豪宅服務機構東匯置地近期發佈的《2012年北京新建千萬級豪宅成交藍皮書》顯示，2012年北京成交均價40000元/平方米以上的新建豪宅共銷售5434套，同比2011年增長了55.43%，而相比2010年增長率則達到了69.13%。然而，超級豪宅的銷量卻逐年遞減。

去年1347套新別墅沒賣出去

數據似乎顯示著2012年北京豪宅市場的火爆，但東匯置地CEO劉東告訴記者，根據2008年至今一手豪宅市場成交數據進行深度分析比對之後發現，只有總價在3000萬元以下的豪宅成交量處於遞增趨勢，此價位之上的超級豪宅成交狀況則呈下滑趨勢。

劉東認為，造成超級豪宅成交遞減的主要原因在於限購政策限制了購買行為，另外，豪宅增量的下降也是成交數據下降的重要原因，尤其是總價3000萬元以上豪宅新增供應本身就少。

至於別墅市場，劉東認為，2013年並不能輕易樂觀。他引用市住建委的數據稱，去年北京共有38個別墅項目拿到了399個銷售許可證，新增別墅供應2484套，然而這些新增供應的銷售率只有45.77%，即去年新增的別墅有1347套沒賣出去，成為今年的存量房。

今年豪宅開發商謹慎中樂觀

去年底召開的“2013年全國住房城鄉建設工作會議”上，住建部部長姜偉新表示，2013年要堅定不移地進行房地産市場調控，繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施。這被業內人士解讀為對2013年房地産市場調控政策基調的一個表態，為防止房地産市場報復性反彈，給市場提前打預防針。

在市場前景預判比較謹慎的大勢下，項目如何制定行銷策略？第一太平戴維斯項目策劃總經理徐偉成認為，今年開發商要贏得市場，産品自身的核心競爭力非常重要，尤其對於頂級豪宅而言，更要注重軟實力打造，依靠品質制勝。

事實上，豪宅的開發商對今年的市場形勢表示謹慎樂觀。“無論是房企還是項目都要順應宏觀調控政策，以核心競爭力和産品力贏得市場。”瑞安·君匯項目總經理麥志昌表示。據悉，位於CBD區域的豪宅瑞安·君匯在去年底迎來首批客戶交房，有些客戶甚至還帶了驗房師，但是最終的檢測結果良好，甚至交房當天就有客戶入住。“客戶交房當天入住，無論是對産品裝修材料、現場施工的整體把控等，都是很大的考驗，而瑞安·君匯以非常好的表現贏得了客戶的信任。同時也出現了有客戶對交房情況非常滿意，而直接介紹朋友再來項目購買，這也讓我們更加堅信品質是第一競爭力。”麥志昌表示，為此瑞安·君匯順勢推出全新升級的新品房源，包括19套極具特色的特殊戶型，而且新品樓座位置更優越，目前已是現房銷售，項目大堂、園林等配套都將實景呈現，因此，對於項目在今年的市場表現還是非常具有信心，但他一再強調，對於豪宅項目而言，平穩肯定是主基調。

世茂等豪宅開發商也表示，今年將有更多變革性的動作，全力去提升客戶滿意度、忠誠度。

最新進展

中高檔純新盤集中入市

根據亞豪機構數據統計顯示，2月份北京住宅市場預計將有7個項目入市銷售，其中包括九章別墅、尚品華府、京投銀泰上林灣、益田國際夢工廠4個純新盤項目，以及亞運新新別墅、格拉斯小鎮、北京奧林匹克花園3個老項目後期。預計2月份也將成為2013年入市項目量最少的一個月份。