在住宅地産商一片歡騰之時，曾經風光于不受調控的潘石屹再次受傷。近日有媒體援引SOHO中國在2013年1月發佈的《瑞銀大中華區會議演示文稿》顯示，2012年合約銷售總額僅94.68億元，與年初制定的230億元銷售目標相距甚遠，也與此前調整的120億元的銷售目標有著不小的差距，也遠遠不及2011年109億元、2010年238億元的銷售額。對於SOHO中國業績的大幅下滑，曾經供職于SOHO中國，現為商業代理公司譽翔安合夥人的王珂用“刺身變涮菜”的功能表理論向記者解釋了SOHO中國背後的客戶流失問題，産品供應單一是業績下滑的主因。

功能表理論

商業地産是個讓開發商們既愛又恨的東西，短期來看沉澱大量資金束縛企業發展，長期來看是房地産企業發展的未來趨勢，而潘石屹創造的SOHO中國散售模式卻成為了一個另類，儘管飽受質疑，但是在過去的幾年中潘石屹卻走出了不尋常的路。但連續兩年的業績下滑，以及去年8月SOHO中國宣佈轉售為租之後，這條商業地産的畸形之路也宣告結束，而其中主要的推動原因竟然是“功能表裏菜品的變化引發的”。

“高和、譽翔安是由早先在SOHO中國打工的人出去創辦的，三家公司有著千絲萬縷的聯繫，因此全比較熟悉。”王珂向記者介紹。在這個特定的群體中有著這樣一個比喻，將來購買商業的客戶按照投資規模分為功能表的三個檔次，投資1000萬元以內的叫涮菜的；1000萬-3000萬元叫做涮肥牛的；3000萬元以上的客戶叫做吃刺身的。

“從2006年到2011年中期，在SOHO中國的客戶中刺身級別的客戶達到了50%，山西的煤老闆、鄂爾多斯的投資者、陜西的暴發戶、唐山的鋼鐵大亨等等全是潘石屹的座上客。”王珂向記者介紹。

曾經被潘石屹廣泛炫耀的只在城市核心區優質地段開發高端商業項目的戰略，卻成為了SOHO中國被迫轉型的導火索。

2011年鄂爾多斯、溫州民間借貸市場出現波動，許多富有階層資産被套牢，曾經風光的暴發戶多被牽連其中，站在2012年初業績發佈會的現場，潘石屹承認在2011年中的客戶名單中已經沒有出現鋼鐵大亨的名字了。

“在過去兩年中（2011年、2012年）SOHO中國的客戶中，涮菜的客戶基本上佔到六七成的比例，這直接導致了項目銷售速度減緩。”王珂向記者表示。就如同反腐之後，酒店客戶大量下滑一樣，潘石屹的功能表全是為吃刺身和肥牛的高端客戶準備的，現而今全變成了涮菜的，潘石屹的高端消費場所必然門可羅雀。

單一的産品線供應未能追趕上市場變化是造成SOHO中國業績下滑的主要原因。