10月17日，上海優化住房公積金貸款套數認定標準，成為全國首個實行公積金“認房不認貸”的一線城市。新標準規定，無房、在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結清的，可以認定為首套住房；在上海已有一套房、符合改善型認定條件，在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結清的，認定為第二套改善型住房。

新政一齣，此前略顯低迷的樓市又有了重振雄風的意味。10月19日晚間，記者在位於上海市浦東新區世紀公園板塊的散步道、跑步道、社區鄰里中心等地看到，房地産仲介們把一塊塊房屋展示板重新擺放了出來。

這樣的景象，似曾相識。9月1日，上海推出商業貸款“認房不認貸”新政時，房地産仲介們也在夜間市民散步的步道周圍支起過小板板。

來自中國指數研究院的數據顯示，9月上海二手房市場熱度有所回暖，二手住宅價格環比下跌0.08%，跌幅較前一個月收窄0.08個百分點。上海房地産交易中心數據顯示，9月上海二手房成交17503套，相比8月上升了13%。在10月的前12天，上海有約4000套二手房成交。

“認房不認貸”新政加碼後，上海樓市會出現哪些變化？改善型剛需可以入場了嗎？

“金九銀十”樓市能否跑出量

10月18日，上海公積金“認房不認貸”新政宣佈後的第二天，上海二手房成交量當天就實現了543套、3.81萬平方米的回升。而10月1日至6日，受“十一”長假影響，上海二手房每天的成交量均在100套以下。10月7日開始回暖，二手房日成交量一度接近700套，此後回穩在500套左右。

在上海的二手房交易圈內，有一個月成交量“榮枯線”，業內人士把這條線定位在月成交1.5萬套上下。按照10月目前的二手房成交情況，如果要想達到9月1.75萬套的成交量，此後的日成交量須在700套左右，如果要守住1.5萬套的“榮枯線”底線，那麼日成交量須維持在580套左右。

10月19日晚間，浦東世紀公園附近，至少有5家不同品牌的房産仲介出來擺攤，不時有市民圍著仲介討論新政。“我現在住的房子有房貸，如果我現在還清房貸，再置換一套房子，還算首套嗎？”這是仲介小方被問得最多的一類問題。

小方告訴記者，10月18日全天，仲介公司都在組織員工進行新政培訓，“9月商貸認房不認貸後，我們的交易量確實有所回升。希望10月新政加碼後，有更多的成交”。

記者以貸款100萬元30年等額本息為例算了一筆賬。新政前，一名消費者如果購買二套房，他的貸款利率為3.575%，每月月供約為4532元；新政後，如果這名消費者的置換房産被認定為首套房，他就能享受3.1%的貸款利率，每月月供為4270元。也就是説，每100萬元貸款，消費者每月可以省下262元月供。

來自上海鏈家的數據顯示，10月，上海的買方市場已經“淡定了”，但賣方這頭的掛牌量仍然在上升。截至9月底，上海鏈家二手房掛牌量約8.91萬套，相較于8月底上升約16.94%。

剛需置換要有前提

全職媽媽小雷從去年開始就在關注上海的二手房和一手新房市場，因為生了二胎，她想把原本160多平方米的房子置換成200平方米左右。手握800萬元現金，她卻遲遲沒能下手。

“按照新政，我可以把手頭的公積金貸款結清，這樣我確實算是首套。貸款利率是下來一些了，但又不是不用還錢。”小雷告訴記者，自己置換最大的顧慮是“現在手上這套房子能不能賣掉”。

小雷觀望了一年多，與她同小區同戶型的一套住宅，從去年年初掛牌2200萬元到今年9月主動降價到2000萬元，至今沒有售出的跡象。而她的一個朋友，在上海徐家匯核心地段的一套145平方米的三居室，掛牌2100萬元，也沒有動靜。

來自貝殼網的數據顯示，上海2021年月平均二手房成交量約為2.32萬套，2022年約為1.59萬套。到了2023年，二手房月成交量大多徘徊在1.4萬套左右，但9月受新政影響，二手房月成交量突破1.7萬套。

還有不少人産生了“賣掉一套貸款房，買進一套全款房，不再還貸”的想法。多多（化名）是一名在滬工作的IT行業從業者，每月稅前收入超過3萬元，新政出臺後，他考慮降價10萬元到20萬元賣掉手上貸款購買的市中心老破小學區房，置換一套稍偏遠一些的大戶型。

專家：剛需置換應抓住窗口期

有的人猶豫不決，有的人則已經“踩準節點、精準上車”了。

圓圓（化名）自稱是9月1日和10月17日兩次“認房不認貸”新政的受益者，“完美踩準政策節點，贏麻了”。

圓圓在2022年11月30日以2000余萬元的價格售出了現有住宅一套，又在2023年8月底認籌新房，購買了一處位於郊區的大房子，價格不到1500萬元。9月1日，上海商貸“認房不認貸”新政出臺後，她正好能用首套房資格享受優惠商貸。但在貸款辦理過程中，因開發商部分項目抵押手續尚未辦齊，影響了貸款的申請。10月17日，她竟然等來了公積金貸款“認房不認貸”的新政。

她告訴記者，自己和丈夫兩人每人都可以用公積金首套貸貸款60萬元，共計可以貸款120萬元。相比此前選擇的純商貸4.55%的利息，能省下1.45%的利息。

房産自媒體博主Bony曾是一家上市房企上海公司市場部的負責人，近年來他深耕二手房交易領域。他告訴記者，現在實際上是置換剛需“上車”的好時機。

“一方面二手房交易利好政策不斷出臺，另一方面現在一手新房不像過去動不動就觸發積分制（上海在新房認籌比超過1：1.3的情況下，開啟積分入圍制度），可選擇餘地很大了。”Bony説，針對置換剛需擔心手上房産賣不掉的情況，房東可以採取主動略微降價的辦法，“一些品質較好的次新房，原來可能不同樓層、不同戶型、不同樓棟價格都不一樣，大家都能賣掉，總有喜歡你這套房子、願意埋單的客戶。最近幾個月形勢不同了，每個小區最終能成交的，一定是最便宜的那套，買房人主要看價格。”

上海財經大學高等研究院助理教授張同斌長期研究全國房地産市場，他建議，結合債務、財政和人口等多方面因素，一方面，邊際放鬆房地産市場政策，穩定市場預期，避免房地産市場風險的爆發及擴散；另一方面，我國房地産市場亟須走出以往依賴城鎮化和金融化的發展模式，探索出新的發展路徑。

張同斌説，目前一線城市“帶頭放開政策”是一個積極信號。除房地産相關的直接政策外，還應再尋求一些新的思路。比如，出生人口下降是影響城市房地産市場的核心基本面因素，也是消費者信心不足的一個原因，“房地産市場發展在頂層設計上可能需要尋求新的發展思路。”