只有房價再漲42%，美國房屋的業主們才能浮上水面。購房之後的尾隨成本、賣房佣金都在上漲，從另一個角度説明瞭抄底投資美國房地産的失敗。

據美國住宅建築商協會(NAHB)12月18日的報告，12月份美國住宅建築商人氣指數上升至2006年4月以來的最高點。而美國12月NAHB房價指數從11月修正後的45.0升至47.0。美國房地産似乎在經歷著不溫不火的復蘇。但為什麼普通民眾仍然感覺處於水深火熱的衰退之中？

在美國，單單用股市上漲，得出美國人財富的回歸的結論是不對的。在泡沫處於最頂端的時候，人們經常會攀比因為買房而身家又增長了多少倍。但是除非你賣掉房子，否則這些收益只停留在紙面上，並沒有兌現。事實上，許多美國人都將房屋的大部分權益賣掉並花費掉了。這就是為什麼即使住房價格溫和復蘇，美國的家庭擁有自己房屋的權益仍然接近歷史新低。

一直以來，低首付的聯邦住房管理局(FHA)擔保貸款佔了很大一部分市場，鼓勵美國人用很少的首付進行最大的購買。而美聯儲12月初公佈的凈值數據，值得深挖。

美國人的房子是最大的凈值所在

美國股市的強勁反彈對大多數美國人的凈值影響很小。為什麼呢？因為大多數沒有持有明顯數量的股票或者共同基金。

很顯然，無論是金融證券、企業股權、股票、信託和基金，包括商業地産，這些都不是窮人的玩具，居於財富頂端10%的人佔著絕大多數，最上層的1%則更是“顯赫”；另一方面，居於社會財富底部90%的美國人，持有所有類別的金融證券比例僅有6%，而持有股票和共同基金的比例為19%。所以經過簡單計算，家庭平均的投資組合價值肯定在5萬美元以下。請記住，美國股市從以前的峰值下降了10%。所以從5萬美元到4.5萬美元對典型的美國家庭影響不大。

但考慮到有人在泡沫頂峰期以FHA擔保貸款買房。假設最初購買一棟房屋，價格為25萬美元，最常見的首付為3.5%，即8750美元。如今該房屋的價格僅有17.5萬美元，即所謂的“水下部分”為7.5萬美元。為了達到最初購買的價格，住宅價格必須上漲超過42%。

所以美國房地産界就是債務杠桿的世界。一個典型的家庭的資産組合，受大規模的股市反彈影響非常小。然而，現在房地産價值下降30%，已經使他們的凈資産境況舉步維艱。