又一單“國家隊”背景的租賃住房REIT提交申報並獲得受理，保租房REITs即將迎來新成員。

據上交所9月22日披露資訊顯示，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT提交申報並獲得受理。

公開資料顯示，華潤有巢REIT是華潤置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司、中信證券、華夏基金強強聯合推出的REITs項目。項目底層資産由有巢住房租賃開發經營。

同日，華潤置地在港交所發佈公告稱，擬拆分基礎設施REIT在上海證券交易所上市，預計公募基金將募集人民幣11.20億元。

有接近華潤置地的消息人士表示，華潤置地積極把握國家大力發展租賃住房趨勢，抓住保障性租賃住房公募REITs的重大機遇，持續提升長租公寓業務的經營效益，並積極探索長期可持續的盈利模式。

華潤置地在公告中表示，基礎設施REIT作為一種以股權為基礎的融資方式，將使得集團的融資方式及平臺多元化，並減少對傳統債務融資方式的依賴。同時通過拆分上市，也能夠讓集團更好的盤活旗下基礎設施資産，避免基礎設施投資恢復期較長及資産週轉率較低等不利影響。

華潤置地還表示，于建議分拆及建議上市完成後，基礎設施REIT將於中國內地擁有一個個別及獨立的上市平臺，使其可直接進入中國資本市場，並增強其探索新融資及集資渠道以發展其業務的可能性。

據公開資料顯示，華潤有巢REIT底層資産為上海松江區的兩處保障性租賃住房項目——有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目。

其中，有巢泗涇項目于2021年3月26日開始運營，有巢東部經開區項目于2021年4月28日開始運營。目前運營時間均已超過1年。

截至2022年3月31日，有巢泗涇項目出租率約為96%，有巢東部經開區項目出租率約為92%。

資料顯示，兩個項目不僅是上海松江“001號”“002號”保租房項目，也是上海市推進保障性租賃住房政策的重要示範，有巢泗涇項目還是上海地區首批利用集體土地入市建設租賃住房的試點項目。

“有巢住房租賃作為原始權益人擬自持REIT34%的份額，因此，有巢住房租賃也具有保障項目運營健康穩定、獲得長期收益的內生動力。”該人士稱。

試水長租公寓

相比于剛剛過完6歲生日的龍湖冠寓，華潤置地在長租公寓賽道的起步或許有些晚。

華潤置地官網顯示，2018年華潤置地為積極踐行央企社會責任，投身住房租賃市場建設，創立長租公寓品牌“有巢”。

據華潤置地2022年半年報顯示，旗下代建運營、長租和産業地産等業務實現營業收入76億元，其中代建代運營業務收入為72億元。

經過數年的發展，華潤置地的長租公寓業務在逐步壯大。

截至目前，華潤置地旗下長租公寓品牌“有巢”的住房租賃業務已入駐15城，在營項目33個，房間數2.2萬間，儲備項目23個，房間數3.3萬間。

據地産資管網報道，截至目前，有巢國際公寓産品線已為其增加超1萬間的房源供給量，佔已開業房源數的50%以上，分佈在北京、上海、廣州、深圳、成都等重點城市。

以北京為例，作為北京市最大的上市供應集體土地新建租賃住房項目、央企在北京開業的首個大型租賃社區項目，擁有近2400套房源。

當前，保障性租賃住房已上升至國家戰略，成為“十四五”時期住房建設的重點任務。

有報道指出，截至2022年二季度末，全國已開業房間規模中約有6.9%納入當地保障性租賃住房，規模合計為62019套（間）。

與此同時，納保的企業名單亦在持續更新中，其中國企、央企在該領域起到了“壓艙石”作用，一些民營企業也陸續獲得進入保租房領域的門票。

有消息人士表示，除了華潤有巢REIT涉及的兩個上海保租房項目，有巢住房租賃在全國的多個優質項目獲政府評定為保障性租賃住房項目。

這其中包括：天津之眼店獲評天津市首個“保租房”項目，北京總部基地店、北京潤棠·瀛海店等多個項目也獲認證為“保租房”項目和“人才公寓”。

保租房REITs

2020年4月，證監會、國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動産投資信託基金REITs試點相關工作的通知》，正式啟動REITs試點。

2021年7月，國家發改委發佈《關於進一步做好基礎設施領域不動産投資信託基金試點工作的通知》，將保障性租賃住房納入REITs發行試點範圍。

隨著人口持續流向大城市、都市圈，以上海為代表的人口凈流入城市租賃住房需求將進一步增加，供需持續緊張。為緩解住房供需矛盾，各地方政府大力發展保障性租賃住房，並相應制定了發展規劃。

在“房住不炒”大背景下，完善以公租房、保障性租賃住房和共有産權住房為主體的住房保障體系是我國政策鼓勵的方向。

在剛剛過去的8月31日，北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團3隻保障性租賃住房REITS在滬深交易所同步上市交易，也意味著的REITs市場建設邁出了重要的一步。

從3隻“保租房”公募REITs的底層資産來看，主要位於北京、廈門、深圳等城市的核心居住區域。項目周邊配套成熟、交通便利、租賃需求旺盛，且租金水準較同區域市場均有一定的折扣，其中不少項目採用了政府配租模式，具有穩定的出租率與租金收益，受市場週期性波動影響較小。

戴德梁行北京公司副總經理、北區估價及顧問服務部主管胡峰表示，本次首批保障性租賃住房公募REITs的成功上市，不僅是我國基礎設施公募REITs在保障性租賃住房領域的成功探索，更打通了我國保障性租賃住房基礎設施資産實現“投融管退再投資”良性迴圈的通路，為保障性租賃住房未來的發展建設保駕護航。

中房研協報告指出，首批公募REITs産品發行至今已有一年多，14隻存續産品整體市值已超過630億元。本次發售新增了保障性租賃房項目，是對REITs産品底層資産類型的補充。

該報告稱，這也標誌著我國公募REITs覆蓋的底層資産加速擴容，盤活存量資産類型已從過去的高速公路、倉儲物流等基礎設施拓展到如今的保障性租賃住房。同時，本次發售對於助力保障性租賃住房金融體系進一步完善也具有重要的意義。