放寬入戶政策長遠利好樓市成交，現階段廣州樓市行情如何？

多個專業機構的統計報告顯示，今年上半年，廣州商品住宅市場的供求量處於近五年低位。區域分化明顯，其中中心區成交穩中向好，近郊區域市場承接力同比下降，週邊部分區域的成交跌勢仍在延續。

月度網簽連續18個月維持在低位

合富研究院數據顯示，今年上半年廣州商品住宅市場供求處於近五年低位：新增供應量374萬平方米，是自2018年以來首次低於400萬平方米水準；新房成交量448萬平方米，連續18個月月度網簽水準維持在70萬平方米左右低位，是15年來最長的“底部”調整週期。

值得關注的是，從區域成交結構看，上半年中心區成交保持穩中向好的趨勢；遠郊市場有一定分化，南沙、花都、從化上半年成交量低位企穩，增城延續跌勢；近郊市場承接力較往年同期下降，第一和第二季度的成交規模均低於過往兩年同期。該院分析認為，市場成交正由過往的“中心升、近郊穩、遠郊跌”的三層結構，逐漸往“中心穩中向好，近郊+遠郊尋底”的兩層結構壓縮。

上半年，買家對宏觀經濟的變化更加敏感，尤其是偏剛需買家受到的影響更大，同時，相當部分的房企的行銷力度相對保守。買賣雙方處於膠著狀態，全市樓盤整體“推新去化率”呈逐級下降態勢。數據顯示，二季度市場平均新貨去化率為21%，較2022年的34%有所下降。

中心區樓市穩定與供應及人口密度有關

從樓價方面看，廣州中原研究發展部數據顯示，上半年廣州一手住宅均價為36169元/平方米。在週邊多個區域均價下降的同時，中心區的海珠、天河等區域的整體均價則同比上漲。

合富研究院跟蹤發現，中心區新盤新貨保持著35%以上的開售去化水準，部分標桿項目如琶洲南TOD、萬匯天地臻園、保利天瑞等，首開或加推新貨的去化率均達60%或以上。整體上看，中心區內有三成項目在今年第二季度開始升價4%-6%；而黃埔、白雲、番禺等近郊區域有近半數的項目今年持續加大促銷動作，讓利幅度多為5%左右，但仍有近七成的項目去化率不足40%。

機構分析認為，中心區樓市行情平穩，與區域的供求關係有關。若再細化供求關係，則和區域的人口密度也有關係。全市11區中，荔灣、海珠、天河和越秀四區每平方公里人口密度從1.77萬人至3.34萬人不等，遠高於其他區域，需求的穩定疊加供應緊缺，共同支撐著中心區樓市成為調整期內實力買家入市首選。