近期，隨著樓市調控的不斷深入，房地産市場正經歷著新一輪調整。中新網房産頻道梳理髮現，隨著調控政策的不斷細化，不少房企已經或正在調整和完善産品結構，保利、招商、華遠等房企紛紛加大商業地産項目的投入。為此，業內人士認為，在樓市調控不斷發力的情況下，住宅開發企業仍然會被動、盲動轉型到商業地産，部分城市出現了商業地産泡沫化傾向。

樓市調控持續發力 多房企加速商業地産轉型

據悉，在樓市調控背景下，伴隨著住宅市場的新一輪調整，保利、招商、華遠等房企紛紛增加商業項目的投入。因為沒有樓市限購、限貸、限價政策的束縛，商業地産再次成為地産商轉型的目標。

全球購物中心開發量達歷史高位 中國佔“半壁江山”

世邦魏理仕（CBRE）最新的研究報告顯示，目前全球在建購物中心面積達3200萬平方米，同比增長15%，達歷史最高水準。購物中心開發主要集中在新興市場，中國在建購物中心面積以1680萬平方米佔全球的一半以上。

其中，中國七個城市位列全球十大最活躍購物中心開發市場，其中成都約290萬平方米，天津約210萬平方米，緊隨其後的瀋陽、重慶、武漢、廣州和杭州，這些城市都將在未來三年交付達100萬平方米以上的購物中心。

商業地産“變數很大” 進新場“如同賭博”

這一輪起始於2011年的“商業地産熱”，發展至今，已是商業綜合體遍地開花。在住宅限購政策日益加碼的背景下，商業地産似乎成為了政策的“避風港”。

然而，“避風港”並非風平浪靜，更不等同於賺錢。蘭德諮詢調查數據顯示，中國上市房企的商業地産持有性物業租金收入，一般佔其年度營業總收入的3%~5%，高的達到7%。而相對於持有性物業資産，租金收入僅佔1.5%左右，而經營利潤則大都為負，特別是開業不久、正處於培育期的商業，八成以上虧損。

張江説，品牌商選址“不是求名就是求利”，要麼跟相關的大牌在一起，要麼選擇銷量好的鋪面。他説，目前整個消費市場不如前兩年，品牌商擴店動力不足，但許多省市的商業綜合體卻越來越多，隨著供應增大、競爭加劇，品牌商挑選的餘地大了，有時同樣的地段可以拿到更優惠的價格，同樣的價格，有時則可以拿到更好的位置。

這種“甲方”的角色轉變，雖然讓張江感到欣慰，但他也認為，商業地産供應劇增，反而對公司經營提出了挑戰。

“一下子就能火的場子越來越少，消費不景氣，加上一下子多了太多商場，人流就被分流了，而大家都知道，原本電商也分走了一部分客流。”張江説，“現在這麼多場子可以選擇，我們卻沒有這麼多精力進入那麼多場子，關鍵是老場子還好説，人流看得到，品牌能做多少銷量也看得到，但新場還是有風險的。”

商業地産轉型路漫漫 開發商更愛複製黏貼

不過，相較于探索創新及轉型的這些成本高昂的商業地産模式，“大佬們”更青睞于另一條更為快捷的賺錢之路：將成功案例直接搬到二三線城市去。

“目前商業地産重鎮已經從一線城市轉向二三線城市。畢竟相較于北上廣較為激烈的市場，二三線城市的商業地産業態還稍顯單一，開發商發展空間較大。”武漢搜房網高級分析師亞麻分析，“直接複製一線城市成功的案例意味著更低的成本和更大的成功幾率。”

數據顯示，未來十年內，以二三線為主的中國50個新興主要城市將新建8000多萬平方米的現代零售物業和接近3000萬平方米的甲級辦公樓。“二三線城市零售市場結構正由以傳統國有百貨為主的模式向以主力店為支撐的大型購物中心的模式轉變。”亞麻稱。

二線城市隱現商業地産泡沫

商業地産以不限購的“賣點”成為投資者和企業追捧的“香餑餑”。無論是新近轉行的家居巨頭還是原本專注于住宅開發的房企都躍躍欲試。然而業內人士指出，商業地産對資金和運營能力的要求都非常高，並且目前庫存較大，存在同質競爭，貿然進入可能會有風險。

今年全國土地的高溢價均出現在商業地塊中。2012年最後一天，北京通州梨園一幅住宅混合商業用地，吸引了9家企業競爭，最終以491%的高溢價率成交。

在上海，2012年6月也曾出現過商業地塊成交溢價率超過400%的情況。嘉定新城D10-24商業地塊以17500萬元的總價成交，折合樓板價16063元/平方米，溢價率435%，成為上海今年最高溢價率的地塊。

部分城市商業地産空置率漸上升 約55%增量在中西部

在住宅房地産市場受宏觀調控因素影響的背景下，多家房地産龍頭企業轉戰商業地産。2012年，包括萬科（專題閱讀）、中海、招商、保利在內的住宅地産巨頭轉型試水進軍商業地産，再加上萬達、綠地等商業地産大鱷的急速擴張、商業地産泡沫急劇膨脹，甚至出現了常州商業“鬼街”、成都寫字樓“空樓”現象。多位業內人士表示，在發展城鎮化的背景下，部分房企提前佈局商業地産，但由於經營與消費力的不足，我國不少大中城市商業地産空置率逐步上升，已經出現過剩態勢。因此，應警惕商業地産泡沫化風險加劇致難以控制的局面。

濟南華強廣場老業主“賠大了” 北側外街鋪空蕩蕩

曾經被描述前景無限美好的“商鋪化公寓”，如今的“錢”途慘澹。華強廣場1000多戶老業主正遭受著出租困難、房價下跌、出售困難等投資瓶頸，而開發商為儘快甩貨推出返租的促銷政策，讓老業主心感不平。有業主細算，按目前價格計算，老業主投資一年時間損失高達十余萬元。

萬科加大商業地産開發比重 房企“豪賭”複合戰略

作為一個開發商，如果在歲末年初的各種行業聚會上，不提上幾句商業地産或者産業園區，共聚的同業多少會認為你的企業缺乏遠見。因為在這一年裏，有多少住宅以外的業務增長，幾乎將決定一家房地産開發企業的生命力。

就在2013年的隆冬，在潛行試探了多年之後，萬科在北京低調地組建了集團商用管理部，毛大慶成為分管此項業務的高級副總裁。出人意料的是，萬科總裁鬱亮出現在成立儀式的現場，在此之前由集團總裁出席一個部門設立儀式，在萬科還絕少有類似的先例。

一直視專業化為鐵律的萬科，在這一戰略上，並非是“孤獨者”。包括遠洋地産、華潤置業等房地産開發企業，都已經開始向商用地産業務轉型；而在2012年實現超過行業平均增速增長的北大資源集團、華夏幸福基業、鴻坤地産等，則將産業園區作為了業務的新增長點。

任志強借商業地産突圍 調控自持物業比例仍難擴大

“華遠正加大力度推動集團層面的商業地産業務。”3月31日，華遠地産相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，目前華遠在青島、西安均有商業整體推出，而通州的這一商業項目也將以寫字樓及中高端購物中心為主。談及項目未來的持有情況，該人士表示，目前具體的方案還未確定，但應該會有部分散售，部分自持。