受疫情衝擊、行業調整等因素影響，今年上半年房地産行業仍然處於深度調整期。在此背景下，業績下滑、利潤走低已成為行業的普遍現象。但國資房企越秀地産憑藉其精準行銷、多元擴儲能力等優勢，實現了穩健的業績增長，顯示出強勁的發展實力和韌性。

8月18日晚間，越秀地産發佈2022年上半年中期業績報告。報告顯示，上半年越秀地産圍繞“精益管理，‘三新’驅動，穩中求進”的年度工作主題，採取積極、精準的經營策略，實現核心凈利潤穩定增長，此外三道紅線始終綠檔、融資成本持續優化。

經營業績穩增 融資成本優化

中期業績顯示，上半年越秀地産實現營收約312.9億元，同比上升29.1%。毛利率約21.2%，同比下降5.6個百分點。權益持有人應佔盈利約17.1億元，同比下降25.8%。核心凈利潤約21.3億元，同比上升1.4%。

越秀地産董事長兼執行董事林昭遠在業績發佈會上回應稱，行業利潤下滑是普遍現象，但就行業而言，20%-25%毛利率符合行業發展態勢。

良好的現金流是企業運作的基礎。越秀地産表示，經營性現金收入及已承諾銀行融資資金為集團的主要流動資金來源。

中期業績顯示，截至六月底，越秀地産現金及現金等價物及監控戶存款總額約為人民幣390.5億元，剔除預收賬款後的資産負債率為69.4%，凈借貸比率為59.7%，現金短債比為1.45倍。可以看出，“三道紅線”指標繼續保持「綠檔」達標，公司資金流動性充足。

此外，上半年，越秀地産抓住國內有利的市場融資環境，于境內成功發行公司債合共人民幣61.5億元，「3+2」年期票面利率介於2.84-2.90%；「5+2」年期票面利率介於3.35-3.38%。上半年以來，整體融資環境鬆緊適度，越秀地産實際借貸平均年利率約4.11%，較2021年同期的4.45%下降34個基點, 融資成本在行業中處於領先地位。

截至六月底，越秀地産完成新的融資約人民幣309.1億元，其中境內融資約270.5億元，境外融資約人民幣38.6億元。

受益於良好的財務狀況，上半年越秀地産繼續保持穆迪和惠譽投資級信用評級，展望穩定。此外，瑞信發佈研報稱維持越秀地産 “跑贏大市”評級；大和、交銀國際也維持越秀地産買入評級。

精準行銷 銷售業績同比增長

良好的經營指標離不開銷售業績的支援。上半年，因宏觀經濟穩增長的需要，二季度開始各地方政府出臺了一系列房地産市場的鬆綁和支援政策，調控寬鬆政策對房地産市場的支援效果逐步顯現。

越秀地産根據所在城市的調控政策和市場變化，制定「一城一策」和「一項目一策」的精準銷售策略，實現了上半年合同銷售額的逆勢增長，合同銷售額增速在行業中名列前茅。

中期業績顯示，上半年，越秀地産錄得累計合同銷售金額約為人民幣489.1億元，同比上升3.2%，完成全年合同銷售目標1235億元的39.6%；錄得累計合同銷售面積約為178萬平方米，同比下降0.8%，均價約為每平方米人民幣27500元，同比上升4.2%。

越秀地産董事長兼執行董事林昭遠在業績發佈會上表示，儘管面臨疫情等諸多不確定性因素，但公司有信心達成1235億元的銷售目標。

按地區分，上半年的合同銷售金額中，大灣區約佔64.9%，華東地區約佔15.2%，華中地區約佔11.2%，北方地區約佔4.9%，西部地區約佔3.8%。

具體來看，上半年，越秀地産于大灣區實現合同銷售金額約317.5億元。其中在廣州實現合同銷售金額約293.4億元，同比上升10.4%；在深圳錄得合同銷售金額約2.9億元；在佛山、東莞、中山及江門四個城市的合同銷售金額約21.1億元。

上半年在華東地區的合同銷售金額約74.1億元，同比上升13.7%；在華中地區的武漢、襄陽、鄭州、長沙和郴州産生合同銷售金額約55億元，同比上升8.6%；在北方地區已佈局北京、瀋陽、青島、濟南和煙臺等城市事項合同銷售金額約24.2億元，同比上升34.2%；在西部地區的重慶、成都等地實現合同銷售金額約18.4億元，同比上升459.8%。

值得注意的是，截至六月底，越秀地産已售未入賬的銷售金額約為人民幣1563.5億元，較年初上升3.8%；面積約為565萬平方米；均價約為每平方米人民幣27,700元，較年初上升4.9%。

多元擴儲 TOD全國化拓展實現突破

自1983年成立以來，經過近40年的發展，越秀地産戰略性佈局中國最具活力的經濟帶，目前已形成以粵港澳大灣區為核心，以華中、華東、北方、西南四大區域為重要支撐的「1+4」全國化戰略佈局。

上半年越秀地産堅持「一城一策」和「量入為出」的穩健投資策略，堅持「1+4」區域化投資佈局，投資資源上重點投向大灣區和華東地區。同時持續完善TOD、「城市運營」、城市更新、國企合作、收並購、産業勾地和公開市場競拍「6+1」多元化增儲平臺，以制定相應的投資策略，有效控制土地成本和溢價率。

上半年，越秀地産在廣州、佛山、中山、杭州、合肥、鄭州及長沙7個城市新增16宗優質土儲，總建築面積約為346萬平方米，為持續穩定的發展奠定了良好的基礎。其中，在廣州共獲取5個優質地塊，新增土地儲備約126萬平方米，鞏固其在廣州的市場龍頭地位。在上半年新增土儲中，通過TOD、産業勾地和國企合作增儲模式獲取的土儲分別佔新增土儲的23.2%、4.4%和27.0%。

截至六月底，越秀地産擁有總土地儲備約2860萬平方米，分佈全國30個城市，能夠滿足可持續發展的需要。集團繼續深耕粵港澳大灣區和廣州，在大灣區和廣州，分別擁有土地儲備1512萬平方米和1292萬平方米，約佔總土地儲備的52.9%和45.2%。

值得注意的是，作為國內軌交物業開發的最大發展商之一，越秀地産早在2019年就引入了廣州地鐵，開拓了“軌交+物業”TOD模式。

上半年，越秀地産首次實現在大灣區以外城市獲取TOD項目，TOD模式全國化拓展實現新突破，新增杭州勾莊TOD項目，總建築面積37萬平方米；向母公司收購廣州琶洲南TOD項目，總建築面積43萬平方米。

截至六月底，越秀地産在廣州和杭州開發8個TOD項目，TOD項目總土地儲備約359萬平方米，約佔總土地儲備的12.6%。期內TOD項目實現合同銷售額約人民幣120.7億元，同比上升58.8%，約佔集團上半年合同銷售額的24.7%。其中琶洲南TOD項目銷售約57.9億元，星瀚TOD銷售約12.8億元、星樾TOD銷售約30.1億元、星匯城TOD銷售約13.4億元。

此外，越秀地産把握國家政策風口，並依託日趨完善的交通網路，持續推進TOD模式。目前越秀地産TOD發展將進入全新的5.0階段，即「軌道建設+土地整備+二級開發+城市雲經營+産業導入」的發展模式。

結語：

近年來，越秀地産在踐行「商住並舉」發展戰略，發揮「開發+營運+金融」高端商業模式獨特競爭優勢的同時，積極佈局康養産業、長租公寓、城市更新、地産+等新興業務領域，全方位多維度滿足人民對美好生活的多元需求。

展望未來，越秀地産表示，2022年是實施‘十四五’規劃的關鍵一年，公司將以‘精益管理’和‘新能力、新機制和新文化’為新的發展目標和驅動力，在行業競爭的新格局中追求持續穩健的發展，走高品質可持續穩健發展之路，不斷提高股東的資金回報和股東價值。