近日，廣州市海珠區瀝滘舊村改造項目7個地塊同時舉行開工啟動儀式，標誌著這個廣州市中心四區體量最大的城中村改造項目進入了新的階段，海珠新城未來藍圖的兌現進度加快。

就在兩天前，10月17日，黃埔區廟頭舊村改造項目舉行首開區開工活動，項目進入工程建設實質階段，將打造集文化旅遊、綠色生態、商貿金融、科技創新為一體的海絲文化與創新國際交流的新窗口。

10月7日，《海珠區鳳和（康樂村、鷺江村）片區城市更新單元詳細規劃》在廣州市規劃和自然資源局官網開始批前公示。9月19日，番禺區裏仁洞村改造項目私宅簽約率超過80%，已達啟動全村房屋拆除及後續相關工作的條件。1月至7月，廣州市新批復文衝東、水西村等改造項目10個，新溪村等12個項目實現新開工……今年以來，廣州眾多舊改項目迎來重要進展，跑出“加速度”。

數據顯示，今年廣州市至少推進127個城中村改造項目，將是廣州有史以來最大規模的年度任務，亦將成為建築業高品質發展的引擎力量和産業轉型升級的歷史機遇。當前，廣州市正認真貫徹落實中央在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的決策部署，堅持“政府主導、市場參與、分區分類”，著手制定城中村改造中長期計劃，滾動編制年度計劃，分步實施，穩妥推進，全力以赴推動廣州市城中村改造提質增效。

黃埔區廟頭舊改項目

城中村普遍存在公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落後、環境臟亂差等突出問題，亟須實施改造。住建部10月12日消息提到，當前，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，分三類推進實施。一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經常性整治提升，第三類是介於兩者之間的實施拆整結合。通過改造，可切實消除安全風險隱患，改善居住條件和生態環境，促進産業轉型升級，推動超大特大城市加快轉變發展方式，建設宜居、韌性、智慧的現代化城市。

“分三類實施，意味著一村一策將是新一輪城中村改造的新模式，不再是過去的大拆大建。” 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“資金可以平衡的、群眾改造意願強烈的、産權基礎清晰的，可以實施拆除重建。不具備這些條件的，就要在守住安全底線前提下，常態化地推進整治提升，或者做局部拆遷，為公共服務補短板提供空間。”

住建部提到，超大特大城市推進城中村改造，將堅持先謀後動，先行做好徵求村民意願、産業搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護、落實徵收補償安置資金等前期工作，確保不動則已，動則必快、動則必成。同時，堅持依法徵收、凈地出讓。

“徵求意願、凈地出讓等都表明當前城中村改造的關鍵策略在於要把前期工作做好，這樣推進改造的阻力就會少一些，週期就會縮短，不確定性就會減少，成本自然也就會降低。”李宇嘉表示。

在徵求村民意願和試點凈地出讓的新模式上，廣州已穩步實施。例如，今年6月6日，黃埔區宏崗舊村改造項目正式動工，在此之前，項目簽約率、拆卸率均達到99%，為整體改造進度的加快提供了有力的支撐。

9月19日，番禺區裏仁洞村改造項目私宅簽約率超過80%，根據相關政策，該村達到啟動全村房屋拆除及後續相關工作的條件，據悉，今年年初，項目即啟動集體物業拆除作業，同時全力推動私宅簽約。啟動私宅簽約前，項目在村內設置多個簽約諮詢點，提前了解村民訴求，充分進行溝通講解，為後期簽約工作做好鋪墊和奠定基礎。

據了解，目前廣州已編制全市城中村改造專項規劃，提出差異化更新、區域更新引導等新策略新思路。廣州將開展城中村綜合評估，分類實施拆除新建、整治提升和拆整結合三類改造，接下來將採取“依法徵收，凈地出讓”新模式，在新中軸線（海珠）、廣州火車站、羅衝圍片區、環五山創新策源區等4個重點片區開展試點工作，通過“凈地＋公開市場”的土地出讓形式，鼓勵和支援民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營，力爭年底前有實質性進展。

堅持多渠道融資，鼓勵企業共建

住建部還提到，城中村改造堅持多渠道籌措改造資金，既可以由城市政府籌措資金，也可以引入社會資金，銀行業金融機構將給予政策性和商業性貸款支援。城市政府對城中村改造負主體責任，統籌市域內改造資金安排，做到改造資金市域內綜合平衡、動態平衡；對於整治提升類的城中村改造項目，將建立政府與村民、社會力量改造資金共擔機制。

從近期廣州城中村改造的部分重大項目可見，參與改造的主體發生了明確的變動。如在10月17日，黃埔區廟頭舊村改造項目首開區開工活動上，合作企業由恒大變為廣州城投。據了解，2021年8月，廟頭村舊改簽約率已超80%，但由於恒大涉險，廟頭村舊改暫停。直到2022年4月，廣州城投通過集體表決，取代恒大成為廟頭村改造項目的實際主導人和控制人。由此，該項目被徹底激活。

記者了解到，今年以來，廣州市認真貫徹落實中央在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的決策部署，其中8月9日黃埔區率先出臺《廣州市黃埔區 廣州開發區舊村改造合作企業公開引入和退出工作指引》，鼓勵支援具備實力的央企、國企參與區內舊村改造，廟頭舊村改造項目便是新政出臺後區內首個引入市屬國企的“頭部”項目。

而在10月19日海珠區瀝滘舊村改造項目7個地塊的開工啟動儀式上，還看見了大型國有建築企業湖南建投建工集團的身影，據悉，這次珠光集團和湖南建投建工集團的民企、國企聯合，將對整個項目的推進産生重要影響，有望加快交付時間。

除了鼓勵國資背景企業的參與，按照國務院發佈的《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，城中村改造還要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，鼓勵和支援民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。

優先回遷安置，全力改善民生

“期盼了很久的新房鑰匙終於到手了！”今年8月18日，黃埔區火村舊改項目復建區首期安置房交付，2260套安置房正式交付給村民入住，標誌著項目正式開始回遷；同日，沙步村復建住宅11地塊舉行第一批次搖珠分房，超過300多戶居民拿到中意的戶型；8月8日，大塱村實現所有回遷房樓棟封頂，村民有望實現整體回遷……據了解，在城中村改造項目上，安置房復建區的建設是重中之重，往往也是整個項目最先動工的區域。

除此之外，城中村改造項目當中的保障房籌建也是改善民生的關鍵所在。為此，在今年9月1日的廣州的廣州市城中村改造工作推進會上，廣州正式成立廣州安居集團，一批企業相互簽訂了戰略合作框架協議。據悉，該公司是廣州市專責從事保障性住房投資、融資、建設和運營管理的市屬功能性國有公司，在城中村的改造方面，該公司將是實現保障房籌建目標的重要途徑，廣州將結合城中村改造，明確除安置用房外的住宅用地，按比例建設保障性住房。復建安置區除滿足村民居住外，也可集中建設保障性租賃住房，鼓勵專業住房租賃機構穩健運營。

這與本次住建部的表態十分契合，其提到超大特大城市推進城中村改造，城中村改造將與保障性住房建設相結合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建築規模，原則上應當按一定比例建設保障性住房。

中指研究院調查諮詢部運營總監吳建欽表示，這對於完善我國住房保障體系、住房租賃房源供給體系均具有重要促進作用。易居研究院研究總監嚴躍進認為，未來城中村改造可能會增加保障性住房，包括共有産權住房和保障性租賃住房等，具有較大創新性，也能更好地把年輕人等資源導入，有助於城中村改造煥然一新。

李宇嘉則表示，城中村改造與保障性住房相結合是本輪改造的一個亮點，能更好地滿足村民安置房多用於出租屋經營模式的慣性需求，統租發展保障性租賃住房。