近期，李嘉誠創立的長實集團旗下位於北京東四環外朝青板塊的豪宅項目“禦翠園”已經拿到預售證，即將開啟預售。

據北京市住建委官網資訊顯示，禦翠園位於北京市朝陽區姚家園東裏1號院，備案名“逸翠園”，於今年7月18日獲得預售證，預售範圍包括9棟住宅，准許銷售面積為93212.24平方米，最高擬售均價為99744.99元/平方米、最低擬售均價為90672.35元/平方米。

“我們現在預售證下來了，等公司通知隨時開盤。”“禦翠園”項目的銷售人員表示，“我們項目是目前五環內唯一在售的新房，目前看房的人還挺多的。而且我們是準現房，房子已經蓋完了，高層的玻璃都挂好了。明年年底交房。”

開發週期22年

公開資料顯示，“禦翠園”由長江實業旗下和記黃埔地産（北京朝陽）有限公司開發。據多家媒體此前報道，“禦翠園”所在的姚家園項目地塊總面積約40萬平方米，由和記黃埔于2001年時以7億元的價格拿下，樓面價僅1750元/平方米。然而，該地塊出讓後，直至2005年6月才開始動工，並於當年11月開盤銷售。

目前，該地塊已有2006年至2013年入市的“逸翠園”和2012年至2013年入市的“禦翠尚府”兩個項目，此次即將預售的“禦翠園”項目則為該地塊最後被開發的部分，開發週期長達22年。

澎湃新聞在貝殼找房平臺搜索發現，目前逸翠園的7月參考均價約90545元/平方米；禦翠尚府7月參考均價約94439元/平方米。

從“禦翠園”的平面圖來看，“禦翠園”項目共26棟樓，包括8棟16~18層樓的高層及18棟低密聯排産品。高層住房包括約140平方米和185平方米兩種戶型；低密聯排産品則為約345平方米的地上三層及地下挑高6.6米的戶型。

此次“禦翠園”即將預售的9棟樓包括3棟16~18層樓的高層及6棟低密聯排産品。其中3棟高層的擬售均價分別為96465.86元/平方米、99744.99元/平方米和98046.3元/平方米，6棟低密聯排産品的擬售均價範圍在90672.35~92372.54元/平方米之間，超過拿地價格51倍以上。

售價與周邊二手房基本持平

從“禦翠園”的配套情況來看，該項目距離今年年底將建成的地鐵3號線朝陽體育中心站約100米，周圍商業配套包括國貿商圈、燕莎三里屯、麗都商圈、朝陽大悅城等。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄指出，“禦翠園”所屬的朝青板塊成交較為活躍，緊鄰CBD和朝陽公園的優越位置，交通四通八達，配套成熟，接受國貿CBD的輻射，屬於熱門優質板塊。從板塊內來看，在售項目以二手房為主，單價基本在8~10萬元/平。此前入市的長實集團旗下的逸翠園項目單價在9.5萬元/平以上，周邊還有銀谷美泉家園單價在8.5萬元/平以上、匯成家園售價在8萬元/平以上。

澎湃新聞注意到，貝殼找房平臺數據顯示，以姚家園地塊來看，“逸翠園”目前在售房源38套，單價在8.4萬元/平方米至11.2萬元/平方米不等；“禦翠尚府”目前在售房源13套，單價在8.5萬元/平方米至10.6萬元/平方米不等。

陳霄表示，禦翠園是和記黃埔在北京姚家園開發的最後一個項目，雖然此前吹風價達到10萬元，但是實際申領銷許價格略低，這也是順應市場形勢做出的適時調整，面對市場持續降溫之下，開發商適當下調了市場預期。加上該項目地塊據悉已經拿地二十年之久，開發週期長，産權縮短。

“禦翠園”項目的銷售人員表示，該項目是目前五環內唯一在售的新房，暫時還不知道會不會特別搶手，但關注的人挺多。

陳霄指出，在當前市場降溫的背景下，禦翠園下調了價格預期，平層9.8萬元/平的單價相較于板塊內同類項目價格相當，但是板塊內新房項目不多，去化上應該不成問題。聯排別墅産品在四環內也是屬於稀缺性産品，入市也能獲得一定的青睞。

北京商品住宅成交量連續三個月下降

從北京市場整體情況而言，中指研究院數據顯示， 今年7月北京商品住宅（不含保障房）成交規模為50.99萬平方米，環比下降12.8%，同比下降8.9%。2023年1~7月，北京商品住宅（不含保障房）累計成交387.89萬平方米，同比下降5.1%。

中指研究院指出，整體來看，受房地産市場下行、預期不明朗、前期推盤力度不足等影響，北京樓市持續承壓，商品住宅成交量連續三個月下降，成交規模降至近5月的最低位。

從價格來看，8月16日，國家統計局發佈的數據顯示，7月份北上廣深二手房房價全部下降，其中北京二手房價格環比均下跌0.6%。

新建住宅價格方面，中指研究院數據顯示，今年7月份，北京新建住宅平均價格為44767元/平方米，環比微漲0.04%，漲幅擴大0.01個百分點；同比上漲0.39%，漲幅收窄0.23個百分點。綜合1-7月來看，北京新建住宅價格累計上漲0.19%，較去年同期收窄0.46個百分點。

截至今年7月底，北京商品住宅（不含保障房）庫存量約為1135.56萬平方米，環比增長11.1%；去化速度進一步放緩，帶動出清週期回升至18.3個月，環比提升1.9個月。