越秀地産堪稱近兩個月以來融資最迅猛的上市房企。此前，越秀地産宣佈發行總價值約8.5億美元的票據，年利息低至驚人的3.25%和4.50%。相關分析認為，越秀地産之所以能拿到罕見的低息，與之前借旗下商業項目打包上市大幅降低負債率不無關係，但就整個行業而言，“越秀式”的融資手段並不具備普遍的可複製性。

越秀地産在近期表現出前所未有的對資金的“渴求”，“穩”字當先的越秀地産是否將向高週轉轉型？相關分析指出，身為國企的越秀地産高速擴張的可能性較低，但極有可能在跨區域擴張方面有所動作。

票據利息僅為3.25%和4.50％

根據越秀地産日前發佈的公告，2013年1月16日公司已經與經辦人訂立認購協議，將發行3.5億美元于2018年到期以及5億美元于2023年到期的票據，利息分別只有3.25%和4.50%。

越秀地産稱，票據發行的所得款項總額約8.46億美元，將用作再融資若干債務及作為一般企業用途。

分析越秀地産此次發行的期限和規模，盛富資本總裁黃立衝在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，上市房企發債的利息高低需要參考多個因素，包括這家房企是否持有較大比例的投資性物業，其次要看企業的負債情況、發債規模以及結構（如是否附帶有權證），此外如果以持有型物業進行抵押，發行的利息也會適當低一些。

根據越秀地産在公告中披露的資訊，此次發行票據附帶有認沽期權，“贖回權”一項有內容顯示，票據持有人有權享有一定條件下的若干贖回權，其中就包括控制權變動認沽期權，即越秀集團需維持對越秀地産的控制權，否則票據持有人將有權行使其控制權變動認沽期權。

黃立衝指出，有關認沽期權的條款確實會使發行人拿到較低的利息，但記者發現，這與其之前通過一系列融資動作降低負債率也不無關係。其中，産生直接影響的是去年廣受外界關注的越秀地産旗下IFC（廣州國際金融中心）整體注入越秀房托，越秀地産由此回籠了大筆現金，並將其總資産負債率降至30%的較低水準。

商業項目打包難複製

2012年7月23日，越秀地産將旗下IFC整體注入越秀房托的提議獲得越秀地産股東特別大會的通過。根據這一計劃，越秀地産將IFC作價134.4億元人民幣注入越秀房托，其中包括股權代價88.5億元、開發貸款45億元以及少數股東權益9000萬元。

得益於這一計劃的順利實現，越秀地産幾乎實現了IFC投資回報的一次性收回。據越秀方面透露的資訊，這次資本運作為越秀地産增加了約49億元現金，同時減少了45億元銀行負債，合共獲得了額外約94億元的資金貢獻。越秀地産凈負債率也因此大幅下降逾30個百分點，降至僅33.5%。

上述計劃完成之後，越秀地産還有兩次較大的融資動作，包括2012年11月獲得了一項3億港元的貸款融資；此外，去年12月14日，越秀地産又與數家銀行訂立了一項融資協議，獲得最多達38億港元的貸款融資。

黃立衝表示，目前這個階段，房托對於越秀地産來説還只是具備了資金套現的功能。但他同時認為，這不失為一次漂亮的資本運作，降低負債率的同時增加了融資空間，這也是越秀地産能以罕見的低利息發行票據的主要原因之一。

“地産+金融雙平臺驅動應該是上市房企追求的理想模式，但從目前行業發展的狀況來看，越秀地産的這種運作手段並不具備普遍的可複製性。”黃立衝強調。

黃立衝認為，類似這種商業物業整體打包上市的模式將産生鉅額的所得稅，並非所有房企都能接受。目前，一般商業物業的回報率僅3%~4%，甚至低於銀行貸款利率。“基金管理人最重要的使命是為投資者帶來收益，回報率太低，房托最重要的杠桿功能也就發揮不出來。內地房企在海外發信託較難，H股的房産信託可能還有機會，但目前還存在政策性的障礙和技術性的難題。”

或加快跨區域擴張

在完成IFC整體注入越秀房托之後，越秀地産至少進行了3次不同形式的融資，包括銀行（機構）貸款以及低息發行票據，金額分別達到3億港元、38億港元以及8.5億美元，此前一直在負債方面保持克制的越秀地産表現出了對資金前所未有的“渴求”。

同時，大部分項目集中在大本營廣州的越秀地産也在近期加大了在其他區域的拿地力度。據其公告透露的資訊，去年11月開始，越秀分別在武漢、瀋陽、海口、昆山、青島以及杭州拿下了多個項目，無一不是在廣州以外的區域。

越秀地産2012年半年報數據顯示，去年上半年其合約銷售金額為71.48億元人民幣，其中廣州區域的銷售金額達63.01億元，佔比近九成。

越秀地産是否將轉向舉債擴張的高週轉模式？黃立衝認為可能性並不大，“作為一家國企，越秀地産不太可能走高負債高週轉的路線，還是會以穩步發展為主。”但他同時認為，從近期越秀地産在土地市場的動作來看，其跨區域擴張的意圖表現得很明顯。

除此之外，欲繼續謀求與越秀房托進行“互動”的越秀地産極有可能繼續加大在商業地産方面的投入，最關鍵的是繼續加大持有型物業在整體物業項目中的比重，以增加後續融資的砝碼。

“IFC僅70%的出租率其實並不能反映基金管理者的運營能力，由於調控仍然繼續，投資性地産的購買力在下降，開發商成本在上升，這個領域未來還存在很大的挑戰。”黃立衝指出。