2023年5月18日，由中國企業評價協會、清華大學房地産研究所、北京中指資訊技術研究院主辦，北京中指資訊技術研究院中國房地産TOP10研究組承辦的“2023中國房地産上市公司研究成果發佈會暨第二十一屆産城融合投融資大會”隆重召開。會上，中指研究院發佈了中國産業新城運營商評價最新研究成果，國內權威學術專家及優秀運營商代表就産業佈局、創新發展、産業生態系統等話題發表了主題演講，並深入對話研討如何促進産城融合向更高品質發展。中指研究院希望通過總結成功運營的核心價值要素，發掘和推廣優秀産業新城運營商的發展經驗，為政府、業界提供更多參考依據及經驗借鑒，進一步推動行業發展。

經營規模：整體規模持續提升，收入結構逐步多元化。從總資産增速來看，隨著産業新城步入“運營為王”的時代，運營商資産增速整體呈上升趨勢， 運營商升級發展戰略，積極適應科技創新範式變革，以産業投資帶動産業發展。從營業收入來看，2022年，産業新城運營商營業收入波動較大，一方面，産業投資板塊持續發力，帶動園區開發業務發展；另一方面，因疫情導致2022年上半年開工及竣工進度擱置，影響産品銷售與結算進度。從收入結構來看，2022年，産業新城運營商積極進行業務結構調整，進一步加大投資業務，收入結構逐步多元化，部分企業園區開發與運營業務板塊的營收增速明顯高於社區開發與運營板塊。

盈利能力：凈利潤波動較大，産業投資為主要影響因素。從盈利規模來看，運營商凈利潤規模在5-20億元之間，只有招商蛇口凈利潤超過50億元。隨著運營商業務從房地産銷售收入向産業運營的成功轉型，産業新城投資收益和租賃收益成為凈利潤的重要來源。然而，産業投資存在明顯的週期性和不確定性，運營商在凈利潤增長方面也表現出明顯的波動。

融資能力：公募REITs破百億，基礎設施公募REITs打通“投融管退”全鏈條。2022年全年，産業園REITs從2021年末的4隻增至8隻，在管建築面積增加到184萬㎡，同比增長119%，資産管理規模從不足百億增至150余億元。多地方大力推進産業園REITs發展並將産業園區作為試點突破首選，在盤活園區資産的同時助力新園區建設。除已發行的北京、上海、深圳、蘇州、合肥及杭州外，廣州、南京、武漢、西安等城市的園區也在積極推進産業園REITs的發行工作，園區REITs落地數量有望進一步增加，産業新城開發可持續發展模式進一步優化。

財務穩健性：強化産業運營能力，資産負債率保持低位。不同於房地産開發企業，産業新城運營商以産業運營為核心，以長期投資回報為主線。2022年，産業新城運營商持續增強産業投資孵化能力，增值業務佔比逐年提升，負債水準持續維持在較低水準。

産業定位：聚焦城市群優勢資源，打造“專精特新”特色産業形成差異化優勢。從調研結果來看，産業新城運營商在進行産業定位時，聚焦區域優勢資源，針對區域協調發展要求打造特色産業園區，實現産業能級的提升。在産業定位過程中，一方面，“十四五”規劃逐步落地，各城市群推動城市群一體化發展，全面形成“兩橫三縱”城鎮化戰略格局，以協同發展、錯位競爭為特徵的産業集群發展日益凸顯。運營商在區域協同發展的大趨勢下，産業定位聚焦城市群內的優勢資源，加快主題園區要素融通。另一方面，加大培育專精特新新産業生態，高效配置産業用地，整合資源通過專業化、特色化的項目打造差異化優勢。

産業招商：智慧大數據平臺精準招商，強化多鏈驅動深耕産業鏈招商。從調研的結果來看，産業新城運營商在産業招商上，一方面，借助産業大數據中心、智慧管理平臺等手段，打造産業圖譜、産業地圖從而勾勒目標企業畫像，打通招商線上線下全流程操作，實現招商地圖、産業配套、營商環境、品牌形象等招商資源的可視化，精準招引從而提高園區招商能力和成功率；另一方面，深耕産業鏈招商，強化多鏈驅動，重點扶持鏈主企業從而延鏈補鏈，提高産業園區綜合競爭力。

産業培育：“服務平臺+産業基金”賦能産業培育聚智增效。從今年的調研情況來看，産業新城運營商繼續強化內部平臺的增值服務，一方面，運營商打造産業服務體系，以“中心+平臺”的模式，圍繞園區企業的全生命週期需求，全方位對接多層次多維度服務方案；另一方面，運營商持續深耕全産業鏈的投資基金，以“直投+基金+資本”的方式，不斷強化産業集聚效應和規模效應，帶領園區企業“加速跑”。

發展趨勢：共建園區、專精特新、輕重並舉。合作主體持續多元，多種形式的跨區域産業合作促進共建園區；特色産業園區打造“專精特新”，促進産業集聚發展，賦能産業轉型升級；輕重並舉加快走向“存量運營”時代，公募REITs補強融資渠道。