房企增投商業地産海外開發成新熱點

雖然排名前二十的大部分房企今年前五月銷售業績再創新高，但是，樓市宏觀調控卻像懸在開發商頭上的達摩克利斯之劍。因此積極拓展新的業務，成為很多房地産企業關注的事，即使地産開發的龍頭萬科也不例外。這從萬科在商業地産和海外房地産領域的動作，能看出一些端倪。

商業地産租金回報偏低

從2010年開始，萬科在商業地産領域的投資就大幅增長。2010年年末投資性房地産總賬面價值僅1.21億元，到了今年一季末已經增長至近24.72億元。雖然截至目前，萬科自持的商業地産規模尚比不上保利、金地等同行，但若以增長速度而論，萬科無疑是房地産企業中商業地産規模增長較快的一家。

自從2010年限購令頒布後，包括萬科在內的眾多地産公司，便開始紛紛涉足商業地産開發領域。除萬科之外，此前從未涉足商業地産的中海地産，也開始持有一部分商業物業。而華潤、龍湖、中糧這些在商業地産領域已有一些成績的地産企業，在最近幾年更是加大了投入。國家統計局的數據顯示，今年前4月商業營業用房的投資金額，已佔到房地産總投資的13%以上。

一些地産研究人士説，與傳統的住宅開發業務相比，租賃持有的商業地産租金收入穩定，可以在銷售市場發生波動時，有效地補充房地産企業的收入，使公司順利度過調控。

部分房企因此投入了巨量資金，有些甚至佔到了公司凈資産相當大一部分。以首創置地為例，其自持的投資性房地産 （主要是商業地産）賬面價值已經超過了凈資産五成以上。同樣，今年剛被綠地收購的盛高置地所持有的投資物業的賬面價值，也接近公司凈資産四成。

但是，目前商業地産領域較低的租金回報水準，很快給地産公司的熱情潑了一盆冷水。蘭德諮詢總裁宋延慶説，大部分開發商的商業地産租金回報率，都要低於銀行同期的貸款利息。

與此同時，商業地産的開發、持有，又佔用了企業大量的投資資金。事實上，此前盛高置地之所以在出售了多個項目公司後，仍然被綠地收購，或多或少與前者前期投入商業地産過多有關。

在這樣的背景下，房企為持有商業物業所投入的資金比重，以及開發的商業物業類型，一定程度上對公司的整體經營業績將産生重大的影響。