北京9月20日近日，海南發佈關於印發《海南省統籌疫情防控和經濟恢復提振行動方案》和《海南省穩經濟助企紓困發展特別措施（2.0版）》（下稱《措施》）的通知。《措施》中提到二套房首付比例降至四成、二手房“帶押過戶”登記試點等樓市新政。

其實，“帶押過戶”並不是首次出現在官方文件中，該模式目前已在多個城市推出，南京、蘇州、濟南、昆明、深圳、金華、珠海、福州、西安等均已開啟試點工作，且多個城市均已有成功案例。

“帶押過戶”有利於激發二手房市場的交易活力

今年以來，多個城市開展二手房“帶押過戶”登記試點，也是進一步支援需求釋放的體現。以海南為例，2022年1-7月，海南商品房銷售面積380.9萬平方米，同比下降17.0%。其中，商品住宅成交同比下降10.9%。1-7月，海口商品房銷售面積172.5萬平方米，同比下降26.9%；三亞商品房銷售面積69.6萬平方米，低基數下，同比小幅增長5.3%。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，今年以來，全國房地産政策環境不斷優化，但政策效果尚不明顯，當前購房者置業情緒並沒有實質性恢復，市場預期和信心整體仍偏弱。今年以來海南受疫情影響，城市宏觀經濟下行壓力加大疊加居民收入預期走弱，短期房地産市場調整壓力不減。

同時，根據中國房地産指數系統百城價格指數，2022年1-8月，海口和三亞新建住宅價格累計分別下跌0.35%和1.30%。8月，海口新建住宅價格環比止跌略漲0.05%，三亞新建住宅價格環比下跌0.02%，新房價格有所波動，整體保持穩定。

二手房價格來看，2022年1-8月海口和三亞二手住宅價格累計分別上漲1.2%和0.4%。8月，海口二手住宅價格環比略漲0.06%，三亞二手住宅價格環比略漲0.03%，今年以來二手房價格波動中平穩運作。

陳文靜分析稱，二手房“帶押過戶”預示著居民在購買尚存按揭貸款的二手房時，不用先還清按揭貸款就可以過戶、重新抵押併發放新的住房貸款，此方式在節省資金成本的同時，也可以提高二手房交易效率，有利於激發二手房市場的交易活力，促進住房消費，此前南京、深圳等城市均出現了二手房“帶押過戶”案例，未來預計將有更多城市跟進。

“帶押過戶”疊加LPR下調或有助於提升市場的信心和預期

8月24日，國務院常務會議提出“允許地方‘一城一策’靈活運用信貸等政策”，疊加央行5年期以上LPR再次下調15個基點，均為各地優化樓市政策釋放了空間。此次海南房地産政策調整，亦是對會議精神的積極落實，陳文靜表示，海南政策放鬆更多地表現在降低首付比例和增加二手房交易的便利性，降低二手房交易成本、提高交易效率，更好地支援住房剛性和改善性住房需求釋放。

隨著“帶押過戶”模式疊加央行不斷降低的LPR水準，這也將有助於提升市場的信心和預期。9月20日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，最新一期貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，兩項貸款利率均同上期保持一致。

對此，貝殼研究院市場分析師劉麗傑表示，受上月5年期以上LPR下調的影響，9月住房信貸環境進一步寬鬆，整體房貸利率再創新低。103個重點城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水準。後期市場的修復需要寬鬆信貸環境的支援。利率低、放款快有助降低購房成本、加快購房流程，在一定程度上促進了前期市場的階段性修復。當前市場修復受阻，後期市場的修復仍需要寬鬆的信貸環境作為基礎。當前部分一二線重點城市房貸利率水準仍高於下限，未來仍有下調空間。

總體來看，多地推行“帶押過戶”政策的背後，是二手房市場成交量和成交價格不及預期。據貝殼研究院數據顯示，50城中超七成城市二手房成交量環比下降，杭州、南京等長三角城市以及成都、重慶等中西部重點城市成交量指數均下降。

此外，國家統計局數據顯示，8月份，二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比7月擴大0.1個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比7月擴大0.2個百分點。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，二手房市場必須加快提振，尤其是要減少限購限售方面的約束，以及部分城市積極跟進“帶押過戶”的信貸政策。