“如果真的能降的話，真是再好不過了。”存量房貸利率能否下調，在近期持續受到購房者的關注，任琳(化名)和眾多買房人一樣，打聽交流著能減輕一些房貸負擔的可能。

7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國務院新聞辦發佈會上表示：“按照市場化、法治化原則，我們支援和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

呼聲頗高的降低存量房貸利率，要開始調整了？

買房人：希望存量房貸利率能降低

據任琳所言，自己屬於標準的“高位站崗”群體。她在2018年的高點買了房，目前房貸利率幾經降息還是6.1%，總共將近140萬的房貸本金，還了快6年的，還剩120多萬的本金沒有還。

“因為是等額本息的還款方式，算下來，我每個月還8000多元的房貸，只有1000多元是還的本金。心理上難免越想越難受，而且還款壓力確實比較大。”任琳表示，作為普通的上班族，自己不敢做經營貸，也沒法“商轉公”，唯一的辦法就是不斷提前還貸，有錢了就還。

任琳也認識了諸多和她有相似經歷的買房人。“有的仲介説可以給做過橋，算下來一共能省幾十萬的利息，但大部分人都不敢冒險；還有的朋友會接到房貸轉換的電話，轉到一些比較小的商業銀行，每個月也能少還幾百塊錢，但總覺得不靠譜。”

總的來看，提前還貸似乎是最現實的選擇。從去年便興起的“提前還貸潮”也受到了央行的關注。鄒瀾也在發佈會上直言，提前還貸現象增加與存量房貸利率處於較高水準相關。

鄒瀾介紹，今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支援力度明顯加大。上半年新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點，亦是有統計以來最低水準。

但在近年房貸利率調降前，過往發放的存量房貸利率則處於較高水準。中證鵬元根據同花順iFinD數據整理，2018-2021年，全國個人住房貸款加權平均利率均高於5.4%，最高達到5.7%，與當前的新增房貸利率水準存在著較大利差。

呼籲存量房貸利率下調的，也大多是集中于這幾年的購房者。隨著5年期以上LPR的多次下降，以及金融管理部門罕見作出“直接”的表態，對於存量房貸款利率調整的討論再度熱烈起來。

銀行客服：暫未接到正式下調通知

17日，中新財經記者諮詢工商銀行、建設銀行、農業銀行、招商銀行、匯豐銀行等多家銀行的客服人員或營業網點貸款經理，得到的回復均大同小異：暫沒有接到正式通知，將積極做好溝通對接，如果有正式方案將第一時間跟進並貫徹落實。

“我們也問了自己的客戶經理，都説是沒有接到通知、等通知。只有個別在商業銀行貸款的朋友聽説，針對提前還款的客戶，可能未來會先有一些協商空間。”任琳表示。

在此之前，降低存量房貸利率是有先例的。2008年10月，央行曾發佈《關於擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。

“當年的下限是從0.85倍調整到0.7倍，中小銀行很快推出了利率優惠和‘按轉揭’業務，基準利率調整完在4%左右，國有銀行也開始跟進搶奪存量客戶。”某國有銀行從業人員寧先生對記者回憶道，當時的方式是銀行聯繫客戶到網點重新簽協議、簽合同，除了需要檢查一下拖欠款記錄，大部分都是一路綠燈的。

寧先生還提到，2015-2016年左右，也出現了一波存量貸款的“打折”，大概在8折左右，不同銀行間也産生了競爭，很多利率做到了4%以下。

“但當時的存量和目前的存量比，根本不是一個級別的。而且房貸作為優質資産，很多也被打包做成金融産品了。從銀行的角度看，當前存量房貸利率降低的操作動力更小、難度更大。”寧先生透露，提前還貸和降低存量貸款利率對銀行來説都是巨大壓力，目前銀行也在討論相關方案，最終結果大概率是按照各自情況制定規則，而不是一個“一刀切”的數字。

專家：存量房貸利率調整可有兩種做法

事實上，此前業內對存量房貸利率下調的討論由來已久，因此央行此番表態，在業內人士看來也屬“意料之中”。

中金公司認為，儘管存量按揭利率下調對銀行盈利可能造成影響，但提前還貸減少有利於降低銀行流動性風險、穩定銀行資産負債表；存量按揭利率調整也體現出政策明確的穩增長導向，考慮到對宏觀經濟和消費的刺激作用，存量按揭利率下調對銀行負面影響有限。

在招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼看來，降存量房貸利率對銀行特別是大行而言，是當下痛苦但長遠有利的選擇。存量房貸利率調整可有兩種做法——直接降(變更合同條款)、間接降(貸款以新換舊)。貸款置換原則上應限于本行，不應鼓勵跨行“轉按揭”。

他同時建議，各家銀行總行要出臺具體方案，明確直接降、間接降的條件、標準、流程；可以在降低存量房貸利率的同時，約定一定期限內借款人不得提前還款。

不過，若商業銀行與借款人自主協商變更合同約定或者是新發放貸款置換原來的存量貸款得以實現，則要回歸到嚴肅的法律問題，央行也強調了“市場化、法制化”的前提。

“從銀行角度看，修改合同條款主要是利率條款，下調利率會導致利息損失，雙方協商變更了條款，屬於銀行自願減少利息，如何平衡房貸利率下調與銀行所受影響之間的關係是個難點，需要在條款上進行設計。同時，貸款利率的下調也會影響到存款利率。”北京德和衡律師事務所律師龐珊珊對媒體表示。

她提醒，存量房貸合同條款變更，主要變更的是利率條款，從個人角度，應注意除了利率條款，其他條款不做變更；從銀行角度，應注意利率的銜接問題、貸款利息的計算問題，以及是否可以約定提前還貸違約金的問題。