未來，廣州城中村改造的補償方式或發生重要變化。日前，廣州市審議通過《廣州市城市更新專項規劃(2021-2035年)》《廣州市城中村改造專項規劃(2021-2035年)》，提出“優化成本核算與徵拆標準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支援渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率”。 至此，廣州成為了首提“房票安置”的一線城市。

“房票”將會對廣州城中村改造和房地産市場帶來什麼影響？業內專家認為，“房票安置”預計將對當地的購房需求釋放以及房地産投資産生積極作用；有助於鎖定購房需求在本地釋放，有利於去庫存，對市場銷售可以産生一定積極的帶動作用。

“房票”成為特殊的貨幣化安置方式

據不完全統計，全國已經有鄭州、南京、廈門等數十個大中城市表態將出臺“房票政策”。但廣州的提出，為一線城市中的首例。“此次廣州對‘房票安置’的表態受到外界的廣泛關注，很大程度上是因為‘房票’前期在二三線城市提及較多，而一線城市的發聲會被認為是一種政策導向。”易居研究院研究總監嚴躍進分析。

什麼是“房票”？記者梳理髮現，各地“房票政策”有所差異，但“房票”的作用大體相同。例如，《廈門日報》報道稱，廈門市“房票補償”是貨幣補償的一種補充方式，徵收集體土地上住宅房屋時，將房屋徵收貨幣補償金額計入房票面值併發放給被徵收人，被徵收人持房票購買房屋以實現補償安置。今年4月，廈門開出了住宅房屋徵收的首張房票，8月，首批憑房票購買國有企業公開轉讓資産的業主順利完成交房。

蘭州市9月出臺的《關於進一步促進房地産市場平穩健康發展的若干措施》提到，推行房票安置制度；加快推動城市棚戶區改造和城市有機更新，控制安置房建設，鼓勵選擇貨幣補償和房票安置。被徵收人持房票購買商品房，享受購房優惠、稅收減免、金融貸款、子女入學等支援政策。

日前，《廣州市城市更新專項規劃(2021-2035年)》《廣州市城中村改造專項規劃(2021-2035年)》經第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第十四次會議審議通過。其中提出，用好用足城市更新土地政策，探索通過整合歸宗、置換收購、儲改結合等多種組合方式實施連片更新。強化國土空間規劃用地管理，增存聯動，以增量撬動存量，多途徑解決城市更新中用地指標缺口問題。優化成本核算與徵拆標準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支援渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率。至2035年，累計推進城市更新約300平方公里(含城中村改造155平方公里)，通過微改造、混合改造、全面改造多種方式並舉，推動低效存量土地的盤活再利用。

根據各地措施，“房票”機制可以通俗地理解為：過往開發商會採用回遷房或者現金來補償拆遷戶，而在推廣“房票”後，拆遷戶可使用這種有價票據，購買指定的商品房。“房票”的出現，也打破了“回遷房+現金”這兩種傳統的補償格局。

“房票政策”發揮了“雙向效應”

多位專家認為，“房票安置”的推廣，本質上與一手住宅庫存有著密切關係。中指研究院市場研究總監陳文靜表示，“房票安置”作為特殊的貨幣化安置方式，有助於鎖定購房需求在本地釋放，有利於去庫存，對市場銷售可以産生一定積極的帶動作用。

嚴躍進表示：“‘房票’的工作，發揮了雙向的效應，既降低了政府財政方面的支援，也更好地去庫存。廣州提及此類政策，和廣州的城市基本面以及房地産情況是密切掛鉤的。”

目前，廣州一手住宅庫存量仍有高企壓力。據廣州中原研究發展部數據，截至10月末，全市庫存量1191.1萬平方米，去化週期19.2個月；由於今年6-9月成交出現明顯下滑，即使10月新房供應減少以及成交加速，但消化週期仍處於近一年高位，其中，越秀、南沙、從化、增城的新房消化週期均超過了25個月。

趙卓文表示：“‘房票政策’的推出，在多個方面都有積極作用，如果不建安置房，城中村改造的進程將大幅提速，有利於效率提高和成本控制。被拆遷的村民們也多了一個選擇，可以在別的樓盤購房，尤其對年輕一族可能更有吸引力，也有利於化解樓市大量的庫存商品房。”

不過，趙卓文判斷，“房票”短期對廣州房地産市場的影響有限。“儘管廣州推進城中村改造的決心很大，政策力度也很足。然而，從2009年到2023年，在房地産市場如此高漲的背景下，廣州成功完成改造的城中村卻仍是少數。”

陳文靜表示，雖“房票安置”政策在定向去庫存中或産生一定效果，但從其資金來源角度來看，“房票安置”開展的資金短期仍以地方財政為主。“受房地産市場持續調整影響，各地土地出讓收入明顯下降，地方財政壓力較大，‘房票安置’政策執行難度亦相對較大，‘房票安置’或難以大規模開展。部分房地産市場調整壓力大的城市，居民選擇‘房票安置’的意願或偏弱，對整體市場帶動效果或有限。相對來説，預計基本面較好的城市‘房票安置’效果會更好，核心一、二線城市若加快推進‘房票安置’政策，將對當地的購房需求釋放以及房地産投資産生積極作用。”

“房票政策”的推動效果仍有待觀察

如何處理區域之間的房屋價值差異？坊間提出了相應解決措施：房票安置政策性獎勵比例分區確定，並列入房票票面金額。中心城區選擇房票安置的給予2%的政策性獎勵，週邊城區選擇房票安置的給予5%的政策性獎勵。同時以現金方式獎勵被徵收人3個月的臨遷費。

有獎勵補償政策提出，能讓村民的接受意願提高嗎？廣東省城規院住房研究中心首席研究員李宇嘉表示：“要尊重被拆遷居民安置意願選擇，一般會提供就地安置(原址建設回遷房)、産權調換、房票安置等多個渠道供選擇。” 李宇嘉認為，就廣州來看，村民選擇就地安置的可能性比較高。“房票安置兌換到的商品房面積可能會比安置房面積小，不少村民還希望維持收租幫補家庭的生活習慣。”

另外，李宇嘉分析，目前廣州商品房的庫存主要集中在城市週邊，比如廣州週邊區域廣義庫存消化週期在5年左右，而近期推進的城中村改造主要是主城區及靠近主城區的區域(番禺、黃埔、白雲)，這些區域目前庫存並不大。由於去年以來廣州週邊區域房價下跌，村民的接受度可能不高。

廣州市房地産行業協會專家委副主任趙卓文表示：“村民的訴求很簡單，就是要保障利益，傳統上大多數村民有著強烈的鄉土情結，會選擇回遷，其次，目前來看回遷對村民來説，是一種較為公平和看得見的解決方案。但實施‘房票政策’後可能不再建設安置房，在廣州的推動效果仍有待觀察。”