與住宅和辦公相比，以經營為目的的商鋪不僅提供場地，本身也是一種生産資料。即使同一商圈，不同商場的盈利能力也不相同。現有的商業地産評估方式，僅僅考慮了商業地産作為房地産的價值，卻沒有考慮到它作為生産資料的價值。
但事實上，商業地産項目的不同租金，就反映了不同盈利能力。在這樣的背景下，以周邊商場租金和售價作參照，評估同一商圈其他商場的物業價值的做法，合理性有待探討。
上海中原地産物業顧問有限公司研究總監宋會雍説，商業地産的評估價值受兩大因素影響，一是周邊的租金價格，二是商鋪的本身盈利能力。在評估時，應該盡可能地增加可參考樣本，既考慮到商鋪本身盈利能力，也要考慮到周邊的物業價值，最終的評估結果最好是一個範圍，而不是某個具體數值。
綜上所述，牽連國民經濟多個部門且需要完善政策、法規更多的商業地産，似乎更有調控的必要性。但過去十年中，涉及商業地産調控政策並不多見。這其中的原因又是什麼？
宋會雍的觀點代表著房地産行業很多人士的普遍看法。他説，這主要是因為相比住宅的供不應求，商業地産的市場永遠都是過剩的，國家認為商業地産可以由市場自我調整，不需要出臺專門的政策予以調控。
案例
近80萬平方米供應將入市北京購物中心市場承壓
一項關於中國各地購物中心空置率調查的排行榜顯示，瀋陽以高達24.3%的空置率位居榜首，此外，重慶和北京等地的空置率也都高於10%。
另一則數據加重了市場隱憂。
來自世聯地産的數據監測顯示，2013年中國七大城市的購物中心計劃開業量是2012年的2.9倍，遠超零售品牌商開店速度和零售銷售額增速。
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