北京10月26日消息 國內首批消費類基礎設施公募REITs來了！10月26日，中金印力消費類基礎設施REIT（簡稱：中金印力REIT）在深交所發佈招募説明書，成為第一批正式進入公開發佈階段的消費類基礎設施公募REITs之一。公告顯示，該REIT的資産方為萬科旗下印力集團，底層資産為杭州西溪印象城。萬科董事會主席鬱亮于近日的媒體交流會上表示，REITs對於不動産經營業務的重要性，類似于按揭貸款之於住宅開發的重要性，能夠實現商業模式的閉環。一旦完成REITs的環節打通，萬科將有望真正從開發商轉變為不動産商。

業內人士認為，印力於消費類基礎設施REITs試點中拔得頭籌，反映了市場對其資産品質和運營能力的認可。此次中金印力REIT的發佈，將推動萬科商業板塊建立存量資産與資本市場的連接，進入資産良性迴圈的新發展階段。但更重要的是，對於業內經營性不動産佈局最早、賽道最全的萬科而言，此次REITs發佈只是起點，隨著公募REITs的持續發展，萬科經營性業務的發展將迎來進一步提速，為公司的長期價值增長提供更豐富的來源。

根據公開資訊，為推動消費基礎設施高品質發展、充分挖掘國內市場潛力、提升內需對經濟增長的拉動作用，今年3月，國家發改委正式將百貨商場、購物中心等消費類基礎設施納入基礎設施公募REITs試點範圍。能夠成為首批發佈的消費類基礎設施公募REITs，優質的底層資産是基礎。此次中金印力REIT的底層資産杭州西溪印象城，位於杭州核心商圈——大城西板塊的黃金地段，整體建築面積 25萬平米，367家商戶，是余杭區體量最大的購物中心。在長期的精益化運營管理下，項目吸引了穩定的客流和優質的商戶，實現了99.2%的出租率，為此次REIT發佈貢獻了良好的預期收益。

除了底層資産的品質，決定REITs是否能成功發行且持續擴募的關鍵，是資産方的運營管理能力。此次中金印力REIT的資産方印力集團，是萬科旗下的購物中心開發與運營能力平臺，全國在管商業面積超過1200萬平米，資産規模超過1000 億元，整體出租率達95%。根據公開資訊，萬科在2016 年通過持有投資基金的權益成為印力集團的重要股東，萬科對印力集團從經營管理、資産運營等方面進行全方位支援，並將部分商業項目委託至印力集團運營管理，截至目前，萬科委託印力管理的商業項目經營坪效增幅超過20%。

事實上，此次中金印力REIT如成功發行，將助力萬科的商業業務構建完整的“投、融、管、退”商業模式閉環，實現資産和資金更高效的運轉，在更低的財務負擔下實現業務的持續健康發展。百貨商場、購物中心等商業不動産項目，天然存在資金額高、投資回報週期長的特徵，過去由於條件限制，缺少穩定的市場退出機制，對持有此類資産的企業發展造成了顯著的掣肘。而REITs的落地將有助於改善這一狀態。舉例而言，全球知名的商業地産運營巨頭凱德集團，正是通過“私募基金+REITs”的雙輪驅動，實現了真正意義上的“輕盈發展”，實現總資産規模增長3倍的同時，凈負債率卻同比下降了56%。對萬科而言，REITs一旦打通，也意味著能夠持續將合格的商業資産推向市場，回籠現金用於存量資産的盤活提效或新項目拓展，實現更良性的發展。

更重要的是，伴隨REITs試點的逐步深入，萬科經營性業務“佈局早、賽道全”的優勢將愈發顯現，為其長期價值增長提供更豐富的來源。作為最早啟動轉型的房企，萬科自2014 年提出“城市建設服務商”戰略至今，除了商業業務外，在物流倉儲、長租公寓等賽道也已完成佈局，並建立了行業領先優勢。其中，萬科物流業務目前綜合實力位列行業第一梯隊，截至2023年上半年，累計開業項目可租賃建築面積985.2萬平方米，並保持著行業領先的出租率，高標庫穩定期出租率85%，冷鏈穩定期使用率79%。長租公寓業務也在規模和效率上保持行業第一，共運營管理租賃住房22.5萬間，出租率達到95.9%。過去三年，萬科以REITs發行對資産的要求標準，持續提升旗下經營性不動産的資産品質。印力此次披露了有50個項目已開業滿三年，均可作為潛在擴募資産。伴隨公募REITs的持續發展，底層資産類型持續擴容，市場交易規模和活躍度不斷上升，萬科的經營性業務也將有望為公司貢獻新的價值增長點。

值得注意的是，房地産行業近兩年進入深度調整期，行業已無法再回到過去對住宅開發過於依賴的階段，活下來的企業都將需要尋找新的發展路徑。此次中金印力REIT如能率先成功發行，打通經營性不動産生意流程的“最後一公里”，不僅將助力萬科的長期發展，對於房地産企業而言，也將提供新的解題思路。