在市場下行週期，房企業績遭遇衝擊，資金短缺、經營虧損成為普遍現象的背景下，行業“優等生”龍湖集團依然是最為穩健的房企之一。

8月18日，龍湖集團發佈2023年中期業績公告。公告顯示，上半年龍湖集團核心利潤平穩，債務規模穩中有降，整體經營性現金流為正，財務盤面穩健。

業內人士認為，在地産行業艱難復蘇、房企盈利能力仍未修復的背景下，上半年龍湖集團各財務指標持續優化、保持行業最優水準，這離不開龍湖未雨綢繆地早期佈局、積極主動的企業戰略。

龍湖集團董事會主席兼CEO陳序平在業績報告中表示，克制、審慎、高度自律的財務盤面，是龍湖集團擁有戰略主動性的前提。公司始終將安全性放于一切發展的首位，以戰略定力和余量思維應對週期的不確定性。

財務高度自律 提前償還到期債務

財報顯示，2023年上半年龍湖集團實現營業額620.4億元人民幣（下同）。其中，開發業務營業額為498.7億元，交付物業總建築面積為383.2萬平方米。

報告期內，龍湖集團實現股東應佔溢利80.6億元，剔除公平值變動等影響後股東應佔核心溢利為65.9億元，同比增長0.6%。毛利額為139億元，毛利率為22.4%。核心權益後利潤率為10.6%，較上年同期增長超3個百分點。

截至報告期末，綜合借貸總額為2070.9億元，平均借貸成本為年利率4.26%；平均貸款年限為7.19年。凈負債率為57.2%，現金短債比為1.96倍，剔除預收款的資産負債率61.9%，創近5年新低，並已連續7年滿足“三道紅線”要求。

截至報告期末，一年內到期債務370.4億元，佔總債務比例為17.9%。龍湖在手現金為724.3億元，足以覆蓋短期債務。充足的現金流為龍湖提前還債的前提。

公開資料顯示，境內債方面，龍湖在今年7月底到8月中旬，連續兌付5筆境內債，合計規模達到83.7億元。在業績會前夕，龍湖集團完成18龍湖04債券兌付，目前龍湖年內境內到期債務僅余11月到期的1.19億元。

境外債方面，龍湖近期新獲得一筆5年期、31億港元的銀團貸款，同時按計劃有序提前歸還海外債務，預計2024年1月到期的153億港幣銀團貸款，目前已提前償還72億港幣，其計劃在年內全部提前償還。

龍湖集團董事會主席兼CEO陳序平在中期業績報告中表示：三年前，龍湖就提出降負債的管理策略；現階段，龍湖的整體債務規模穩中有降，結構持續優化，外債佔比持續壓降，提前鋪排高比例（97%）以全面對衝外匯波動的風險。

受益穩健的財務盤面，龍湖保持境內外機構全投資級評級。此外，8月21日花旗發佈研究報告稱，由於經常性利潤的估值倍數較高，花旗認為龍湖集團估值吸引，確認予“買入”評級。

産品力煥新 聚焦高品質發展

高度自律的財務盤面，是龍湖戰略主動性的前提。反過來，龍湖未雨綢繆地佈局，也推動財務盤面的持續穩健。

其中戰略主動性的表現之一，便是産品力的持續升維和聚焦高能級城市的持續佈局。這在業績數據上有直觀體現。

財報顯示，2023年上半年龍湖集團合同銷售額為985.2億元，同比增長15%；對應銷售總建築面積為579.9萬平方米。此外，上半年回款率超過100%，維持行業高位，全盤去化率超90%。

分區域來看，銷售業績主要聚焦于高能級城市。其中上半年長三角、西部、環渤海、華南及華中片區合同銷售額分別為290.6億元、259.9億元、224.1億元、121.1億元及89.5億元，分別佔合同銷售額的29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。

報告顯示，于2023年6月30日，龍湖集團已售出但未結算的合同銷售額為2465億元，面積約1570萬平方米，為未來核心溢利持續穩定增長奠定堅實基礎。

在業績會上，龍湖管理層表示，未來還將進一步聚焦，重點圍繞20個主力城市和14個機會城市來佈局。

據了解，2023年上半年，龍湖集團新增20幅地塊，總建築面積257萬平方米，權益建築面積184萬平方米，權益地價180億元。按地區分析，西部地區、長三角地區、華中地區、環渤海地區及華南地區的新增面積分別佔新增收購土地儲備總建築面積的30.7%、29.3%、15.8%、14.0%及10.2%。

截至2023年6月30日，龍湖的土地儲備合計5489萬平方米，權益面積為3816萬平方米。其中，環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區及華南地區的土地儲備分別佔土地儲備總面積的31.0%、25.0%、19.7%、14.0%及10.3%。

值得注意的是，除了戰略佈局外，龍湖集團也持續迭代升級産品，先後推出雲河頌、禦湖境、青雲闕、硯熙臺等全新産品系列。同時在2023年8月8日産品分享會上，龍湖預告了即將面世的全新一代T序列頂奢産品係，展示出日趨完善的新一代産品譜係，以實際行動精準匹配客戶需求，力求在波動市場中把握機遇。

跨航道協同 發展新引擎奏效

“不再依靠負債規模驅動業務增長，而是憑藉各個航道産生正向經營性現金流來實現內生式驅動。堅守初心、穩健經營，集團將進入低杠桿、低成本、強運營、正現金流的發展模式。”陳序平在中期業績報告中如是説。

龍湖集團的多航道指的是長期堅持的開發-運營-服務1+2+2的發展戰略。即除了住宅業務發力之外，龍湖集團持續發力商業投資和長租公寓的運營航道、物業管理和智慧營造的服務航道。

具體來看。運營業務方面，冠寓的穩步發展以及天街系列、星悅薈系列等商業産品係，為龍湖集團提供了穩定的現金流。

財報顯示，上半年，龍湖集團運營業務不含稅租金收入為63.3億元。其中商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為77.0% 、19.4%和3.6%。

截至2023年6月30日，龍湖已開業商場建築面積為762萬平方米（含車位總建築面積為980萬平方米），整體出租率為95.4%；2023年上半年，商場銷售額為310億元，平均日客流269萬人次。值得注意的是，約6座天街將於2023年下半年在北京、上海、重慶等城市開業。

得益於行業利好政策的支援及精細化的運營管理能力，長租公寓品牌冠寓已累計開業11.9萬間房源，在規模擴張的同時精耕産品和服務。其中開業超過6個月以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增長4%至12.3億元，盈利能力持續提升。

此外，2023年上半年，龍湖集團服務業務及其他不含稅收入為58.4億元，同比增長13.0%。服務業務及其他毛利率為31.9%，較上年同期增長8.3%。

憑藉高品質、高標準、多業態的服務能力，龍湖智創生活的物業管理及商業運營業務穩步增長，期末物管在管面積達3.5億平方米，商業運營在管項目81個。通過領先的智慧科技系統，精準定位客戶需求，客戶滿意度連續14年保持90%以上。

摩根士丹利在最近的研報中表示，龍湖將成為一線城市需求放緩的主要受益者，其銷售和租金收入增長將繼續優於其他民營房企，並預計其強勁的執行力將逐步幫助投資者重建對其保持良好業績記錄的信心。

2023年恰逢龍湖30週年。在30週年的新起點上，面對未來，龍湖集團表示，將持續關注資産結構的調整、品質和效率的提升，土儲結構持續優化、利潤結構更加穩健，加快構建高品質發展模式。