山東省高院:堅持優先保護居住權,依法保障商品房消費者合法權益

來源:澎湃新聞 2023-11-23 09:48:16

據山東省濟寧市任城區人民政府網站消息,11月20日,山東省高級人民法院發佈《山東省高級人民法院關於服務和保障房地産市場平穩健康發展的若干意見》。

意見要求,堅持優先保護居住權,依法保障商品房消費者合法權益。堅決貫徹《最高人民法院關於商品房消費者權利保護問題的批復》精神,支援和保護商品房消費者的超級優先權。商品房消費者以居住為目的購買房屋並已支付全部價款,主張其房屋交付請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的,應予支援。在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下,商品房消費者主張價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的,應予支援。

文件提出,採取相對靈活的司法保全措施,配合做好大型房企風險化解工作。對暫時遇到生存困難但有發展前景的企業,本著“扶持、引導、幫助”的原則,用好財産保全手段。一方面要堅決有力,為債權企業挽回經濟損失、追回“救命錢”;另一方面要穩妥慎重,嚴禁超標的保全,對企業的財務賬戶儘量不查封凍結,保證房企的資金流和市場活躍度,維持“造血”功能。對涉案在售房屋,採取變通形式查封,以免影響正常銷售。積極創新,靈活採取限制交易、設立擔保等保全手段以及使用權、經營權抵債、債轉股等執行方法,激發有限經濟要素的最大效益。

山東省高院還提出,主動行使釋明權,一體處理解除商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同關聯案件。在出賣人不能交房構成根本違約、購房人享有法定或約定解除權的情況下,購房人主張解除商品房買賣合同的,人民法院可向購房人釋明其可以一併提出要求出賣人將收受的購房款的本金、利息以及已支付的貸款本息返還買受人的訴訟請求。購房人請求解除商品房擔保貸款合同的,人民法院可以釋明擔保權人(金融機構)一併提出要求出賣人返還剩餘購房貸款本息的訴訟請求,避免當事人訴累。

此外,依法審慎對保交樓資金採取保全執行措施,健全溝通協調機制。嚴格貫徹《最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行關於規範人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用於項目建設的通知》的精神,在審理房地産案件中需凍結商品房預售資金監管賬戶資金的,應當及時通知當地住房和城鄉建設主管部門,加強協調配合,建立資訊資源共用和協同會商機制。除當事人申請執行因建設該商品房項目而産生的工程建設進度款、材料款、設備款等債權案件外,在商品房項目完成房屋所有權首次登記前,對於監管賬戶中監管額度內的款項,不得採取扣劃措施,不得影響賬戶內資金依法依規使用,確保監管資金不被挪作他用,只用於該項目的建設。

文件還要求,協同處置開發商逾期交房、逾期辦證等群體性糾紛,切實發揮典型個案示範效應。建立涉訴小區案情調查加對下指導制度,對涉同一小區的群體性案件或潛在群體性案件,受案法院應第一時間深入小區進行案情調查,摸清糾紛成因。因違約金過高開發商不能承受或不能一次性支付的,可以在訴前調階段採用以物業費、車位費抵頂等靈活方式予以處理。上級法院應加強對下級法院指導,受案法院應綜合考量違約原因、開發商過錯程度、逾期時長等因素,依照合同約定和法律規定作出判決。當事人提供證據證明其關於調整違約金的主張具有事實和法律依據的,受案法院可以結合案情適當對違約金作出調整。受案法院可先就一案作出示範裁決,並以此促成其餘案件調解或撤訴,實現“辦理一案、治理一片”的效果。

注重運用破産重整、破産和解等制度工具,平衡保護購房人和其他債權人、債務人利益。強化府院聯動,以雙贏多贏共贏的理念為引領,發揮破産審判在完善市場主體救治的重要作用,對有價值企業進行挽救。引導房地産破産企業的投資人和債權人等各方主體利用破産重整、破産和解制度消解企業債務負擔,化解重大風險。

推進行政處罰與承擔“民事責任+刑事責任”相銜接機制,加大對違規房地産企業的責任追究力度。發現問題樓盤項目開發過程中存在挪用資金、企業侵佔、惡意抽逃資金等違法犯罪行為時,除及時向公安機關移送犯罪線索外,還要善於運用公司法人人格否認的規定以及實質合併破産制度,依法對房地産企業進行財務審計,查清資金流向,促使房地産企業主動把挪用的資金回歸項目,或依法追究房地産企業股東或實際控制人的法律責任。

(責任編輯:孫悅)
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