2023年1月4日，南京市統計局發佈的《1—11月全市經濟運作情況分析》顯示，2022年11月份，南京市經濟頂住多重壓力，增速雖有回落，但總體趨勢較為穩健，展現出較強韌性。

南京市統計局通過數據呈現了建築業、房地産業在2022年前三季度的狀況，並提出了助推行業發展的建議。

從數據來看，房地産市場發展與建築業發展唇齒相依，2022年承受調控壓力，行業發展短板也有所暴露。《1-3季度南京建築業運作情況簡析》指出，今年前三季度，受疫情多點散發的不確定性，房地産市場由盛轉衰，建築材料價格波動等諸多不利因素影響，南京建築業企業迎難而上，建築業發展總體保持穩中有進態勢，但建築業發展存在的一些問題仍需關注。

或許是受到深度調控的影響，房地産企業對南京市場預期較為保守，項目建設進度有所放緩。截至2022年三季度，南京市房地産開發投資共計完成2201.95億元，同比增長0.9%，是全省唯一保持增長的城市，增幅較上半年提高0.4個百分點，高於全省平均水準7.8個百分點。

從土拍情況來看，2022年南京三批次集中土拍已落幕，除延期出讓的地塊外，三次土拍成交率逐步上升，從第一次土拍的68.0%、第二次土拍的95.0%，第三次土拍成交率穩步上升至96.9%。南京市統計局認為土拍市場信心逐漸恢復，這為今後一階段房地産投資保持穩定增長提供有力支撐。

市場需求端的萎縮也很明顯。截至三季度，南京市全市商品房銷售面積702.14萬平方米，同比下降37.4%，降幅較上半年收窄3.1個百分點。

回顧過去一年，總部位於南京的上市民營房企在這一場行業深度調整中也經歷了一番震蕩，不得不進入投資收縮週期。

弘陽地産（01996.HK）于2022年7月將上海總部辦公室退租，從南京、上海雙總部退回南京總部模式；9月30日，該公司宣佈一筆旗下3.5億美元債將於2022年10月到期應付本息面臨逾期。另一家深耕南京本土市場的銀城國際（01902.HK）也在2022年9月完成1.1億美元債交換要約。朗詩綠色管理（00106.HK）同樣進入了債務管理週期，後又以1.02億元出售上海朗松實業100%股權。

南京市統計局在統計資訊裏指出，當前房地産市場潛在的問題包括：房地産民間投資佔比下降，開發企業資金日益趨緊，市區十二個板塊發展參差不齊，施工面積、新開工面積、竣工面積大幅下降等等。

針對房地産行業與建築行業出現的投資下行趨勢，南京市統計局從加大政府支援力度、營造良好營商環境、推進企業轉型升級等多方面提出了相關建議。比如加大在企業創新、解決就業等方面的資金獎勵、稅費減免、社保扶持等政策優惠力度，通過完善信用評估、抵押擔保等平臺，幫助資信優良企業獲取銀行貸款優惠，帶動更多企業重視自身信用，從而獲取更多銀行貸款支援，逐步解決企業資金緊張困難。

南京市統計局對於促進房地産健康發展的建議，重點落在優化投資結構，推進“保交樓”工作；緩解民營房企資金壓力，提振投資信心；豐富供給形式，拓寬購房主體範圍；實施差異化調控，刺激購房需求等方面。

事實上，進入調整週期，房企的重心也開始轉向“保交付”。1月5日，據弘陽地産披露，2022年該公司交付近60個項目、約4萬套新房。

相比去年同期的銷售額，大部分民企進入負增長週期。2022年1–11月，弘陽地産實現累計合約銷售金額為人民幣340.25億元，相比去年同期790.9億元跌超50%。銀城國際同樣面臨銷售規模萎縮超50%的局面，今年前11月該公司銷售額116.75億元，而在去年同期這一數據為241.62億元。分析人士指出，融資渠道與銷售回款的雙雙下行，對房企自身“體力修復”與投資信心的恢復也會形成阻力。

從統計資訊披露的內容來看，南京市統計局對緩解民營房企資金壓力也提出了具體建議：比如積極探索新的融資渠道，鼓勵民營房企採用增信模式發債融資，改善以銀行貸款為單一融資渠道産生的資金壓力，毋庸置疑，這對解決民企融資困局，激發民營房企參與土拍及再投資的信心，引導市場預期正向發展有積極作用。

附南京市統計局統計資訊：

前三季度南京市房地産市場運作情況分析

自開年以來，受疫情多點散發、企業資金壓力增大、房地産市場預期不足等多重因素疊加影響，我市房地産市場延續低位運作態勢，房地産開發投資增速小幅震蕩，房企資金壓力仍在攀升，施工、新開工以及竣工面積大幅下跌，當前房地産市場回暖跡象微弱，仍需進一步釋放有效需求，穩定市場信心，出臺積極的暖市政策，激發不同群體的購房需求。

一、房地産市場運作情況

（一）開發投資增速穩定增長

截至三季度，我市房地産開發投資共計完成2201.95億元，同比增長0.9%，是全省唯一保持增長的城市，增幅較上半年提高0.4個百分點，高於全省平均水準7.8個百分點。從土拍情況來看，本年三批次集中土拍已正式落幕，除延期出讓的地塊外，三次土拍成交率逐步上升，從第一次土拍的68.0%、第二次土拍的95.0%，第三次土拍成交率穩步上升至96.9%，表明我市土拍信心逐漸恢復。土拍市場趨於回暖態勢，也為今後一階段房地産投資保持穩定增長提供有力支撐。

（二）商品房銷售面積增速小幅回落

截至三季度，全市商品房銷售面積702.14萬平方米，同比下降37.4%，降幅較上半年收窄3.1個百分點。從工程用途來看，住宅銷售面積599.36萬平方米，同比下降42.2%，降幅較上半年收窄2.6個百分點；辦公樓銷售面積43.9萬平方米，同比增長30.5%，增幅較上半年提高5.8個百分點；商業營業用房銷售面積36.42萬平方米，同比增長22.8%，增幅較上半年回落25.9個百分點。

（三）大面積改善戶型更受供需雙方青睞

本市住宅銷售結構差距擴大，商品房住宅中，僅144平方米以上戶型規劃建築套數實現正增長，同比增長3.9%，銷售面積佔比最小，佔住宅銷售面積的比重為13.0%；90-144平方米住宅銷售面積降幅最小、佔比最大，同比下降37.0%，佔住宅銷售面積的比重為70.9%，規劃建築套數同比下降6.6%；90平方米以下的小戶型銷售面積降幅最大，同比下降56.2%，規劃建築套數降幅也最大，同比下降10.2%。

以上種種跡象均表明，我市住宅供需市場正在進一步分化，一方面是由於新建小戶型住宅供應量、銷售量雙雙減少，房地産開發企業更加傾向於開發較大面積戶型的住宅；另一方面是由於貸款、置換手續繁瑣等原因，導致購房者傾向於選擇一步到位的購房方式；除此之外，隨著三胎政策的放開、資本的積累和經濟生活水準的改善，家庭對大戶型的需求量越來越大。

二、當前房地産市場潛在的問題

（一）房地産民間投資佔比下降

房地産民間投資一直是房地産開發投資和固定資産民間投資的重要支撐，往年佔房地産開發投資的比重約為6成，佔全部民間投資比約為7成。但今年以來，民營房企頻頻爆雷，越來越多購房者開始擔心民營房企按時交付項目和保質保量的能力，民營房企市場佔有率明顯下降，國有與民營房企表現差距擴大，民營的競爭力、生存力減弱，加劇了民營房企的銷售和融資壓力，民營房企再投資能力和意願不斷減弱。

前三季度，全市房地産民間投資增速一直處於水下，共計完成1257.35億元，同比下降8.7%，降幅較一季度、二季度分別擴大7.8、5.8個百分點，佔全部民間投資的比重由年初的69.5%下降至64.0%。同時房地産民間投資的大幅下降，也導致房地産開發投資增速一直處於低位運作，本年房地産民間投資下拉房地産開發投資5.5個百分點，導致房地産開發投資佔全部投資比重由年初的51.2%下降至48.8%，為本年最低點。

（二）開發企業資金日益趨緊

從房地産開發資金方面來看，房地産企業本年實際到位資金降幅仍未有明顯收窄趨勢，企業資金壓力問題較為凸顯。截至三季度，全市本年房地産開發企業到位資金2733.27億元，同比下降27.2%。

從資金來源來看，僅個人按揭貸款實現正增長，完成628.45億元，同比增長19.6%，佔本年到位資金的比重為23%；國內貸款446.68億元，同比下降30.7%；自籌資金636.16億元，同比下降29.5%；定金及預收款937.21億元，同比下降41.3%。

（三）十二個板塊發展參差不齊

前三季度，我市有6個板塊房地産開發投資保持正增長，其中，秦淮區、雨花臺區、玄武區房地産開發投資增速同比超過20%，房地産開發投資增速最高與最低的區相差68.5個百分點，與此同時，建鄴區、玄武區、浦口區需重點關注土地購置費佔比過高的問題。

商品房銷售面積僅秦淮區、雨花臺區實現正增長，當月增量超過10萬平方米的板塊有秦淮區、溧水區、江寧區，佔全市當月增量的47.4%，商品房銷售面積增速最高與最低的板塊相差超過80個百分點。

（四）施工面積、新開工面積、竣工面積大幅下降

截至三季度，全市商品房施工面積7525.99萬平方米，同比下降7.6%，降幅較上半年擴大1.5個百分點，其中，住宅施工面積4704.1萬平方米，同比下降7.3%。

全市商品房新開工面積994.45萬平方米，同比下降32.8%，降幅較上半年擴大3個百分點，其中，住宅新開工面積656.76萬平方米，同比下降31.9%。

全市商品房竣工面積326.83萬平方米，同比下降40.1%，降幅雖較上半年收窄2.3個百分點，但大幅下降的局面尚未改變，其中，住宅竣工面積176.28萬平方米，同比下降28.9%。

施工面積、新開工面積和竣工面積增速的下降，一定程度上反映了當前房地産企業對市場預期較為保守，項目建設進度有所放緩。

三、建議

（一）優化投資結構，推進“保交樓”工作

針對土地購置費佔比較高、有效投資不足的情況，建議從以下兩個方面推動項目提效增速，形成更多投資實物量。一方面，完善項目服務機制，優化辦事流程，儘量一次性解決項目前期手續辦理中出現的問題，加快項目施工許可手續等文件的辦理速度，推動項目儘早開工入庫。另一方面，全面排查全市房地産在庫樓盤，及時掌握項目建設進度，重點關注停工和緩建項目，加強項目建設進度指導和督促工作，主動收集項目建設過程中出現的困難和問題，建立問題分類處置機制，提高解決問題的效率，對待不能立即辦結的問題實時跟蹤，對存在“保交樓”風險的樓盤，相關部門提前介入，配合銀行落實預售資金監管等措施，及時化解風險，助力項目推進工作的展開，爭取早日形成更多有效投資，進一步優化投資結構。

（二）緩解民營房企資金壓力，提振投資信心

加大對民營房企的金融支援力度，如發行針對民營房企的專項借款或紓困基金；健全企業信用擔保體系，積極探索新的融資渠道，鼓勵民營房企採用增信模式發債融資，改善以銀行貸款為單一融資渠道産生的資金壓力，著力解決民營房企融資難、融資成本高的難點問題，緩解民營房企資金壓力，激發民營房企參與土拍及再投資的信心，引導市場預期正向發展。

（三）豐富供給形式，拓寬購房主體範圍

豐富供給形式和保障渠道，滿足各類購房者的合理住房需求，採取商品房、共有産權房、租賃房等多種方式為剛需人群提供多品類的住宅、公寓供給形式；推出適合改善型人群的高品質住宅，如大平層科技住宅、低密度花園洋房等，滿足改善型住房市場日益增長的需求。同時，整合商業營業用房和辦公樓存量資源，完善配套軟硬體設施，激發非住宅類商品房銷售市場活力，並積極擴大購房主體範圍，鼓勵地方政府、國有企業等購買社會存量房作為保障安置房源、租賃儲備房源或人才房儲備資源，加快市場去庫存步伐，促進房地産市場平穩健康發展。

（四）實施差異化調控，刺激購房需求

針對當前銷售面積、民間投資、本年到位資金等指標均呈現下行態勢的情況，建議實施差異化調控政策，優化人才購房政策，如調整人才房補貼方式等，放寬房票安置政策的限制條件，進一步推廣“帶押過戶”模式，縮短房屋賣出、買入手續辦理時長，提高房屋交易效率的政策，激發剛需、改善人群的購房需求。