老問題最新解 房屋返水誰來賠

來源:中國消費者報 2023-11-29 13:09:28

長期無人居住、沒有使用過的房屋廚房下水道突然返水,導致屋內的地板被泡。近日,黑龍江省哈爾濱市道裏區人民法院審理了這樣一起案例,法院認定物業公司未盡到維持下水道通暢的義務,判決物業公司賠償業主經濟損失。而物業公司主張追究業主樓上住戶責任的訴求因證據不足沒獲法院支援。

下水道返水

二樓業主家中被淹

家住哈爾濱市群力新城小區的郭先生告訴記者,幾年前他在該小區購買了一套位於二樓的房子,裝修後一直沒有居住。2019年9月的一天下午,郭先生突然接到小區物業公司房管員打來的電話,稱他在巡查時發現郭先生樓下水井房多處漏水,懷疑郭先生家的衛生間或廚房跑水了。

郭先生趕回家中,發現整個屋子都是污水,已有半尺深,地板和地毯全部被泡,無法使用。經檢查,水是從廚房洗菜盆的下水道倒灌出來的,後經物業公司疏通樓外化糞池和下水主管道,返水的情況沒有了。

“污水怎麼能反到二樓來?”郭先生有些不解。物業人員告訴他,這棟樓的下水最底層就是二樓,下水管道直接通往戶外化糞池,一樓單獨走管,只要返水首先就到二樓,其他二樓住戶家也發生過返水現象。

郭先生認為,返水的原因是物業公司沒有盡到及時疏通下水管道的職責,要求對方承擔賠償責任。物業公司則認為,返水的管道産權屬於郭先生個人或其所在整個單元住戶共有,是住戶使用不當造成的管道堵塞,應該找樓上住戶賠償,物業公司沒有責任。

第一次糾紛還沒解決,郭先生家再一次出現了返水情況,物業人員建議他在下水管道上安個閥門,無人居住時把閥門關掉。“一旦入住,閥門就要打開,誰能保證不再返水?要從根本上解決,得對管道和戶外化糞池進行科學改造,或者物業公司加強日常巡查和管道疏通,避免堵塞。”郭先生表示。

焦點1

物業公司是否盡責

由於雙方就責任問題各執一詞,幾經交涉未果,2020年2月,郭先生將物業公司起訴到哈爾濱市道裏區法院,要求物業公司賠償地板、地毯損失3萬元,並對水井、下水管道改造升級。

在庭審過程中,被告物業公司辯稱,其已盡到了應有的管理職責。此次返水是物業公司工作人員在巡查過程中發現的,如物業公司沒有盡職盡責,就不會發現返水的問題,會造成更大損失。物業公司會定期對化糞池進行清掏,此次發生返水,物業公司掏出了布類等堵塞物,是業主使用不當造成的堵塞返水,該現象具有偶發性及不可預見性,與物業公司是否及時疏通無因果關係。

原告郭先生則認為,物業公司的説法沒有證據支撐。據他了解,物業公司對下水道並非定期疏通,只是在每年年初用熱鹼水自上而下清洗一次,這樣的清洗疏通顯然不夠。至於物業公司所説的堵塞物,返水當日疏通管道時,物業公司並沒有向他和住戶展示掏出的堵塞物。郭先生對物業公司在法庭上提供的管道堵塞物照片不予認可。

道裏區法院審理認為,住宅樓的下水管道一般分為主管道和支管道,主管道貫穿整個樓,是所有業主排放的廢水都要流經的排水管道,為業主共有部分,屬於物業的管理範圍內。支管道是連接下水主管道與房屋內排水口的排水管道,為業主專有部分。

本案中,雙方一致認可因公共主管道堵塞致使污水從原告家廚房下水道處返水。被告作為物業服務單位,對下水管道公共設施負有日常維護、養護管理,並維持相關管道暢通的義務,這裡就包括對下水主管道底端進行清掏,對污水井、化糞池進行檢查。儘管物業公司提供了清掏記錄表、工作照片、清理照片及堵塞物,但這些都是物業公司單方製作,自行拍攝、自行書寫,疏通承包合同只有複印件,合同中沒有對清掏時間及頻率的約定內容。這些證據又沒有相關證據佐證,因而沒有法律效力。

法院認為,被告未盡到按時清掏疏通排水工作,具有過錯,因下水主管道堵塞未能及時疏通與原告的損害結果存在直接因果關係,被告負有賠償責任。

焦點2

樓上住戶是否擔責

第二個庭審焦點為,是否追加樓上住戶為共同被告與物業公司共同承擔賠償責任。

被告物業公司認為,其定期對化糞池進行清掏,返水事件是有業主投擲較大的雜物導致下水道堵塞造成的。應將其樓上所有住戶作為共同被告,不能遺漏責任主體。

法院審理認為,因跑水時間相隔太久,無法對其原因進行鑒定。鋻於堵塞的公共排水管道的用途是排放污水,業主向排水管道排放污水屬於正常使用,被告主張是樓上住戶排放雜物造成的管道堵塞,但被告在疏通管道時未保留相關證據,所提供的證據不能證明樓上住戶使用不當造成管道堵塞,也就無法認定樓上住戶有責任。

據此,哈爾濱市道裏區法院作出一審判決,判決物業公司賠償郭先生經濟損失及鑒定費2.15萬元。目前,該判決已生效。

記者手記

現實生活中,高層住宅中類似郭先生的遭遇屢見不鮮,受損業主苦不堪言,而維權最難的就是責任的認定問題。因為産生返水現象大多是長期積累污水污物引發的,要精準確定責任主體,對於受損害的業主來講,既無能為力也不現實。通過協商解決,往往時間長且容易造成鄰里之間失和。郭先生通過訴訟索賠成功的案例對各方都有警示意義。

從高層住宅的物業管理體制來看,一般都有物業公司。物業公司負有對下水道包括污水井、化糞池日常維護並保證相關管道暢通的義務,其未能保證下水主管道暢通導致業主遭受損害,構成不作為侵權,應當承擔賠償責任。

至於是否追究樓上住戶的責任則要根據不同情況來確定。一般來講,樓上住戶能夠從自家下水管道沖掉、沒有造成自家下水管道堵塞的污水污物,應當證明合理排放;除非有證據證明其排放的污物是不會在自家造成阻塞但不適於通過污水管道排放的污物,如水泥、小石子等,樓上住戶應承擔責任。

但是現在樓層越建越高,也給高層住宅的住戶和物業公司提出了新的課題,那就是污水污物的處理原則和義務。一般來講,污水污物處理都是由上及下,從底層住戶的管道排出,底層住戶承擔了全樓的排污風險。固然物業公司應當全力保護排污管的暢通,但是如果家家戶戶污物的塊頭大、排污的頻率快,匯集起來,底層住戶面臨的排污風險就更大。

因此,要從制度規範上健全,從立法立規上完善對高層建築的居住及物業管理。一方面進一步明確住戶的義務,即可以從污水管道排出物品的種類和塊頭的大小,增強高層住戶的法律意識和行為自覺性;另一方面,對物業公司也要明確制度規範,要高頻次地對公共排污設施進行清理和疏通,防止出現返水損害用戶利益的情況。畢竟讓每個底層住戶為了返水而走上法庭是一件勞民傷財、費時費力的事情。

消費在不斷升級,消費者權益保護工作需要全社會的共同努力不斷完善,希望高層住宅消費能更加安全和舒適。


(責任編輯:孫悅)
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