保宏觀經濟發展的穩定性和持續性。土地市場總體上是“綠燈”、地産景氣變為“紅燈”，既包含了宏觀經濟企穩並適當回升的可能性，也隱藏著房地産市場強力反彈的嚴峻挑戰。

地産景氣指數為什麼會率先進入“紅燈區”？

孫英輝説，二季度地産景氣指數環比上升29.5%，同比上升11.4%，衝高至600點。從成分指標看，消除價格因素後新增信貸規模、商品房銷售面積、地産股價指數等3項指標環比分別下滑21.8%、8.7%和8%，但房地産業投資總額則環比上升91.4%、同比增長23.8%，直接拉高了地産景氣指數。

國家統計局數據顯示，上半年我國CPI同比上漲2.4%，PPI小幅回落，同比下降1.7%，GDP增速回落至7%平臺，但上半年全國房地産開發投資36828億元，同比實際增長20.3%；其中住宅投資增長20.8%。在大部分宏觀經濟數據出現回落情況下，房地産增速進一步加快，也説明現階段房地産市場發展仍然是推動土地市場的內生動力，拉動經濟增長的作用未明顯改變。

如何看待開發商從二三線城市向一線城市“回歸”？

孫英輝説，從市場預警來看，最明顯的就是上半年地産開發商開始從二三線城市向一線城市“回歸”。

上半年，重點房地産企業拿地呈量價齊升態勢，佈局持續快速向一線城市轉移。在市場景氣不斷回升的背景下，重點房企住房銷售回款迅速增加，“一線供給不足和三四線供應過量”市場分化異常特徵更加明顯。上半年綜合排名前15家重點房企競得房地産用地2467.18公頃，同比增加37%；應支付土地出讓價款1217億元，平均購地成本5156元/平方米。

孫英輝説，二季度市場規模、供應結構、利用集約和地産景氣等分指數均大幅上揚，土地市場需求呈進一步擴大態勢；地産景氣分指數環比上升29.5%，同比上升11.4%，顯示出在房地産調控政策持續作用下，以行政手段為主的調控政策效應不斷消減，市場反彈壓力逐漸增大。異常交易頻發，高溢價與退地現象並存，表明市場微觀管制手段乏力。大家都跑，就是“空城”；大家都追，就有“地王”。

“空城”“鬼城”是“只要土地城鎮化、沒有人口城鎮化”的極端現象。土地市場發展要與新型城鎮化進程相協調，土地供應要與産業集聚、人口流動、公共服務佈局相銜接。防止土地城鎮化快於人口城鎮化，要嚴格控制新增建設用地，充分考慮城市群與大中小城市銜接，優化土地利用空間佈局，使得土地供應與城鎮化戰略相匹配。